东莞二手房参考价满月在即，有房源降价百万元急售，成交量仍大跌7成

江小亭/发自东莞

国庆后，东莞跟进二手房参考价，首批纳入了全市成交活跃的218个小区，并引导商业银行合理放贷。

截至目前，虽银行方面还未有执行细则，但包括四大行在内的多家银行已开始参照二手房参考价进行房贷审批，部分行审批房款额度以“三价取低”为原则，也就意味着，对于参考价与实际出让价相差较大的房源，对买家的首付要求将明显提高。

在买卖方都不愿妥协下，政策的效果立竿见影。

成交大降7成，创近年新低

最明显变化便是二手房成交量的膝斩。

据合富大数据显示，过去的10月，东莞二手房网签面积仅约6万㎡，合计567套，对比过往成交数据，该成绩近乎触底，创近年来成交新低。

“莞九条”后，东莞二手房成交量腰斩，后便一直保持低位运行，“莞六条”后，全市每月成交套数实则已下跌至千套水平，本次叠加二手房参考价，市场成交近乎停摆。

不足600套的月成交，即全市平均每日二手房网签量不超20套，而截至11月4日，仅贝壳找房平台，东莞全市挂牌房源数超3.6万套。

在买卖方仍保持观望不愿妥协时，提供交易服务的中介机构则与成交量一起，率先步入了寒冬。

人员精简、流失，门店歇业、倒闭等在各个板块上演，仍坚持着的中介门店大部分也将业务重心从二手房调整到了新房，不过同样不太乐观的新房市场并没有给他们带来太多的信心。

“现在主要靠租金支撑”，在主城区做了几年中介的小徐无奈表示，“新房市场也主要是服务刚需，投资客基本没有了。”

而对于频频讨论的闭店潮，东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐则表示道，目前中介大规模关店，主要是因为去年的疯狂扩张。“房产中介市场一向如此，市场好时，加速扩张，市场转冷时，缩减规模，这么多年来，一直都是这样起起伏伏。”

有急售的降价房源，但大规模降价不会发生

参考价发布后，主要平台的二手房源也陆续以参考价重新上架。以贝壳为例，平台上挂牌房源单价超过参考价，或过往成交价超过参考价的都已不予显示。

在与时间的博弈中，部分业主也开始坚守不住。

首先妥协的是实际挂牌价临近参考价的小区，通过小幅调价，传递给市场按指导价或稍低于指导价出售的“笋盘”信号。

以位于高埗的新世纪颐龙湾为例，小区二手房参考价25330元/㎡，今年以来贝壳平台上该小区成交房源因皆高于参考价，未能有单价显示，而据诸葛找房平台整合的成交纪录，今年以来小区房源实际成交单价几乎在2.7万元/㎡及以上，最高去到3.4万元/㎡。

而在目前的挂牌房源中，却已有多套房源低于参考价挂出，其中单价最低一套为约80㎡2房，折合单价仅20831元/㎡，由于降价明显，更是被贝壳冠上“必看好房”标签，近30天带看近40次，房源关注度较高。

“这种有价格优势的房源一直都是我们主推，现在的买家对价格尤其敏感”，朋友圈一中介表示道，打开其朋友圈，“低于指导价”的宣传字眼频繁出现于文案中。

另外包括石碣达鑫江滨新城、万江上东国际、南城中信新天地、东城景湖春晓、新世界花园等等众多热门板块小区均已有房源跌破二手房参考价。

在这一轮参考价下，主城区、松山湖、环松湖等房价较高板块也是被指导跌幅较大区域，个别房源或因业主急售，更是已开始上演较大调价幅度。

如位于大朗的金域松湖，小区参考价32899元/㎡，过往成交纪录来看，由于一路之隔便是松山湖，实际成交单价已去到“5字头”，部分房源高达“6字头”。

虽目前平台挂牌房源仍在指导价之上，但个别房源也开始了大幅降价。

乐有家于7月27日上线的一套约80㎡2房，总价430万元，目前该套房源报价已下调至262万元，直降百万元，单价从过往成交价的5.39万元/㎡回落至如今的逼近指导价水平。

大幅降价是业主急售还是另有噱头暂不论，但金域松湖自然不少个例。

不过就目前来看，个别房源降价行为尚未传导至整个市场，大多数中介喊话的房源除了业主急售外，调价幅度其实都十分有限，大规模降价并未出现。

“毕竟对于刚需来说，本来就是自住的，并不会有过多的反应，更加着急的还是之前高位接盘的投资客们”，但正如中介小徐继续提到的，“不少投资客是完全不会接受按指导价出售的，我熟悉的几个业主，人家直接把房产拿去银行抵押，做别的事去了。”

“房产投资本来就是长周期的，现阶段不排除有真笋盘，但不会太多。”

利好来了，成交会回暖吗？

经过了一道道调控下，在成交近乎触底时，市场也似乎迎来了好消息。

首先是二手房个税的下降。

据国家税务总局东莞市税务局发布公告，从11月1日起，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率正式调整为1%，原来为2%或差额的20%；个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。

以一套过户价300万元的房源为例，调整后可省下3万元税费。

另一方面，银行放款额度与放款速度也不断释放好消息。

今年以来，房地产信贷环境持续紧张，过去一段时间，多数银行因无额度直接暂停二手房贷款业务或排队放款时限遥遥无期等，是导致全市二手房成交低迷的一大主要原因。

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但从近期部分银行口风来看，额度正在放松，虽目前仍需排队等待放款，但部分银行已从过去的二手房不接单，慢慢开始放松。

而在当前金融政策暖风频吹下，接下来除房贷额度会更宽松外，房贷利率、首付款方面抑或将有好消息。