多人共同继承遗产时
法院是否会对房产
进行分割？
背景：
在涉及多人的遗产继承中，经常会涉及到对于房产的继承问题。但是由于房产的不动产属性，难以进行实物分割，所以法院一般会直接确定各方应当继承的份额，但是在一些情况下，法院也会对房屋进行分割。
PART 1
适用法条
01
《中华人民共和国民法典》
第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
第一千一百二十二条 【遗产的定义】遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
第一千一百二十三条 【法定继承、遗嘱继承、遗赠和遗赠扶养协议的效力】继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
第一千一百二十四条 【继承的接受和放弃】继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示;没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后六十日内，作出接受或者放弃受遗赠的表示;到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
第一千一百五十六条 遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。
不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
02
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》继承编的解释（一）
第四十二条人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时，应当依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理。
PART 2
类案分析
01
徐某乙、徐某甲等法定继承纠纷民事二审民事判决书，山东省济南市中级人民法院，民事判决书(2022)鲁01民终8858号
基本案情：
徐某书与李某玲原系夫妻关系，婚后共同生育三名子女，即长子徐昆、长女徐某甲、次子徐某乙。徐昆与赵某原系夫妻关系，婚后共同生育一名子女，即徐某丙。徐某书于2013年10月27日死亡，李某玲于2021年5月12日死亡，徐某丁于1992年11月12日死亡。另查明，徐某书的父母均先于徐某书去世，李某玲的父母均先于李某玲去世。
审理过程中，原、被告协商一致，认可济南市历下区解放路77号国熙台小区x号楼xx号房产的价值为合同出售价值即245万元，且同意按照该价值计算得出的房屋单价来确定济南市历下区解放路77号国熙台小区5号楼X-XXX号房产的总价值。经计算，济南市历下区解放路77号国熙台小区5号楼X-XXX号房产的总价值为：245万元/101.88平方米×149.27平方米=3589630元。徐某乙主张该两套房屋均由其个人继承所有，徐某甲同意济南市历下区解放路77号国熙台小区5号楼X-XXX号房产过户到徐某乙名下，主张应继承份额的价值补偿，自愿将其应继承济南市历下区解放路77号国熙台小区x号楼xx号房产的份额赠与徐某乙。徐某丙主张按照法定继承分割两处房产。
徐某乙称自从徐某丁去世后，父母一直和其一起居住，父母年纪大了需要人照顾，其姐姐徐某甲也来照顾，一直由其和徐某甲照顾父母。徐某甲称自从徐某丁去世以后，赡养父母的责任都是其和徐某乙承担，徐某丙没有赡养老人，其和徐某乙照顾父母直到父母去世。徐某丙称父亲徐某丁去世时其只有7岁，工作之后每次回家都去看爷爷奶奶。
法院认为：
《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条的规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。孝敬老人是中华民族的传统美德，对老人尽扶养义务不仅体现在物质方面，更多的体现在对老人日常生活的关心、照料与陪伴等方面，综合双方当事人的陈述及本案证据，鉴于徐某乙多年来与两被继承人徐某书、李某玲共同生活，徐某甲也对两被继承人进行照料与陪伴，徐某乙、徐某甲对两被继承人徐某书、李某玲尽了主要扶养义务，在分配遗产时，可以多分。故对各继承人继承该房产的份额予以适当调整，由徐某乙继承7/16份额，由徐某甲继承5/16份额，由徐某丙继承4/16份额。徐某乙为济南市历下区解放路77号国熙台小区x号楼xx号房产缴纳的产权调换差价608898.47元及为济南市历下区解放路77号国熙台小区5号楼X-XXX号房产缴纳的产权调换差价935229.13元，均系取得该两处房屋的实际及必要花费，应在遗产分割时予以扣除。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。综合本案实际情况及当事人之间的关系现状，各继承人不具备按份共有上述房屋的基础和可行性，为便于遗产的管理和使用，法院酌定济南市历下区解放路77号国熙台小区x号楼xx号房产由徐某乙继承所有，徐某乙向徐某丙支付房产分割款230137.7元(2450000-608898.47元=1841101.53元1841101.53元×1/8=230137.7元)。济南市历下区解放路77号国熙台小区5号楼X-XXX号房产由徐某乙继承所有，徐某乙向徐某甲支付房产分割款829500元(3589630元-935229.13元=2654400.87元2654400.87元×5/16=829500元)，向徐某丙支付房产分割款663600元(3589630元-935229.13元=2654400.87元2654400.87元×1/4=663600元)。鉴于给付金额较高，法院酌定履行期限为三个月。
实务分析：
本案中，法院先是按照子女赡养老人义务的履行情况以及其个人对于涉案两处房产购房款的情况综合分析酌定三人（徐某甲、徐某乙、许某丙）各自的继承份额，后又对房产进行分割。
综合考虑到徐某乙所占的遗产分配份额最大，且其对房屋购买出资贡献最大，因此法院将房屋的所有权判给徐某乙由其一人占有，并将其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的徐某乙向另外二人支付现金价款。这种分割方式在实务中一般称为房屋作价补偿，即房屋由按份共有人中的一人独有，其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
02
袁某1、袁某2等遗嘱继承纠纷民事二审民事判决书，山东省济南市中级人民法院，民事判决书(2022)鲁01民终8188号
基本案情：
袁某与刘某某原系夫妻关系，婚后共同生育三名子女，即袁某2、袁某3、袁某1。袁某于2007年2月28日死亡。刘某某于2021年3月29日死亡。袁某的父母均先于袁某死亡，刘某某的父母均先于刘某某死亡。坐落于济南市历下区某小区22号楼1-101房产(房产证号：X某某)系由袁某与刘某某在婚姻关系存续期间共同参加房改购置，于2002年4月26日进行产权登记，登记所有权人为袁某，共有人为刘某某。
袁某2、袁某3提交济南市中正荣凯法律服务所《见证书》一份，其中遗嘱部分载明：“立遗嘱人:刘某某。我与老伴袁某有房产一套，位于济南市历下区某小区22号楼1单元101室(房产证号为XXX号，建筑面积为80.54平方米)，该房屋系参加房改所得，是我与老伴袁某夫妻共同财产。现因我年事已高，为避免百年之后家人因房产问题发生纠纷，特立遗嘱如下:一、位于济南市历下区某小区22号楼1单元101室(房产证号为XXX号，建筑面积为80.54平方米)，房屋中属于我的份额以及我所继承的份额在我百年后由我的儿子袁某2、袁某3共同继承所有，为袁某2、袁某3的个人财产，他人不得干涉；二、该遗嘱内容系我的真实意思表示，立遗嘱过程不存在欺诈、胁迫情形，望家人能够遵照执行。”立遗嘱人刘某某、见证人梁某某、见证人(代书人)刘某甲均在该遗嘱上签字、按指纹，并注明日期2018年5月23日。袁某1对遗嘱真实性、证明目的均有异议。
法院认为：
本案中，坐落于济南市历下区某小区22号楼1-101房产(房产证号：X某某)系袁某与刘某某在婚姻关系存续期间参加房改购置，该房产属于袁某与刘某某的夫妻共同财产，二人各占二分之一产权份额。因袁某未留有遗嘱，其遗产应按照法定继承办理。袁某死亡时，其在涉案房产中所占二分之一产权份额即成为其遗产，由其第一顺序继承人刘某某、袁某2、袁某3、袁某1均等继承，每人各占1/8产权份额。
对于袁某2、袁某3提交的刘某某于2018年5月23日订立的遗嘱的效力问题。经查认为，《中华人民共和国民法典》第一千一百三十五条规定：“代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。”该遗嘱符合《中华人民共和国民法典》规定的代书遗嘱的形式要件，对其效力予以认定。袁某1虽称对该遗嘱真实性有异议……对其辩称不予支持。对于涉案房产中属于刘某某遗产部分应按照遗嘱继承办理。刘某某死亡时，其在涉案房产中所占二分之一产权份额及继承袁某的1/8产权份额即成为其遗产，由袁某2、袁某3共同继承所有，二人各继承(1/2+1/8)/2=5/16产权份额。综上，对于涉案房产，袁某2、袁某3各占1/8+5/16=7/16产权份额，袁某1占1/8产权份额。
本案审理过程中，原、被告于2022年4月29日就涉案房产的分割达成一致意见，即涉案房产归被告袁某1所有，被告袁某1向原告袁某2、袁某3支付分割补偿款157.5万元，被告袁某1于2022年5月15日前将157.5万元过付款项支付到法院过付款账户。若到期被告袁某1未将157.5万元款项足额支付到法院账户，则原、被告一致同意将房屋价值定到200万元，两原告获得房屋产权，向被告支付25万元房屋分割款。截至2022年5月16日，袁某1未向法院过付款账户支付涉案款项，故按照原、被告的分割意见，涉案房屋由原告袁某2、袁某3按份继承所有，每人占该房产的1/2产权份额，原告袁某2、袁某3共计向被告袁某1支付房屋分割款25万元，即袁某2、袁某3每人各支付12.5万元。对于袁某1要求分割父母的抚恤金和工资的主张，因袁某1未提供证据证明，且两原告不予认可，对其主张不予支持，当事人可待证据充足后另行主张。
实务分析：
本案与上一案例相类似，法院除做出各继承人应当继承的遗产份额以外，还对涉案的房产进行了分割，分割方式为按份共有和房屋作价补偿相结合。即，三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。
本案中，法院裁定按照三位当事人达成的协议判决房屋归属于袁某2和袁某3，其二人补偿袁某1应当占有部分的所有权[（1/8）*200=25万元]后，按份共有该涉案房产，每人的按份共有份额为1/2。
03
李某1、李某2等继承纠纷民事一审民事判决书，广东省广州市番禺区人民法院，民事判决书(2021)粤0113民初23478号
基本案情：
被告辩称关于房屋分割，被告李某2有权分得房屋所有权，只应对原告和其他继承人给予适当补偿。被告李某2从15岁参军工作辛苦一辈子，生活主要来源为退休金，现居住房屋为唯一房屋，且居住了十余年，析产和继承后，被告李某2依法占有该房屋四分之三，而原告在深圳市工作，年薪四五十万，且在深圳市××××70多平方米的房屋，故上述房屋不应予以拍卖方式处置。本着有利于被告李某2的生活需要，不损害遗产的效用，适宜采用房屋的居住使用权和所有权归被告李某2，对其余继承人予以四分之一经济补偿。按照原告起诉主张的价值500万元计算，补偿金额为125万元，可由被告李某2分月分批补偿。
法院认为：
对于有争议的财产：1.涉案房屋。该房屋系被继承人李博与李某2婚姻存续期间购买取得的财产，依法属于李博与李某2的夫妻共同财产。李某2抗辩称涉案房屋是用其婚前退役金以及处理厦门房屋的资金和存款等购买其个人财产，是其个人财产，既不符合法律规定，也未提交其与李博关于该财产明确约定为其个人财产的证据，因此本院对李某2的该抗辩不予采信。因涉案房屋属于李博与李某2的夫妻共同财产，李博与李某2各占50%份额。涉案房屋属于李博的50%份额部分属于李博的遗产范围，按上述遗产分配比例，李某2所有和继承后，共计享有涉案房屋75%的份额，李某1继承涉案房屋25%的份额。考虑到李某2居住使用涉案房屋，且占有涉案房屋75%份额比例，因此本院确定涉案房屋归李某2所有，由李某2按涉案房屋市场价值补偿李某1应继承涉案房屋25%的份额，即2361219元。
实务分析：
本案的核心争议为对涉案房产的处理。法院对于多人共同继承不动产，是否应当将涉案房产进行拍卖，各继承人按照法院所确定的继承份额对拍卖所得变价款直接进行分割？实际上，房屋变价分割也是在实务中法院面对多人继承时可能采取的分割方法，其一般情况是当房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
但是法院综合参考李某2长期居住于涉案房屋、占有涉案房屋的份额比例（75%）、其不愿拍卖房屋的强烈请求等因素，根据我国《中华人民共和国继承法（已失效）》第二十九条：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的财产，可采取折价，适当补偿或者共有等方法处理。因此最终也采取了房屋作价补偿的方式进行分割。
04
陈某1等与陈某4法定继承纠纷二审民事判决书，北京市第二中级人民法院，民事判决书(2022)京02民终6141号
基本案情：
陈某5与刘某系夫妻，育有陈某4、陈某1、陈某2、陈某3四名子女。刘某于2015年9月24日死亡，陈某5于2020年1月8日死亡。陈某5、刘某的父母均先于二人死亡。
坐落于北京市丰台区××303号房屋及坐落于北京市朝阳区××233号房屋均系陈某5与刘某的夫妻共同财产，登记在陈某5名下。
庭审中，陈某2出具报告表示对上述两套房屋的价值进行了评估，北京仁达房地产土地资产评估有限公司于2021年9月26日就上述两套房屋的价值出具了房地产估价报告，载明303号房屋房地产价值总额453.14万元；233号房屋的房地产价值总额252.86万元。陈某2交纳评估费用22649元。上述评估报告出具后，各方当事人均表示难以支付折价款，要求对上述两套房屋进行拍卖，就拍卖价款进行分割。
法院认为：
一、陈某1、陈某2、陈某3于判决生效之日起十五日内协助陈某4办理北京市丰台区××303号房屋及北京市朝阳区××233号房屋的拍卖、变卖手续，房屋变价后扣除变价相关费用的剩余款项由陈某4和陈某1各分得19%，由陈某3、陈某2各分得31%；二、陈某5名下的卡号/账号为×××的中国建设银行中的存款归陈某2所有，由陈某2办理支取手续；三、陈某2于判决生效之日起十日内分别向陈某4、陈某3、陈某1支付存款54.36元。；四、刘某名下的账号为×××的中国邮政储蓄账户中已支取的存款3811.88元及余额0.16元均归陈某1所有，由陈某1办理支取手续；五、陈某1于判决生效之日起十日内向陈某4、陈某3、陈某2支付存款953元；六、驳回陈某4、陈某1、陈某2、陈某3的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
实务分析：
本案中的争议焦点为如何对涉案房产进行遗产分割给多位继承人。本审法院对多人共同继承房屋的分割方法为房屋变价分割，综合考察多因素如：各继承人均表示难以支付向其余继承人的折价款，且并未有强烈获得房屋所有权的意愿，因此法院可以选择直接把房屋出售，再将卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
05
唐某1诉唐某2等分家析产、法定继承纠纷案，上海市崇明区人民法院，民事判决书（2017)沪0151民初2059号
基本案情：
原、被告三人系姐弟，都是被继承人唐4和黄某某的子女。唐4和黄某某分别于2017年2月1日和2006年6月26日因死亡注销户籍，其两人的各自父母，均先于其各自子女死亡。唐4和黄某某的法定第一顺序继承人为本案原、被告三人。本案中的涉案房屋系唐4和黄某某出资，于1986年建造，主房占地105平方米，申请建房用地时以唐4和黄某某及原、被告五个人的名义，登记在户主唐4名下。原告唐某1与被告唐某2先后出嫁后，该房便由唐4和黄某某及被告唐某3，包括后来被告唐某3结婚后的妻子居住使用。2006年6月26日黄某某病故后，该房也一直由唐4和唐某3夫妻居住使用。唐4去世前的2012年12月3日，唐4在合作敬老院立下遗嘱(即承诺书)，其中有“对于原有住房3上3下及侧厢属儿子所有”的内容。由于有了唐4的遗嘱，唐某3夫妻对涉案房屋进行了重大的装修和改造。现已看不到房屋的原貌。另外，唐4去世后，留下遗产现金5,487元(4,287元+1,200元)。
另查明，原告唐某1与被告唐某2出嫁时，其父母为两人均置办了嫁妆。其两人出嫁后，成了其他农村经济组织的成员，按以往的农村建房政策，其两人嫁到夫家后，可以作为新的家庭成员以新的家庭为主体另行申请建房且事实上两人在结婚后其家庭都翻建了房屋。
审理中，原告反映其父母还有以下遗产，一是从2007年开始其名下承包地的流转收益；二是其父亲生前委托他人炒的股票，至今还在股市上运作。
法院认为：
由于涉案房屋的原貌业已无法恢复且原告又不同意进行评估，而原告及第一被告要求直接分割房屋的主张本院又无法支持(不能支持的原因主要有：一是份额不够，3上3下加上侧厢共7间，原告的份额通过计算可知不足1间，无法实际分割；二是直接分割房屋涉及到继承案件的案外人(汤裕丽)的利益；三、汤裕丽与唐某3通过结婚，其户口已迁至崇明区庙镇保东村保西3组，成为其家庭和新的集体经济组织成员后，并没有向当地组织申请建房用地，其原因在于其已有涉案房屋可供居住使用；四是崇明本地的风俗，女儿出嫁父母为其置办的一般是嫁妆，而房屋和宅基地一般留给儿子。五是房屋分割后，其作为住宅的整体性会被破坏，不利于生活和效用，且有着矛盾的双方相邻居住或一起使用房屋，会增加纷争与矛盾，不利于和睦相处)，故本院对于原告和第一被告在房屋上的继承权利，只能酌情折价成以货币的方式进行保护。原告本人在法庭上也公开表示，其也懂崇明本地风俗，本放弃分割和继承权利，只因弟弟不孝敬父母，做事有欠缺。若第二被告果真如此，希望通过本案能够认真反思，从中吸取教训。做姐姐的也应多多原谅弟弟。被继承人唐4留下的现金，原、被告三人可以依法继承。但2017年以来的土地流转收益目前尚未取得，不能作为遗产在本案中继承。股票仍在案外人手中操作，还没有收回，也不便在本案处理，可以另行处理。
实务分析：
本案的核心争议点在于法院是否可以直接对多人共同继承的房屋进行直接分割。在本案中，法院考虑能否直接分割房屋使得各个继承人按照直接分割的份额按份共有的因素可以归纳为：1、房屋份额不够直接分割，有些房屋部分相连分割后不适于使用，房屋功能可能减损；2、房屋分割后其整体效用可能会被破坏，不利于生活与效用；3、有矛盾的继承人一起共同居住可能更容易产生纷争与矛盾、不利于和睦相处。因此，在通常的情况下法院一般不会考虑以直接分割房屋的方式对房屋进行分割。
直接分割房屋是指：各个继承人形成房屋的区分所有。能够区分成彼此独立使用的房屋，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
06
庞某1、周某等与庞某5、梁某继承纠纷案，广西壮族自治区玉林市中级人民法院，民事判决书(2016)桂09民终394号
基本案情：
庞宪基（1923年9月13日出生，2014年12月11日去世）与李传芳（1993年9月5日去世）系夫妻，庞宪基与李传芳夫妻关系存续期间共生育有五个子女，长子庞某1于1972年分炊。次子庞家政（2008年3月17日去世）1972年参军，庞家政与周某婚生有一子庞某2。三子庞某5与父母庞宪基、李传芳及庞某4同一户口本。长女庞某3××××年结婚，次女庞某4××××年结婚。被告庞某5、梁某于××××年结婚，庞宪基与李传芳生前共有位于玉林市玉州区南江街道南江社区禾力塘1号的房屋一座（面积为425.52㎡）。××××年开始拆旧建新，拆旧建新位于玉林市玉州区南江街道南江社区禾力塘1号的房屋时，建好前栋二层之后，接着拆除后栋旧泥砖屋建成砖混结构一层。××××年开始拆旧建新期间，庞宪基与李传芳、被告庞某5、梁某是家庭主要劳动力，应系庞宪基与李传芳、被告庞某5、梁某共同所建。根据当时建造该房屋价格、市场建筑材料的情况、原告诉请及原、被告双方提出建造该房屋价格，××××年所建的房屋价值200000元［即庞宪基与李传芳、被告庞某5、梁某各享有5万元（200000元÷4人=50000元）］。1991年7月10日取得玉集建（1991）字第020105060号土地使用权证，土地使用者：庞宪基。土地登记申请书记载：“单位性质：个人。土地所有权性质：集体所有。地上物权属：本户所有。用地面积：肆佰弍拾伍点伍弍，其中：建筑占地：叁佰捌拾弍点弍，土地用途：住宅”。1998年开始建后栋的第二层，直至2001年后栋二层的天面才做好。系庞宪基及被告庞某5、梁某共同建成。根据当时建造该房屋价格、市场建筑材料的情况、原告诉请及原、被告双方提出建造该房屋价格，1998年所建的房屋价值100000元［即庞宪基及被告庞某5、梁某各享有33333元（100000元÷3人=33333元）］。庞宪基于2014年12月11日去世后，庞宪基与李传芳的遗产分割发生纠纷，原告与被告未能协商一致。原告为此于2015年6月9日向本院提起诉讼。2015年6月9日，庞某1、周某、庞某2、庞某3、庞某4向一审法院提起诉讼，请求判令：1、分割原、被告亲属庞宪基与李传芳生前遗产位于玉林市玉州区南江街道南江社区禾力塘1号房屋（价值约300000元），由原告庞某1、周某和庞某2、庞某3、庞某4及被告庞某5各分得房屋五分之一。
法院认为：
依照《中华人民共和国继承法》第二十九条“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的财产，可采取折价，适当补偿或者共有等方法处理。”的规定，本案讼争房屋由庞某5、梁某户居住，虽然庞家政的家属周某、庞某2也在该处居住，但周某、庞某2还另有住房，且周某、庞某2所继承庞家政的份额只为继承李传芳、庞传基遗产份额的一部分，故从有利于生产和生活需要，且不损害讼争房屋整体效用的情况下，可由对讼争房屋占较大份额的庞某5、梁某取得讼争房屋，再按房屋价值补偿给上诉人。
实务分析：
本案的争议在于是否要对遗产继承的房屋进行直接分割。法院考虑的因素主要有：
1、各个被继承人对诉讼标的的房屋的继承份额；
2、各个继承人对房屋的居住情况；
3、房屋分割后是否会破坏其效用，从而不利于生产生活的开展。
最终法院还是采取了一人拥有房屋，对其他继承人折价补偿的方式对房产进行分割。
03
沈某甲、沈某乙与沈某丙继承纠纷二审民事判决书，福建省福州市中级人民法院，民事判决书(2016)闽01民终3904号
基本案情：
被继承人沈某丁与赵某某原系夫妻关系，于1950年1月16日离婚，期间两人于1946年10月26日生育一子即被告沈某X。1950年2月，被继承人沈某丁与被继承人张某某结婚，婚后双方抱养原告沈某X与被告沈某X，沈某X与沈某X一直跟随沈某丁、张某某夫妻共同生活形成收养关系。房产证号为xxxX座XXX单元商品房一套及其附属间所有权人为张某某，系沈某丁、张某某夫妻共同财产。沈某丁于2008年12月20日死亡，张某某于2011年3月11日死亡。
经各方抽签选定，一审法院委托福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司对诉争房产价值进行评估，该公司出具《房地产估价报告》确定诉争房产总价169.62万元。庭审中，经一审法院主持，采取竞价方式由沈某X以192万元竞得诉争房产。
沈某X上诉称：依据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》第五十八条即“人民法院在分割遗产中的房屋、生产资料和特定职业所需要的财产时，应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要，兼顾各继承人的利益进行处理”及《中华人民共和国继承法》第二十九条“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用”。沈某X有宽敞的住房，将房屋判归沈某X，有失公平。4、沈某X一家住房紧张，祖孙三代只居住66平方米的小单元房，确实需要住房。其父母遗留的房屋有两个卫生间，能够形成两个独立的水、卫配套，故其诉请直接分割房屋，各自占有一部分，其可以享有其应得的7／16的近45.3平方米的住房面积及4.8平方米的附属间，以改善其居住条件。
法院认为：
按照《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，对共有的不动产没有约定的，按份共有人可以随时请求分割，现沈某X起诉请求分割与沈某X、沈某X按份额共同继承的房屋，应对该房屋予以分割。至于分割的方式，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。考虑到本案诉争房屋系单元房，其内部结构、使用效益和产权登记具有整体性、统一性，难以按照各方当事人所占有的份额拆分成各部分并进行独立的产权登记，故不宜实物分割。在各方当事人都意欲取得诉争房屋的情况下，采取各方竞价，由出价最高的一方取得诉争房屋，再由该方对其他方按照所占份额予以作价补偿的分割方式是公平合理的，在程序上保障了各方的平等竞争机会，在结果上也并没有损害最终未获得房屋的其他方的合法权益。沈某X自动放弃竞价，应自行承担不能取得诉争房屋的风险。《中华人民共和国继承法》、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》规定的遗产分割应当有利于生产和生活需要，不应损害遗产的效用等原则，并不意味着作为遗产的房屋只能分配给住房需求最强烈的继承人，且沈某X也没有充分举证证明其住房紧张。如沈某X客观上确实需要住房，亦可将按其份额应获得的房屋折价补偿款840000元用于购置房屋。故本院对沈某X提出的一审将诉争房屋的所有权判决归沈某X所有不公正不合理、一审判决偏袒沈某X、应直接分割房屋的上诉理由和请求不予采纳。
实务分析：
本案的核心争议是对涉案房屋如何分割。法院考察发现各方当事人都具有获得遗产房屋所有权的意图，且实际对于涉案房屋进行直接分割会破坏房屋（单元房）内部结构、使用效益和产权登记具有整体性、统一性，而且难以按照各方当事人所占有的份额拆分成各部分并进行独立的产权登记。所以法院采取双方拍卖竞价争得所有权，再按照竞拍价进行按份额的折价补偿。
PART 3
总结
在多人继承分割房产时，法院除了按照相关事实要素确定各位继承人应当分得的继承份额，也会对房屋进行分割（如果继承人们达成一致的协议，那么法院也会支持其协商后的分割办法），通过梳理几个典型分割方式的案例，可以总结出法院分割房产的几种通常做法：
1、直接分割房屋
直接分割房屋是指：法院通过直接划定各个继承人在房屋中实际分割的份额形成房屋的区分所有。如果涉案房屋能够区分成彼此独立使用的房屋，那么确定按份份额的共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权。但由于整个房屋是连在一起的，有些属于无法分割的部分，仍为各所有人共同所有，因而形成房屋的区分所有。
一般而言，法院在做出裁决直接分割房屋时一般会考虑以下因素：
a）房屋份额是否可以直接分割，可供分割份额能否整除继承人的继承份额；
b）房屋分割后是否会破坏其整体效用，不利于生活与效用；
c）有矛盾的继承人一起共同居住是否会容易产生纷争与矛盾、不利于和睦相处；
参考的法律依据一般是我国的《民法典》第一千一百五十六条：遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。
同时，不少法院考虑到房屋产权登记的整体性、统一性，难以按照各方当事人所占有的份额拆分成各部分并进行独立的产权登记。因此，实践中直接分割房屋的情况少之又少，但是也有法院支持直接分割的判例。
2、房屋作价补偿
房屋作价补偿是指：法院判决令房屋由按份共有人中的一人独有，将其他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿。
一般而言，法院考虑由哪一位继承人获得涉案房屋所有权时会综合考虑以下因素：
a）各位继承人对于取得房屋所有权的意愿；
b）取得所有权人是否有向其他继承人承担房屋作价补偿款的经济能力；
c）各个继承人对房屋住房需要的强烈程度；
d）各个继承人对涉案房屋的居住情况，如是否在涉案房屋内已经居住较长时间、是否作为其目前唯一居所；
e）各个继承人在遗产分配中所占份额大小，一般由份额大的继承人获得房屋的所有权；
在考察以上因素仍无法确定房屋所有权归属的，法院可能就会采取让各位有取得所有权意愿的继承人竞拍择价高者得之，再由其向其他继承人支付拍卖价格相应的份额补偿款。
综合一些判例可以发现，对房屋作价补偿进行分割是目前法院对多人继承房屋最普遍的分割方法。既能保留遗产房屋的实体效用，也能照顾到各位继承人意愿和实际的经济补偿。
3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合
这种做法主要包括两种情况：
a）对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。
b）三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋。
法院在考虑采取此类办法对房屋进行分割时会综合考虑1、2种办法中的考量因素。
4、房屋变价分割
房屋变价分割办法是指，当房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。
一般而言，法院在采取此类办法进行房产分割时的情况是：继承人协商决定采取拍卖变价；各个继承人不愿取得房屋所有权；各个继承人愿意取得房屋所有权，但不具有向其他继承人折价补偿的经济能力。
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