买房首付不够？北京购房新模式“全款代购”抵押经营贷

买房首付不够该怎么办？什么是全款代购再抵押？北京购房新模式“全款代购”抵押经营贷

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什么是全款代购再抵押？

全款代购再抵押，指的通过第三方进行贷款，帮助自己完成购房。是一种买房的融资方式，类似于过桥贷款，买方通过向金融机构借款来筹齐资金全款买房，过户后再拿着新房本向银行申请个人经营性贷款来偿还金融机构的借款。

就是客户准备部分首付资金，资金方配齐剩余的资金，帮助客户全款购买二手房，买卖流程结束后再协助客户办理抵押贷款的整体购房解决方案。

我们举个简单的例子：

李先生看好了一套价值1000万的房子，由于是二套，首付比例需要80%，李先生需要在短期内准备至少800万以上的购房款，但是李先生目前手头上只有400多万，怎么办呢？

我们公司帮您垫资600万，全款把房产买下，然后通过申请银行的抵押贷来还给我们，然后按月还钱给银行。这一整个流程就完成了。

这就是“全款代购”的业务模式。

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为什么选择全款代购？

1、二套变首套，改善换房神器，大幅节约购房成本。

由于疫情、经济增长放缓，地方房价微跌的状态下，二手房市场上容易出现明显低于市场价的“笋盘”，笋盘的出现，大多是由于房主急需资金，所以房主一般会要求客户立即付全款。因此在购房价格上，就有更大的议价空间。

通过全款代购，对卖家来说贷款变为全款成交，可以一次性拿齐全部房款，所以卖家愿意降价5%左右接受成交。例如:卖1000万房子，卖给贷款客户就卖990万，而卖给全款客户能接受950万，可节省40万房价。

2、减轻首付压力

国家层面宏观调控，北京限购，政策是愈来愈紧，银行二手房按揭贷款政策更是难上加难，购买二套的小伙伴要支付60%-80%的房款，一套500万的房产就要支付300-400万，首付压力实在太大。

通过全款代购，二套购房首付与总价的比例:

买二套住房首付100万左右 可换购300万大一居或小两居

买二套住房首付1000万左右 可换购2900万四居或别墅

3、节省税费

房屋买卖中的契税，个税，增值税都是以网签价为基数来交税，全款购房不用在意网签价格，一般按照最低的网签价来过户，可以省去不少税费。

举个小例子：普通住宅98 平米，房价750万，满五唯一税费5万，不唯一税费18万，如果高贷，税费会在20以上。如果全款买可以把税费谈下来。

4、利率低

金融政策扶持小微企业贷款，银行为了利润考虑加大抵押贷款的投放力度，尺度宽松、额度充足、利率低廉，经营性抵押的额度、利率等条件已全面碾压房贷。

有的银行低至3.6%，20年等额本息还款，你说合适不？首套利率5.15%，二套5.65%.

二套100万贷款，一年节省利息100*（5.65%-3.6%）=2.05万，500万一年就节省10.25万。

5、可贷金额高

按揭贷款的可贷成数（首套房7成，二套房5成）抵押贷款的额度（可以做到6-7成，高的可以做到8成）。

总结，房产代购可解决以下问题:

1、小房换大房预算和首付不够的问题；

2、解决换大房月供太高，二套利率过高的问题；

3、换好学区房，首付太高，房价太贵问题；

4、可助婚房、学区房、改善住房一步到位。

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代购流程如何？

全款代购再抵押的操作流程

1、选房

客户根据自有资金量，估算意向购买的房产价值；找中介看房，根据预算、学区、个人偏好等因素确定目标区域、小区、可购面积等具体房产信息；

2、贷前规划

了解客户需求、客户资质（资金、固定资产、负债、征信报告、营业执照、流水、），确定全款代购再抵押方案。特别是明确再抵押的银行。

3、客户与房产中介、房东谈判；成交；签约；

4、客户自有资金进托管账户，到公司签署垫资合同，进行垫资的操作流程；

5、交税、过户、拿产证；

6、银行抵押贷款申请（材料准备齐全，流水、场地、营业执照）

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有哪些注意点？

1、得先自己看中要买的房子，包括二手房及部分一手房现房（能够立马拿到产证的）。

我们仅提供融资咨询服务，帮助你解决资金问题。

2、你需要准备一部分自有资金。

正常情况下，我们要求客户起码准备房屋总价的30-40%，其余的资金由资方配资。这部分自有资金比例肯定会低于二套房按揭贷款的首付比例。

3、贷款的前期准备工作要做好。

在看房子、准备资金的同时，你需要审视下自己的征信报告，最好找专业人士看下是否符合贷款的准入标准。

另外，贷款所用的营业执照也需提前准备，各个银行对于营业执照的成立时间、经营范围、注册地等要求都各不相同。

北京有房，抵押贷，最多能贷5000万元；北京无房，信用贷，最多贷100万元；抵押信用都不够，只能全款代购，你差多少我来垫，过户后作抵押贷款还我钱。

无论是买房还是各种资金业务，尽可能提前咨询清楚并做好方案再操作，才能最大程度降低成本。