我用亲身卖房经历告诉你，二手房有哪些坑

嬉笑怒骂，皆成文章；用摄影之眼，记录城市变迁

大家好，我是海星星

注：此文二手房特指老破小

最近入夏，天气逐渐好转，人们的生活也大多恢复正轨。

五一和朋友聊天，我问到：“最近楼市回暖，你不是有套二手房吗，现在卖出去了吗？”

只看他眉头微皱：“没有嘞，都挂了快一年了。”

“怎么回事呢，按理说你那儿周边配套都不错，离河边也近，应该很好卖啊。”

“诶，难喔。看房子的人都很挑剔，动不动把旧房子拿去和新盘比。物业、绿化、设计，旧房子怎么和新房子竞争嘛。”

“但是二手房便宜啊。”

“现在的买家都很精明，他们不仅要看你的总价，还要把税费中介费都加进去，这样一算新盘也贵不了多少。”

“而且你想贵个十几二十万，享受到的可就是完全不同的待遇了。”

是啊

二手房的尴尬，就在于此。好几年前，新房与二手房的价差并不是很大，也都很好卖。如今新房价格节节高升，而很多二手房价格却停滞不前

二手房好卖与否，都要看一手房的脸色；而二手房的客户数量，也要根据一手房的供应量而改变。在距住房补贴政策出炉没多久的五月，二手房市场的前景可能会更加扑朔迷离

二手房，始终活在新房的阴影之下

在两三年前，我们可以看到德阳楼市是缺乏刚需产品的。大部分楼盘户型面积集中于100㎡以上，且大都位于地段醇熟的高端住宅区

那时不知道多少人望楼兴叹，转头选择购入二手房

而当时针转动到2020年，我们可以发现德阳楼市不再只以改善论英雄

从50多平方米的刚需两房到接近400㎡的终改；

从高端盘扎堆的黄河片区、中央商务区到承载刚需购房梦的孝感新区；

从本土开发商到全国十强开发商

德阳楼市产品，已经逐渐细化分层，人们的选择也越来越多

各新盘的野心是将刚需与改善通吃，在这种情况下，二手房的处境必然会更加艰难

新房，没有考虑给二手房留活路

德阳的户籍人口与常住人口数，在近几年处于比较稳定的状态，这是一手房对二手房产生干扰的本质

市场虽然开始回暖，但总需求却没有多大的变化

因而购房人群数量也比较稳定，近年大量出现的高端盘满足了置换改善的需求，而以孝感片区的刚需盘也承载了大量首次置业的购房者的需求

在价差不大的情况下，二手房的处境颇为不妙

因为工作的原因，朋友圈有许多中介

也因此发现了一个有趣的现象

在差不多十年前，二手房与新房的价差并没有像如今这般大

那时的新房价格大都在3000多元/㎡，而那时老破小也还卖的起价，你来我往，差价也就在10几万的样子

而当时针转动到今天，黄河新区与中央商务区的新房均价早已突破8000元/㎡大关，但以老破小为代表的二手房们，却似乎没有跟上这趟房价上涨的热潮

在朋友圈可以看到，有众多面积在70㎡左右的二手房以30万左右的价格出售

但是却并不好卖

而新开的楼盘，却以稳定的速度售出

为什么会出现这种情况？

因为大家以前是卖二手选一手，现在是抛二手抢一手

房子和世界上其他一切物体一样，随着时间的流逝都面临着折旧的问题

房屋结构设计过时，降低居住体验

物业维护能力退化，小区危险因素增加

房屋线路管道老化，维护费用增加

当这些不利因素逐渐显现，小区有能力的原生住户就会迁出，进而导致小区租户或空置率提升，逐渐形成恶性循环

这个小区，也就衰落了

加上二手房各项税费均需由下家承担，对于买家来说，购房成本变得更高了新房、二手房税费计算器

对卖家来说，由于刚需新盘的出现，购房者的比较权衡也使得自己房屋的流动性大大降低

这种情况，正在现实中不断上演

也许有人会说，买房最重要的不就是地段吗，老破小都在发展成熟的片区，再怎么都是稳赚不赔的买卖

但是他们忘记了一点，除了某些特定城市以外，很多城市的市中心都是可以搬的，更不要说商业、办公、学校、医院等配套设施

我们常常说，了解一个城市的规划就可以洞悉城市的发展方向

君不见，成都要发展天府新区，于是就将市政府搬到了城南环球中心旁边，而大量的工作机会也散布在天府一二三街

君不见，德阳市政务中心的搬迁，又让周围商铺老板几家欢喜几家愁？

更不要说一些城市把政府办公、好学校、好医院等都搬到新区的操作了

如今城市发展迅速，面积越摊越大，老城区的基建已经明显落后，而很多二手房小区的结构设计、园林绿化、车位配比也早已不能满足人们对高品质生活的要求

当人们对职住分离的理念认可度越来越高时，老城区的繁华喧嚣也就谈不上有什么优势了

所谓地段，并不是一成不变

伴随着城市的发展，地段的优势会被逐渐的拉平，二手房的困境会更加艰难

老破小是过去，新房是未来

而买房子，就是要买未来

那么，二手房的前途是不是就一片黯淡了呢？

当然不是

二手房的市场，是一定会存在并且长期活跃的

但如果你要买二手房，需要问自己能否接受其种种弊端

如果你在卖二手房，可能早已习惯买家的比较甚至嫌弃，以及担心区域内一手房开盘后对自己房屋卖出速度的影响

如果想要置换，又如何衔接好卖与买的时机。卖家动辄两个月的放款空窗期你是否承受的起，这期间会不会发生什么意外的变故？

大家都知道房地产对国民经济的重要性，但值得一提的是，目前看来，二手房没有过多的政策红利倾斜

购房补贴？对不起，那是专属于新房的福利

为什么要远离老破小，以上就是原因所在

如果实在要买二手，请参考以下建议：

1. 产品不能有明显的硬伤，临路、电梯太低层、楼梯高层、暗厨暗卫都属于明显硬伤

2. 买同区域能负担的起的最好的二手房，能吸引改善用户购买的最好。这样小区的品质不至于过快滑落

3. 学区房可以重点考虑，即使不能升值，也可以当做对小孩的一笔投资

4. 看小区环境的好坏，这样可以看出物业的服务水平，物业服务好，房子更保值

5. 将小区周边情况摸查一遍，排除一些不利因素

最后，祝大家都能买到自己满意的房子