裁判要旨：

1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。

3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

中华人民共和国最高人民法院

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某1，男，汉族，1971年*月*日出生，住某某省西宁市城**。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某2，男，汉族，1989年*月*日出生，住某某省海东市乐都区。

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某3，男，汉族，1994年*月*日出生，住某某省海东市乐都区。

被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国某某银行股份有限公司某某省分行。住所地：某某省西宁市西大街**。

负责人：梁某，该分行行长。

一审第三人、二审被上诉人：青海某某房地产开发有限公司。。住所地：某某省西宁市创业路**

法定代表人：韩某，该公司董事长。

再审申请人王某1、王某2、王某3（以下简称王某1等三人）因与被申请人中国某某银行股份有限公司某某省分行（以下简称建行青海分行）、一审第三人青海某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）金融借款合同纠纷一案，不服某某省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年5月10日作出（2019）最高法民申527号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王某1等三人共同委托诉讼代理人张晓东，被申请人建行青海分行委托诉讼代理人黄小伟、许婧及一审第三人某某公司委托诉讼代理人祁晓倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

王某1等三人再审请求：1.撤销某某省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；2.改判驳回建行青海分行的诉讼请求；3.判令建行青海分行承担本案一、二审受理费等诉讼费用。事实和理由：二审判决王某1等三人承担建行青海分行剩余贷款本息还款责任错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定某某公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行青海分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王某1等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了某某公司。在某某公司违约导致购房合同及借款合同解除、王某1等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行青海分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。二审判决严重侵害王某1等三人合法权益。

建行青海分行辩称，首先，借款合同关系发生在建行青海分行与王某1等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王某1等三人应当按照该条约定向建行青海分行承担归还剩余贷款本息的责任。其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，某某公司未根据王某1等三人的委托向建行青海分行还款，相应的还款责任仍应由王某1等三人承担。再次，作为《商品房预售合同》当事人，王某1行使了选择出卖人、标的物等权利，应当自行承担出卖人某某公司违约的商业风险，而不是将其自身法律风险转嫁给建行青海分行。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王某1等三人的再审请求。

某某公司述称，《借款合同》虽已解除，但并不导致合同当事人的变更，王某1等三人应当根据借款人的合同主体地位承担相应责任。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

建行青海分行向一审法院起诉请求：1.判令王某1等三人与某某公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；2.判令王某1等三人承担律师费466876.20元；3.判令王某1等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年8月12日，王某1与某某公司签订《商品房预售合同》，以147953124元的价格购买某某公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王某1首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。

2015年8月14日，王某1、王某2、王某3与建行青海分行、某某公司签订《借款合同》，约定：王某1等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王某1与建行青海分行、某某公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王某1以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；某某公司应按预售合同约定期限向王某1交房，交房时须经建行青海分行书面同意；某某公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，某某公司应代替王某1承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。

王某1于2015年5月9日、5月11日、5月26日、6月11日、6月25日、7月3日、8月13日分别向某某公司支付700万元、100万元、500万元、1000万元、2000万元、30983124元，合计73983124元。建行青海分行于2015年8月21日分8笔向某某公司支付7397万元。

根据（2017）青民初13号民事判决及（2017）最高法民终683号民事判决，前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已解除，截至2017年3月21日，王某1累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。

一审法院判决：驳回建行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由建行青海分行负担。

建行青海分行不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持建行青海分行一审全部诉讼请求；本案诉讼费用由王某1等三人承担。

二审查明事实与一审查明事实一致。

二审法院认为，本案争议焦点为建行青海分行主张王某1等三人与某某公司共同偿还贷款本金58546629.55元及资金占用损失、律师费能否成立。

2015年8月12日，王某1与某某公司签订《商品房预售合同》，2015年8月14日，王某1等三人与建行青海分行签订《借款合同》，上述当事人之间发生民事行为产生的民事法律关系不同。建行青海分行与王某1等三人因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，王某1与某某公司因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。应从案涉当事人形成的民事法律关系分析认定权利义务。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，作为商品房出卖人的某某公司将其收到的王某1购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王某1委托某某公司向建行青海分行归还贷款本息，某某公司所还款项就是购房人王某1的还款，故王某1作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被另案生效判决解除后，某某公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王某1的贷款本息，王某1等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王某1作为某某公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权利的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王某1等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王某1等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向某某公司主张返还权利。因生效判决已判令某某公司向建行青海分行返还贷款本息，其再主张某某公司与王某1等三人共同承担还款责任属重复起诉，二审法院不予支持。因王某1等三人对建行青海分行主张的剩余贷款本金、利息及律师费数额无异议，二审法院予以确认。

二审法院判决：一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；二、王某1等三人在判决生效后三十日内偿还建行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；三、驳回建行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王某1等三人负担。

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王某1等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因某某公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人某某公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王某1等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王某1等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某1等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某1等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某1等三人支付房款，某某公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王某1等三人所贷款项直接支付给某某公司，某某公司实际用款。王某1等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某1等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因某某公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：某某公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某1等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对某某公司、王某1等三人的债权；王某1等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某1等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，建行青海分行请求王某1等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王某1等三人承担。王某1等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销某某省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由中国某某银行股份有限公司某某省分行负担。

本判决为终审判决。

书记员　何　宇

相关法律

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）

第二十一条    以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2.《中华人民共和国民法典》

第四百九十七条  有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条  对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

转自：律法读报、房产与法律

更多上海婚姻家庭法律咨询，请拨打张磊律师电话：13641610411。

　　【免责声明】：

　　本公众号对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考!

　　【版权声明】：

　　本文经由智飞微管家编辑上传，图文转载于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考之用，禁止用于商业用途，如有异议，请联系。

　　张磊律师，法学硕士，全国优秀律师事务所高级合伙人。张律师精通民事诉讼，尤其对婚姻家事领域的法律诉讼深有研究，擅长以女性律师处理情感纠纷的细腻视角，处理包括婚姻、房产、动产迁、遗产继承等各类纠纷。张律师坚持追求当事人合法利益最大化，对待每一个案件，都认真分析每一宗案情，细致了解每一个个案中的细枝末节，审慎评估诉讼风险，结合判例深入研究后为客户提供高效可靠的法律服务及解决方案，深受客户信任，案件胜诉率高，赢得了客户的一致好评。

　　张律师办理的婚姻类案件主要涵盖以下范围：

　　1、涉及婚前或婚后父母出资购置房产在离婚时的财产分割;

　　2、涉及财产转移、婚外情、家庭暴力等离婚案件的调查取证;

　　3、涉及基于动拆迁房屋安置的离婚后财产分割;

　　4、涉及婚前或婚后一方开办公司持有公司股权的财产分割;

　　5、涉及婚姻存续期间一方恶意举债或双方共同负债的离婚纠纷;

　　6、涉及子女抚养权、离婚后子女探望、抚养费等子女权益的纠纷;

　　7、涉外婚姻纠纷。

地址：上海市浦东新区浦电路438号（双鸽大厦18G）

更多信息，请长按识别二维码