「经济适用房」买卖与继承中的法律问题及裁判观点

作者：邹茜雯 上海市锦天城律师事务所

转自：新则

“由于经济适用房的政策性较强，其申购、转让、继承等问题都受到一定的限制。本文通过检索上海关于经济适用房的政策规定，结合司法案例，对经济适用房的借名买房、上市转让、继承过程当中可能会遇到的法律问题进行研究与总结。”

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经济适用房借名买房

经济适用房的申购需要满足一定的条件，申购人在经济实力、住房面积、户籍信息等方面都需符合要求，才有权购买经济适用房。实践中，部分符合申购条件的居民并无资力购买经济适用房，而部分有资力购房的人却不具备购房资格。为了规避限购政策，经济适用房借名买房的操作模式应运而生。

经济适用房借名买房行为，存在两个合同：

（1）出名人与住房保障部门订立的经济适用房买卖合同；

（2）出名人与出资人订立的借名合同。后一合同的内容为：出名人将自己的购房资格供出资人使用，与住房保障部门订立经济适用房买卖合同并代持房产，待条件具备时移转过户给出资人。

出名人与出资人之间产生纠纷的案件中，往往包含以下三类诉讼请求：

（1）出资人提起确认之诉，要求人民法院确认经济适用房所有权归出资人；

（2）出资人提起（行为）给付之诉，要求出名人将经济适用房转移登记于自己名下；

（3）出名人提起确认之诉，主张经济适用房所有权归出名人所有，要求占有房屋出资人返还原物。

（一）借名买房合同的效力

借名购买经济适用房的合同无效。原因在于，经济适用房是保障特殊群体利益的政策性住房，如果允许不具有购买资格者借名购买经济适用房，将使得具有购房资格的人丧失购房机会，从而导致规范目的落空，借名合同因损害社会公共利益而无效。

理论与实务界对经济适用房借名买房无效的观点比较一致。上海市第一中级人民法院也认为，借名“购买政策性保障住房”的合同无效。政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，该类借名协议应属无效。[1]

（二）出资人可主张的利益

经济适用房借名买房合同无效。出资人仅有债权请求权，而无物权请求权，不能以借名买房为由主张房屋过户登记。

具体而言，出资人可向出名人提出以下主张：

（1）返还购房出资，包括但不限于房屋首付款、已清偿的贷款、税款、维修基金、装修款等；

（2）返还部分房屋增值利益，经济适用房的增值价值不可由房屋出名人或者出资人单方享有，具体应结合各方的过错程度分担可得利益损失（分割房屋增值价值）。

案例：王某与崔某所有权确认纠纷案

法院：上海市宝山区人民法院

案号：(2021)沪0113民初14179号民事判决书

案情：本案经济适用房的出名人为崔某；出资人为王某。

2012年11月14日，崔某做为购房人签署《上海市经济适用住房预售合同》，购买系争经济适用房的70%的产权，房屋总价暂定为364,894.6元。2012年12月11日、2013年7月8日、2014年5月14日，王某分别支付系争房屋购房款73,894.6元、41,000元、16,000元。发票中载明付款方为“崔某”，款项性质为“购房”。2015年11月11日，系争房屋核准登记至崔某名下。2017年1月3日，崔某出具一份《承诺书》，载明：“我登记在本人名下X室经济适用房因没钱购买，由王某以我本人名义全额付款，故该房屋的实际所有权人为王某所有。该房屋的购买首付款及后续按揭贷款均由王某承担，且也由王某实居住。本人承诺待该房屋过所有权给王某，过户条件成熟后，愿意无偿过户给王某，并及时无条件配合办相关过户手续，以上事情全部真实。我本人全部知晓及一切同意。此承诺书永远有效。特此承诺。承诺人：崔某。2017年1月3日。”2021年，王某向法院提出诉讼请求：

（1）确认2017年1月3日被告崔某向王某出具的《承诺书》有效；

（2）崔某配合王某将系争房屋过户至王某名下；

（3）如《承诺书》无效，崔某返还王某已经支付的首付款、购房税款、维修基金、王某清偿的贷款、抵偿剩余贷款，并要求崔某赔偿王某损失。

法律问题：

（1）经济适用房借名买房合同是否有效？

（2）若经济适用房借名买房合同无效，出资人可主张何种权利？

法院观点：

（1）借名买房合同无效

【购房资格】经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。

【主观心态】王某、崔某购房时对于系争房屋的性质均属明知，其后崔某出具《承诺书》确认系争房屋实际所有权人为王某并承诺将系争房屋过户给王某，王某接受崔某出具的《承诺书》并据此主张权利，结合王某居住、使用系争房屋的情况，本院确认王某、崔某已就系争房屋借名买房达成协议。

【法律规定】该协议违反了法律、法规的禁止性规定，损害了社会公共利益，当属无效。

（2）出资人可主张返还购房出资、部分增值价值

崔某应返还全部购房出资，包括房屋首付款、已清偿的贷款、税款、维修基金、装修款等。房屋增值价值，由崔某、王某双方按过错比例、贡献程度进行分割。

【过错相当】双方明知房屋系经济适用房，仍借名买房，均存在过错且过错基本相当，故双方对《承诺书》无效各承担50%的责任。

【贡献相当】王某支付首付款并清偿了2017年1月1日起之前的贷款，其后的贷款由崔某清偿，双方对于系争房屋的出资贡献亦基本相当。

【对半分割】由崔某独自享有系争房屋的增值部分显然有悖公平。综合考虑双方的过错程度、双方对于系争房屋的出资贡献，崔某应赔偿王某系争房屋增值部分的50%。

律师评析

（1）善用诉的合并：给付之诉与确认之诉可一并提起。法院可将有牵连的诉合并到一个诉讼程序中审理裁判，以提高诉讼效率，防止作出矛盾判决。当事人可在一个案件中同时提起彼此有牵连的确认之诉与给付之诉，以避免诉累。

（2）善用诉的预备合并：正（确认有效+行为给付）反（若无效+财物给付）可一并主张。根据诉的预备合并理论，若一诉是其他诉的先决问题，法院则先审理该诉，再进一步审理其他各诉。本案中，确认之诉是给付之诉的先决问题，《承诺书》的效力直接决定给付的是行为还是财物。具体如图 1所示。

图1：本案情形

因此，对于类似的问题，当事人在列明诉讼请求时，可采取以下策略：

①请求确认xxx有效；

②xxx有效，请求给付xxx；

③若xxx无效，则请求给付xxx。

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经济适用房上市转让

（一）条件

经济适用房上市转让，需满足以下条件：

（1）取得房地产权证满5年；

（2）取得登记记载的同住人同意；

（3）取得区住房保障实施机构的不予优先购买书面决定。

取得不动产权证满5年，才可以上市转让经济适用房。上市转让经济适用房的，房屋所在地区住房保障实施机构或区政府指定的机构在同等条件下，有优先购买权。优先购买实施单位不予购买的，购房人、同住人方可向他人转让共有产权保障住房。

（二）程序

取得产权证书5年后上市转让经济适用房，主要有以下几步程序：申请、优先购买审核、签约、缴清政府份额价款、登记。具体如下。

1. 申请。

购房人、同住人达成书面一致意见，填报格式表单，向房屋所在地区住房保障实施机构提出申请，并提交共有产权保障住房不动产权证、购房合同、供后房屋使用管理协议、购房人、同住人身份证明、已确定的买受人及转让报价等材料。

2. 优先购买审核。

区住房保障实施机构根据上市转让报价、本区保障性住房筹措计划以及分配供应地区住房保障实施机构的反馈意见等，在20个工作日内做出是否优先购买的决定。

3. 签约。

购房人、同住人应当在收到区住房保障实施机构作出的不予优先购买的书面决定后，与受让人协商一致签订《上海市房地产买卖合同》。

4. 缴清政府份额价款。

购房人、同住人和受让人应当在区住房保障实施机构规定的期限内，一次性向区住房保障实施机构指定的账户缴纳政府产权份额价款。

5. 登记。

价款缴清后，区住房保障实施机构应当出具已缴清政府产权份额价款的书面证明。转让人和受让人持前述书面证明，到区不动产登记机构办理不动产转移登记，并将共有产权保障住房变更为商品住房。

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经济适用房继承

（一）继承方式

经济适用房的继承，可总结如表 1所示。

继承人是否属于共同申请人

继承方案

取得产权证是否满5年

满5年

未满5年

全属于

继承产权份额

均可继承

申请政府回购

可申请

部分属于

继承产权份额

属于申请家庭成员的可继承

申请政府回购

可申请

都不属于

继承产权份额

均不可继承

申请政府回购

可申请；全部购房人、同住人均死亡的，应申请

可申请

表1：经济适用房的继承

当经济适用房的购房人死亡时，其所享有的权利按照《民法典》继承编的有关规定继承。但由于经济适用房的产权人具有一定的资格限制，其中继承人不属于申请家庭成员的（包括共同申请人和单身申请人），不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。

当经济适用房的购房人死亡，继承人为购房人或者同住人的，经其他购房人、同住人以及其他继承人协商一致，可以调整购房人、同住人。因继承而发生购房人变更且购房人为多人的，购房人之间的共有方式为“共同共有”。

购房人均死亡，其共有产权保障住房产权份额的继承人不符合经济适用房申请条件的，住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式，处置共有产权保障住房。取得不动产权证未满5年，而经济适用房的购房人和同住人均死亡，继承人无权继承涉案经济适用房，应当腾退经济适用房，并申请政府回购。

（二）案例分享

案例分享一：继承人为共同申请人的，可继承产权份额。

案例：汪某与劳某共有纠纷案

法院：上海市嘉定区人民法院

案号：(2022)沪0114民初5010号民事判决书

案情：本案被继承人为沈某。继承人为原告、被告。涉案经济适用房，权利人登记为沈某和原、被告，购房人产权份额为65%。沈某和原、被告为共同共有。

法院观点：

因沈某和原、被告为共同共有，故沈某和原、被告各占涉案经济适用房的65％的1／3份额。现沈某去世，65％的1／3份额为沈某的遗产。因沈某生前未立遗嘱，原告作为沈某遗产的第一顺序法定继承人，有权继承沈某的遗产。现原、被告一致同意涉案房屋的65％的2／3归原告所有，合法有据，予以支持。

案例分享二：部分继承人非共同申请人，继承份额+折价补偿。

案例：乔某1等与乔某3等法定继承纠纷案

法院：上海市浦东新区人民法院

案号：(2021)沪0115民初90478号民事判决书

案情：本案被继承人为乔某4。继承人为乔某3、唐某、乔某1、叶某。涉案房屋系经济适用房，房屋登记权利人为乔某4、唐某、乔某3，现乔某4去世。

法院观点：

乔某4生前未留遗嘱，乔某4的第一顺序继承人为其父乔某1、其母叶某、妻子唐某、女儿乔某3四人，四人享有平等的继承权。因系争房屋性质所限，唐某、乔某3已是系争房屋的产权人，在两原告无法取得房屋产权的前提下，乔某4在系争房屋中的产权份额由两被告继承，并支付两原告房屋折价款，符合实物分割的实际需要，原告的诉讼请求于法有据，予以支持。

案例分享三：继承人均非共同申请人，只能继承财产性权益

案例：单某与何某等法定继承纠纷案

法院：上海市第二中级人民法院

案号：(2021)沪02民终11524号民事判决书

案情：产权人的继承人并非申请家庭成员，也无证据证明其符合该经济适用房的申请条件。

法院观点：

（1）不可继承份额，仅可分割价款。继承人不可继承经济适用房产权份额，仅享有在房屋发生回购后，主张分割所得价款的权利。

（2）可能触发政府回购，仅判决财产性权益.因经济适用房的产权人及同住人均已死亡，可能触发政府回购程序，故该房屋不宜直接判归被继承人所有，被继承人在该房屋中财产性权益其可依法继承。该财产性权益的具体实现则应由继承人和住房保障机构依照相关规定处理。

[1] 杨斯空、翟宣任：《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点》，载微信公众号“上海一中院”。

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