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使用小贴士

在签署房屋租赁合同时，以下这些问题也要注意！！

一、核实出租方是否有权出租该房屋

如果出租人不是所有权人，承租人需要核实：

1、所有权人是否允许其转租或者委托其对外出租等。

2、相关合同条款，必要时可要求所有权人专门出具文件确认或在租赁合同上最后确认同意。

二、核实房屋是否属于违法建筑

1、对于出租人而言，要考虑行政处罚的风险。

2、对于承租人而言，要考虑到合同很有可能中途无法履行（被禁止、被拆除等）。

3、双方都应考虑到，该租赁合同是违法的、可能无效。

（1）租赁合同无效的情况下，仍需按租金支付房屋占有使用费，基本能实现出租目的，因此双方需在权衡风险与收益的情况下考虑是否进行租赁。

（2）任一方都有权随时解除合同，因此双方应明确约定合同提前解除、终止时的租金退还、善后补偿等事宜。

三、核实房屋与租赁用途是否相符

1、应核实租赁房屋能否办理工商登记、完成消防验收、开展正常经营等。

2、居住房屋变更为经营性用房时，应注意：

（1）承租人在签订租赁合同之前应事先考虑能否征得相关业主同意。

（2）考虑在合同中约定：如果无法办理相关手续，承租人有权解除合同且不承担违约责任。

四、优先购买权的条款处理

1、约定承租人提前放弃优先购买权。

2、约定优先购买权的行使方式。

3、如不作约定，则承租人依法享有优先购买权，出租人出售房屋时应通知承租人，否则会产生赔偿责任。

4、直接约定提前解除合同的条件与责任限制。若出租人有意出售，直接按合同约定提前解除合同、承担有限的责任即可。

五、提前解除条款的处理

1、普通居住房屋租赁、不需要装修的办公房屋租赁。

（1）解除模式：有权提前解除，不支付违约金，或限定违约金。

（2）条款要点：违约金一般约定为1个月、2个月租金。

2、承租人需要装修等前期投入较大的房屋租赁。

（1）解除模式：有权提前解除，支付一定违约金，违约金与装修投入或前期投入及剩余期限挂钩。

（2）条款要点：解除时间越早，违约金越高。

3、如果一方自己无意解除，也不想给予对方提前解除的权利。

（1）解除模式：不能提前解除，提前解除有违约金且应赔偿损失。

（2）条款要点：对方可以要求赔偿全部损失，也可以要求继续履行。

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