开发商以未取得预售许可证主张合同无效，已使用业主资金不予支持

阅读文章之前，请您先点击一下“关注”，方便与您探讨和分析，可以及时观看下一篇精彩文章。十分感谢您的关注！法律问题不求人，比律师咨询更专业的裁判观点，欢迎关注备用。文章均为真实案例，标题为裁判观点可按需搜索，需要案号可评论随后私信。

谭某某、荣华公司法定代表人唐某、案外人通过与栗某某、许某某签订协议购买的方式取得位于北城区××镇××村地皮二块。2015年8月27日，栗某某、许某某经申请依法取得位于北城区××镇××村“建明大厦”项目《建设工程规划许可证》。2016年7月23日，荣华公司作为出卖人与作为买受人的刘某某、朱某某签订《商品房买卖合同》，约定刘某某、朱某某购买荣华公司开发的位于北城区××路（机场老路旁）项目5层5-Ｂ1号房屋，面积99.8㎡，每平方米2730.42元，总金额272496元，首付款52496元于本合同签订之日支付，于2016年11月30日支付3万元，余款19万元在办理好房产证7日内付；出卖人应当在2016年8月30日前交付买受人使用；同时出卖方应在商品房交付使用后360天内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180天内办妥该房屋的房产证及国土使用证。合同还约定了其他内容。合同签订后，刘某某、朱某某向荣华公司支付了定金及首付款共计82496元。房屋完工后荣华公司依约将房屋交付给刘某某、朱某某使用至今。后双方因荣华公司无法办理涉案房屋产权证，刘某某、朱某某拒绝向荣华公司交付购房尾款，双方发生争议诉至一审法院。

2018年9月25日，北城区人民政府关于涉案项目曾作出（2018）642号文件，同意“建明大厦”建设项目处置方案，即：一是超容积率6.45（7.65-1.2）部分，补交土地出让金；二是超建建筑面积5292.45平方米，处以建设工程价8%的罚款；三是绿化面积不足289.2平方米部分，补交易地绿化费537912元。荣华公司及谭某某已缴纳建设工程价8%的罚款304845.12元及易地绿化费537912元，超容积率部分土地出让金至今未缴纳。

荣华公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认荣华公司与刘某某、朱某某签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决刘某某、朱某某返还“建明大厦”5-A6号房屋，由上诉人向被上诉人返还购房款82496元。

一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”关于荣华公司、谭某某与刘某某、朱某某签订的《商品房买卖合同》法律关系的问题。首先，该合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容，且刘某某、朱某某也按约定支付了首付款，该合同体现双方真实意思表示，荣华公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。

其次，荣华公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚明了的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的，其行为与社会价值导向与社会公众认知相悖，该法律后果不应归责于购房人，故刘某某、朱某某不存在过错，为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法工作公正性，对荣华公司此种行为不应当予以支持。

最后，虽然荣华公司、刘某某、朱某某签订《商品房买卖合同》时，荣华公司并未取得商品房预售许可证，但并不必然导致其签订合同的民事法律行为无效，双方形成了有效的商品房预售合同法律关系。据此，荣华公司主张确认双方签订的《商品房买卖合同》无效并要求刘某某、朱某某搬离涉案房屋的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。

一审判决：驳回荣华房地产开发有限公司、谭某某的全部诉讼请求。

一审判决后，荣华房地产开发有限公司、谭某某均不服提起上诉。

综合当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点是：《商品房买卖合同》效力的问题；被上诉人是否应当向上诉人返还房屋及上诉人是否需向被上诉人返还购房款的问题。

二审认为，关于上诉人以案涉房屋未办理商品房预售许可证为由，认为应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，确认案涉《商品房买卖合同》无效，并要求被上诉人返还房屋以及上诉人退还被上诉人购房款的主张是否成立的问题。

由于商品房预售是一种特殊的房地产买卖，即房地产开发企业将尚未建成的商品房预先出售，由买受人先期支付价款的行为，上述司法解释规定的目的在于规范商品房预售市场秩序，避免房地产开发企业套取购房款，损害购房人合法权益，该规定实际是对开发商的一种附加义务，也就是在商品房预售许可制度中，仅有房地产开发企业存在违反该制度可能性，购房人并不存在违反问题，更不存在因此承担不利后果的归责基础，如果简单以未取得商品房预售许可证就确认合同无效，不但使购房人不能取得合同约定的房屋，而且购房人交付的资金由于已经被开发企业使用，也存在难以追回的风险，而开发企业却因此得以摆脱交付房屋的严格合同义务，这样既不符合该强制性规范惩治违法行为人的立法本意，也不符合保障购房人合法权益的立法宗旨，与该强制性规定所欲保障的市场秩序相悖。

具体到本案中，上诉人是履行办理商品房预售许可证的义务主体，上诉人并未充分证明案涉商品房预售许可证未办理的原因与其无关，结合北城区自然资源局的回函已明确案涉项目不属于违章建筑，上诉人作为建设方从北城区政府2018年9月批复至今未补交超容积率部分的土地出让金等情况，可以推定上诉人对案涉房屋未办理有关证照也持有放任和消极态度行为，因此在房屋已交付被上诉人多年情况下，简单认定案涉《商品房买卖合同》无效，从而以合同无效判决被上诉人返还案涉房屋将造成双方利益失衡，并不符合双方签订合同时的交易目的和合同自由原则，也有违诚实信用原则，所以，上诉人的上诉主张不能成立。

二审判决：驳回上诉，维持原判。