【前言】

在市场经济迅猛发展的当下，无论是百姓个人，还是公司企业等，生活中我们不乏会用到房屋抵押这种获得资金的途径，房屋抵押是指债务人将自己名下的房产用于抵押，以获得贷款或缓解债务压力的一种约定。

对于债务人来说，以房抵债协议为他们提供了一种解决资金短缺问题的方式。债务人可以利用自己名下房产的价值来获得所需的资金，而无需立即出售房产。这对于那些急需资金却不愿出售房产的人来说，是一种灵活的解决方案。

对于债权人来说，以房抵债协议提供了更大的信心和保障。债权人可以通过将房产作为担保物，降低债务人无力偿还的风险。如果债务人不能按时履行债务，债权人有权依据协议要求抵押物进行拍卖或变现，从中获取部分或全部债权。

【案件摘要】

某银行分行与江先生签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，同时某公司作为保证人也签署了该合同。合同中约定江先生向某银行分行借款51万元用于购房，某公司承担阶段性担保，在房屋产权及抵押登记手续办妥之日起某公司的保证责任就解除

随后江先生便根据合同将A房屋用以抵押担保，并办理了抵押权预告登记，某银行分行也如约向其发放的了贷款，但江先生并未按照约定偿还本息，发放函件催收也未果，所以是由某公司代为偿还过一部分贷款本息。

某银行分行便向法院起诉，要求江先生偿还本息，且某银行分行对该本息承担连带清偿责任，此外，分行请求对A房屋享有优先受偿权。

法院经过审理后认为，江先生与某银行分行所签订的合同真实有效，各方均应按照合同约定去履行自己的义务，江先生未按约定偿还每期本息已属违约。

但是现在A房屋并没有办理抵押权登记，仅仅办理了抵押预告登记，也没有办理建筑物所有权首次登记，所以抵押权到起诉时仍未设立，因此对于某银行分行对A房屋优先受偿的主张法院没有支持。

那根据合同约定，某公司承担的阶段性担保责任也没有解除，所以某公司仍应承担连带担保责任，也就是某分行既可以要求江先生偿还债务也可以要求公司偿还，不过公司偿还后还可以向江先生追偿。

1、我国现行法律对房屋抵押是怎么规定的？

根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，像房屋这种不动产登记，必须以书面形式订立抵押合同，而且最为重要的就是一定要办理抵押权登记，只有办理了登记，抵押权才成立，否则哪怕是签订了合同，双方达成了合意，也无法成立抵押。

另外，根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条的规定，如果在债务还没有到履行期的时候就约定了到期还不上钱抵押的房屋就归债权人所有，这样的约定法院时不予支持的，还是需要对房屋进行拍卖、变卖，得到的价款用来偿还所欠债务。

2、房屋抵押权登记和抵押权预告登记有什么区别？

虽然只有两字之差，但是这两种登记行为的效力确实千差万别，对于二者的效力不同规定在《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条中。

之所以会存在抵押权预告登记，是因为房屋的所有权还没有进行过初始登记，也就是俗话说的“房子还没有办证”，如果房屋的所有权已经办理过登记，是需要直接办理抵押权登记，而不允许办理预告登记。

抵押权预告登记是有存续期限限制的，在所担保的债权期限届满，或者办理所有权登记后三个月未申请抵押权登记的，预告登记就失效了。而且预告登记的权利人是不对抵押财产享有优先受偿权的，正如同上述案例中某公司一样。

3、房屋抵押存在哪些风险呢？

首先，房产评估可能存在误差。评估价值过高会导致贷款额度过大，债务人可能难以偿还，最终可能面临房屋被拍卖或交易所出售的风险。另一方面，如果房屋被低估，债务人可能无法获得足够的贷款，无法满足资金需求。

其次，房产市场波动可能导致危险。如果市场价值下跌，房产价值可能低于债务人所负债务，这意味着房屋被拍卖时可能无法偿还全部债务。此外，地区经济状况、政策变化等因素也会影响房产价值，进而影响房屋抵押的风险。

此外，债务人的负债水平和还款能力也是重要考虑因素。如果债务人无法按时偿还贷款，债权人可以启动拍卖程序，将房屋出售以回收损失，这对债务人来说是极大的风险。

同时，双方对于的利率的约定也是需要关注的因素。如果协议中约定的利率过高，债务人可能无法承受负担，导致最终拍卖或交易所出售房屋。

尽管用房屋做抵押在某些情况下可能是有利的，但也存在相应的风险需要注意。以房抵债协议存在的主要风险包括房产评估误差、房产市场波动、债务人的负债水平和还款能力、利率风险，以及合同条款和法律规定的变化。

协议双方在签署协议之前需要履行一些法律程序，如评估房产的价值，确保其足够作为担保物。其次，协议中需要明确约定债务人的偿还义务和债权人的权利，以防止日后出现纠纷。

因此无论是债务人还是债权人，在考虑借款或解决债务压力时，都需要全面评估这些风险，并且寻求专业意见以做出明智的决策。

如果在履行协议过程中出现争议，双方可以通过诉讼或仲裁等方式解决纠纷。在这种情况下，法院或仲裁机构将根据相关法律和协议内容进行判断和裁决。