合同有漏洞，恶意磋商应当承担违约责任！

“你好说法”是“唐山你好”新媒体推出的面向广大网友的普法栏目。通过分享与我们生活中密切相关的各种案列，特别是《民法典》知识，让大家一起用法律武器保护自己和家人，维护合法权益！第71期案例由河北正一律师事务所提供。

河北正一律师事务所是经河北省司法厅批准设立的合伙制律师事务所，多次获得“河北省十佳律师事务所”“河北省优秀律师事务所”等光荣称号。正一律所始终坚持投身公益法律服务工作，解答法律问题，提供法律援助，指导依法维权。

简要案情

合同有漏洞，

恶意磋商应当承担违约责任！

2017年4月，李明与王红签订预约合同性质的《房屋认购合同》，约定李明向王红购买位于本区文诚路的房屋（以下简称“涉案房屋”），总价65万元。

合同签订后，李明向王红支付定金2万元，并到中介处与王红进一步磋商正式《房地产买卖合同》，但双方对过户时间、贷款审批等主要条款无法协商一致，导致未能签订正式《房地产买卖合同》。

李明认为：《房屋认购合同》未能继续履行的责任不在于自己，诉至法院请求：判令李明与王红签订的《房屋认购合同》于2017年10月12日解除，王红归还购房定金2万元。

被告王红辩称：双方已经签订了《房屋认购合同》，虽然合同中关于网签时间、过户时间的约定并不明确，但王红与李明积极沟通，尽量达成补充协议。因李明坚持主张“实际过户时间以贷款审批通过为准”，违背合同已经确定的付款原则，导致双方未能达成补充协议，未能完成网签手续的过错责任在于李明。

李明单方起诉要求解除合同，构成根本违约。王红同意解除《房屋认购合同》，但是按照定金罚则，2万元定金应归王红所有。王红同时在一审中提出反诉，请求判令李明支付13万元违约金。

法院判决

一、李明与王红签订的《房屋认购合同》于2017年10月12日解除；二、驳回李明要求王红归还购房定金2万元的诉讼请求；三、驳回王红的反诉请求。

律师评析

河北正一律师事务所赵青律师的分析是：第一，李明主张因履行期限不明确而解除双方签订的《房屋认购合同》，但未能办理网签的原因在于过户期限条款未能明确，而导致过户期限条款的补充协议未能达成的过错责任在于李明。在此前提下，李明不享有行使解除权的合法依据。

第二，虽然在期限条款不明的情况下，李明并未违反具体的履行约定。但李明在恶意磋商后又主张解约的行为系明确表示不再就履行期限进行补充磋商，亦不同意再购买涉案房屋，拒绝履行合同义务，属于明示预期违约，并构成根本违约。王红同意解除合同的意思表示具有法定解除权基础，并有权主张李明承担违约责任。

根据涉案《房屋认购合同》的约定，李明向王红支付2万元定金用于担保合同的履行，该定金属于履约定金。在合同因李明预期违约行为而解除的情况下，王红主张根据定金罚则取得2万元定金，具有法律依据，应予支持。

律师提示

履行期限条款不明确不影响买卖合同本约的成立与生效，当事人应当遵循诚实信用原则，通过后续磋商填补合同漏洞。一方当事人拒绝对方的合理补充要约，坚持以明显违反一般交易习惯或合同既定条款的条件作为要约主张，造成补充协议无法达成，属于恶意磋商行为。恶意磋商方以履行期限不明为由提出解约，属于明确表示不履行合同义务，构成根本违约行为，相对人主张由恶意磋商方承担违约责任，人民法院应予支持。

注意问题

1.对于恶意磋商行为的认定，需要综合审查当事人在补充协商中的意思表示，判断一方主张的补充内容是否具有符合一般社会观念的合理性，并对一方的过错行为是否与合同漏洞存续具有因果联系进行认定。

2.补充协商只是针对合同中的部分漏洞，而不是缔结新的合同，补充协商中的诚实信用义务也是基于合同基础而产生的。因此，补充协商中的恶意磋商责任属于违约责任，而不是缔约过失责任。

3.补充协商中的恶意磋商法律后果并不仅限于合同解除后的根本违约责任认定，也可能是虽然合同最终得以继续履行，但恶意磋商方仍然对履行延误存在过错，此类情况下的责任认定应当基于相对人主张的实际损失进行审查。

律师简介

赵青律师，女，中共党员，河北经贸大学法学本科学历、法学学士学位，具有企业法律顾问资格，河北正一律师事务所专职律师。曾先后在央企及建筑企业从事法务工作，涉及房地产开发、建筑工程领域，广泛参与合同管理、劳动用工、社保财税及法律纠纷处理，积累了丰富的实践经验。擅长处理劳动争议、婚姻家庭、建设施工合同纠纷等各类案件。

联系电话：15130500820

如果有法律问题可以扫描下方二维码，添加好友拉您进唐山你好法律咨询群，有法律人士在线解答。如想当面咨询的，可以到律师事务所咨询，还可以到唐山你好就业创业孵化基地法律咨询部咨询（需提前预约）。