法律援助

前言，不得不说

近几年，在我工作中遇到了好几起关于老人房产继承和分割的单子，从整体交易过程看下来，真的是有很多唏嘘感叹，作为专业人员，我不应该将太多个人感情带入工作中来，但是我所见到的人世的丑恶，和面对利益时的亲人间的大打出手恼羞成怒，让我内心还是久久不能平息。

最近也时常会有粉丝阿姨私信我，咨询我关于房产处置的问题，有一些咨询关于继承赠与买卖相关的问题，也有自己兄弟姐妹们陷入了关于父母房产分配的苦恼，也有的是老伴去世了，儿女虎视眈眈盯着自己房产等很多问题。。。。。

我有一个律师行业的老客户，她主要做房产纠纷和遗产继承方面业务。她跟我说，尤其是最近几年关于老年人房产分割的案子，闹得兄弟姐妹亲人举目成仇的很多案子，都是因为老年朋友这方面法律意识的淡薄，如果处理好，完全是另外一个局面。

我很疑惑，但是听完她的答案，我顿时觉得十分有理，这也是为什么我下决心，准备用自己多年的房产专业知识加上老客户给我的法律相关知识，为我的老年粉丝朋友，开一个关于【老人房产处理】相关的板块，争取用我的文章，能解答大家的疑惑，希望鲜活的故事，能给大家带来启发！

老人是时代的英雄

先来说说我自己经手一个房子的故事吧

一套房子引发的家庭大战

“一套房子，其引发的纠纷几乎破坏了兄妹之间的情感，这是当初谁也没预料到的。张杨的老母亲在大约半年前过世了，享年90多岁。尽管这位老人年纪已高，但她的兄妹四人已做好心理准备来面对这一时刻。然而，他们在高高兴兴处理完母亲的丧事后，却因为一套120平方米的老房子而引发了一场家庭“大战”。”

老人留下的房子位于北京东二环的一处房产，属于老人单独所有，根据目前的市场价格，该房产价值至少为八百万元。在四个兄妹中，有两人首先提出希望对这座老房子进行析产。张杨表示：“原本想把母亲的房子保留作为一个念想，也能为兄弟姐妹们提供一个感情纽带。然而既然有人提出了这个需求，我们就不得不提前处理。”

北京房产

然而，出乎这四个兄妹的意料之外的是，当他们开始着手分割房产时，他们发现了一个事实：他们的母亲在过世之前，已经在街道办工作人员的陪同下，私下订立了一份遗嘱。这份遗嘱的有效性已经得到了认可，并具有法律效应。

根据遗嘱的内容，这四兄妹作为法定的遗产继承人，将均分房产份额。换句话说，每个人都可以得到四分之一的份额。

有了遗嘱，这就简单了。按照房本上的建筑面积，每人可以分得30平方米。”最初见到遗嘱时，张杨觉得松了一口气。贤明的老母亲都已经提前分配好了，就可免去兄妹之间的争执和吵闹。然而，事情的发展，却远比料想中复杂。

在初始阶段，关于这30平方米的处置问题，四兄妹被分成了两个阵营。一方主张将这套120平方米的老房子按照市场价格出售，然后将所得房款均分为四份，每家拿走自己的那份。据张杨三姐提出，她家四口人目前仍居住在30平方米的平房中，再加上外甥眼看也要结婚，住房条件困难，需要再购房改善，因此必须将房子出售，以便筹集首付款。

另一方则建议，考虑到东二环的地段具有日益增长的稀缺性，且目前四个家庭并未面临经济困境，应等待一段时间，待房产升值后再行出售。此外，他们还强调，老母亲房子所处的位置未来有可能面临拆迁，如果现在出售，可能会在拆迁时遭受重大损失。

张杨表示，他的二哥和大姐属于坚定的持有派，对于卖房一事持坚决反对的态度。在关于是否出售房屋的问题上，两派经过多次会议，但始终无法达成一致意见。互相指责对方“站着说话不腰疼”和“占便宜没够”，每次会议都以争吵结束。原本感情不错的四人，现在却变得互相看不顺眼，老母亲在世时的和谐氛围已经荡然无存。

争执

由于房屋由四人共同拥有，任何一方都不能随意变卖房产。随后，有人提议先将每家30平方米的位置确定下来，然后再商量出售还是持有。然而这个提议却捅出了更大的“娄子”。

张杨表示，南向的卧室每个人都想要，但没有人愿意占据没有窗户的阴暗卫生间。包括张杨在内的每个家庭都想要老房子中最好的面积，互相之间谁也不肯退让。争吵到最激烈时，有人悄悄在房门上装一把锁，几天后又被撬掉。

张杨说，这小小的20平方米让六个家庭焦头烂额。万不得已时，他准备提议走法律程序，看能否通过司法途径解决继承的难题。

后来找到了我这位老客户，在听取完她的建议后，四个人经过多轮协商后，最终达成了一致，也不闹了，都配合一起就把房子的事处理好了。到底是什么样的方法让他们最终从不同意变成同意的呢，后面咱们再说，再来看看林叔叔家的故事，看完您要不要更糟心

公证处

72岁老人卖房流浪：房款、退休金全给儿子还赌债

家住北京市昌平区回龙观地区的林叔叔，名叫林万春，1951年出生，年轻的时候因为当过兵会开车，所以转业回家后自己跑运输，后来在北京东城开出租，生活过的还算有声有色。但是最近，林叔叔因为拖欠房租太多，被房主友好的劝退，只能背着自己的行李，在亲戚家和战友家和街头公园借宿流浪。

回龙观俯瞰

因为长久这么流浪，也屡次被好心人送回，亲戚朋友联系老人儿子无果，报了好几次报警，后来没办法，街道只能安排老人暂时住在临时的收容所，至于能不能让老人能有长久的居住地，还的上报民政局才能有答复，居委会工作人员对公益律师讲了整个事情的详情。

林叔叔只有一个独子，生于1983年，名叫林序，因为计划生育要的晚，所以家人和老伴侣对他从小就非常疼爱，儿子也算比较争气，后来虽然大专毕业，但是也在北京城里的自来水公司谋得一个抄表员的工作，挣得不多，到也算安安稳稳。

一切问题出在了2011年，林先生家赶上了昌平区拆迁的春风，老家村里的房子和地全部拆迁，一家人赔偿到了一套房和巨额的拆迁补偿款。一时间，林先生儿子看不上他们曾经在回龙观居住的小房子，自己索性花钱在北苑买了一套大房子，拆迁的房子就租出去了，还买了一辆跑车，日子过得可算潇洒自在，春风得意。

北苑某高端小区

刚开始，他也确实比较低调。虽然那会儿有钱，但是还是知道怎么正确用钱，虽然辞职了，但是生活还算有序。

慢慢的，他开始学会了享受，几千一瓶的红酒、上万一顿的晚宴，买单时他眼都不眨一下。日常去消费买东西，更是连标签都不看。

似乎在林序这位拆二代眼里，再贵的东西也不过是一个数字罢了，他根本不在乎，因为自己兜里的钱足够多。

配图与本人无关

后来在三里屯，他认识了一帮狐朋狗友，在接下来很长一段时间里，每晚都邀上朋友去三里屯，花钱寻欢作乐。

其实，如果只是花钱吃饭、按摩、购物，林序是很难把拆迁赔偿挥霍精光的。

直到有一天，一个哥们告诉他，有钱可以投资生意项目，稳赚不赔。于是大家伙一商量，跟着一个朋友合伙投资创办了一个矿泉水公司，林序也想跟着能挣一笔钱。可谁曾想2012年正值北京夏季特大暴雨，刚刚在平谷投资100多万建成尚未投产的厂房，一夜之间就被山洪冲垮成一堆烂泥。林序当时也没太在意，找大师算了一卦，觉得就是就时运不济，毕竟天灾人祸，确实没法避免，也还好没发生人员伤亡，算是不幸中的大幸。

配图与本人无关

时间来到2014年，林序在在饭局上喝酒的时候认识了一个朋友，这个朋友告诉他，自己最近投注体育彩票，而且有盘口内幕，基本稳赚不赔，投5万，最近赚回30多万了，尤其是最近世界杯已经开幕，他自己准备大赚一笔，要不是自己觉得林序义气，不会告诉别人。林序刚开始也没有当回事，直到他自己随便跟朋友买了一场比赛，巨大的赔率让他一度有点不太相信财富来的这么容易，于是就开始沉迷其中。

刚开始是小的，随着比赛的进行，林序更加激进，简单的赌球已经很难满足他的欲望了，他开始去澳门赌博，还偷偷瞒着家里人，把北苑自己名下的房产也卖了去挥霍。

结果世界杯还没结束，林序不仅花光了房款，还欠下几十万的高利贷。

配图与本人无关

当催债的上门要钱时，林序发现，自己的债务已经累计到了一个惊人的数目。可这一切都已经无法偿还，无奈之下，他只能选择卖掉那套自己名下拆迁赔偿的房子，来填补这个大窟窿。这事后来老两口知道了，林序母亲还因此被气得脑溢血发作，不幸提前离开了人世。

母亲的去世一度让他开始反省，而且当时林序北苑那套他300万卖掉的，用来还债的房子，半年后就涨到了500多万，这让他内心开始极度不平衡。

看到别人过着美好的生活，自己落个家道中落，他内心非常不平衡，一直认为是自己遇人不淑，运气不好，还是总幻想着自己有一天能够翻身。

配图与本人无关

为了获得东山再起的本钱，他盯上了父亲名下仅剩的回龙观的老房子，他哭他悔悟，在父亲面前展示自己浪子回头的决心，用心伺候老人的饮食起居，看着儿子往好的方向发展的林叔叔也心软了。考虑到儿子一大把年纪了，也没有找对象，所以老人心一软，就提议房本交给儿子保管，希望他能奋发努力，早日完成人生婚姻大事。

半年后，林先生接到了法院送来的传票，表示他已经被人起诉欠债不还。林先生纳闷不相信，问儿子林序什么原因，林序说这是自己生意做的好别人眼红，有人想骗钱，不是真的为理由就搪塞过去，还说自己已经买了带电梯的大房子，准备带老父亲一起居住。老人看林序给自己看的新房子照片，就相信了他，被林序连哄带骗搬到了北七家一处新建小区的大房子里，面积确实大了不少，装修也都非常讲究，林先生这才放下心来。可谁知有一天自己突然接到老街坊的电话，说自己的房子已经被林序欠债被法院查封拍卖，最近有很多人去他们家老房子看房，而且林序也已经消失关机，无法联系。

法拍房

事情到这里，很多人听了感觉非常愤慨，一家人明明拿到了一手好牌，到底为什么打得稀烂？

作为受害者，老人已经很不容易了，自己不仅被骗，仅剩的房产还被儿子偷偷抵押借款拍卖，自己到底做错了什么，导致了至今无家可归

给老人的建议

关于继承

1.为避免继承纠纷的出现，可以注意的问题是，老人尽可能在生前订立遗嘱，并在遗嘱中写明房屋归属和处理方式。

2.最好要在第三方见证的情况下，比如街道办事处的政府工作人员，或者有律师资格证的执业律师，在公证处对遗嘱进行公证，避免出现遗嘱无效等情况。

3.对于老人过世前没有订立遗嘱的情况，房产就按照法定继承来办理，原则上是将遗产在各个继承人之间均分，也允许继承人之间协商划分。而当法定继承人之间无法经协商达成一致的，可以向法院提起诉讼，由法院进行调解或判决。房产继承人根据法院的判决执行。

继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。但是，自继承开始之日起超过20年的，不得再提起诉讼。

关于房产被子女偷偷出售

不动产登记

1.现在全国所有的房产都实行不动产登记，需要产权人本人带着身份证，房本原件在不动产窗口人脸识别才能完成过户。

2.所以老人一定要看管好自己的房产证，另外也要及时去当地不定产登记中心进行老房本更换新房本，进行人脸识别备案，只有这样，就算房本原件被偷走，也不能被偷偷卖掉，而且自己可以申请产证遗失补证，线上更新信息，让原丢失房本变成废纸一张。

3.还有，在自己具备独立行为能力的时候，不要轻易提前把房子转到子女名下，哪怕海子再孝顺都不能心软，老人需要保证自己的独立权益，而且如果是独生子女，房产也会在老人百年后自动继承给他，不存在担心的问题。

在九九重阳节到来之际，在这里衷心祝愿天下老人幸福安康，家庭和睦，子女孝顺，老人是宝，也是为社会做过巨大贡献的英雄，您值得被善待！

重阳佳节

我是房产小天才，有任何关于房产方面的困惑，都可以私信我，我会告诉您更多保护房产小妙招，让您和家人的关系更加美好！

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