典型案例 | 恶意终止磋商致合同不成立，应承担缔约过失责任

恶意终止磋商致合同不成立，应承担缔约过失责任

——房屋租赁居间合同订立过程中，因委托人恶意终止磋商导致合同不成立的，委托人应承担缔约过失损失赔偿责任。

标签：｜缔约过失｜适用条件｜居间合同｜跳单行为｜恶意磋商

案情简介：2010年，宋某代理人田某持宋某房产证复印件委托经纪公司出租房屋，在经纪公司撮合下，宋某与实业公司代理人达成租赁房屋意向。10天后，经纪公司发现实业公司已实际承租前述房屋，遂诉请宋某支付中介服务费7.5万元。

法院认为：①宋某认可其代理人曾携案涉房屋产权证明到经纪公司刊登本案所涉房屋出租信息，应认定宋某曾事实上委托经纪公司提供出租房屋居间服务。同时，宋某认可经纪公司工作人员曾带实业公司代理人多次看过本案所涉房屋，并与宋某代理人协商过房屋出租事宜。但在经纪公司看房之后，双方代理人即订立本案所涉房屋租约，有违诚实信用原则。②宋某主张其他中介公司提供了本案租赁合同居间服务，但其并未就此提供有效证据予以证明，且其与实业公司订立的租约并非经纪成交版租赁合同，故可认定经纪公司已提供相应居间服务。虽然经纪公司最终并未促成宋某与实业公司订立租赁合同，但未促成合同订立原因是宋某、实业公司回避经纪公司而自行协商的结果，不可归责于经纪公司。如因可归责于当事人自己原因致使合同订立条件不成就的，应视为条件成就。③依我国法律对缔约过失责任规定，当事人在合同订立阶段，应依诚信责任原则进行磋商。在本案中，宋某在委托过程中避开经纪公司，应赔偿经纪公司合理损失。根据经纪公司提供居间服务情况，判决宋某给付经纪公司3万元。

实务要点：房屋租赁居间合同订立过程中，居间人已进行积极准备工作，因委托人恶意终止磋商导致合同不成立的，委托人应承担缔约过失责任。

案例索引：北京二中院（2010）二中民终字第21522号“某经纪公司与宋某居间合同纠纷案”，见《北京中和信恒房地产经纪有限公司诉宋耀明居间合同案（在缔约过程中恶意终止磋商，应当承担缔约过失责任）》（刘斌），载《中国审判案例要览》（2011商:162）。

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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。