三、业主大会和业主委员会的关系

《物业管理条例2003版》第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。《物业管理条例2018修正版》第十五条改为“业主委员会执行业主大会的决定事项。”但“业主委员会是业主大会的执行机构”这一说法被各地方物业管理条例采纳，如四川、重庆、山东，汕头等。

（2020）川06民终974号，法院认为小区业主委员会是业主大会的常设机构，在业主大会闭会期间代表全体业主行使权利，其权利来源于业主大会的授权，但必须在法律规定的权利范围内行使权利。

（2021）最高法民再344号 最高人民法院认为业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。

中国人民大学法学院刘炘认为业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理法律关系，一些法院认同这个观点。（2016）川0802民初1498号，法院认为：业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与受托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与委托人之间的代理关系的，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，由于广元市档案局职工宿舍翠屏公寓业主委员会是受托并代表原告等业主进行民事活动，该合同虽是业委会与开发商签订，但接受还建房屋、按合同支付房价款等均由原告等业主享有或承担，原告等业主才是该合同实体权利的享有者和义务的承担者，与本案有直接的、实体上的利害关系。同时根据合同相对性原则，即合同相对性原则包括合同主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性的相关规定，业主张缙蓉等作为合同相对人更加符合法律规定，故张缙蓉是本案的适格原告。

（2021）陕0403民初31号 法院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。并且在判决主文中直接载明：业主委员会于本判决生效之日起十日支付工程款XX元，该判决的效力及于杨陵区XX居XX小区全体业主。