对于本文案例房屋所有权归属的分析，因本案性质是房屋买卖合同纠纷，借名人没有直接请求对涉案房屋进行确权。

案例简介及焦点归纳

一、案情简介

李凤民和刘广军因地处北京市大兴区××××1至301房间（以下简称涉案房产）权属纠纷，系同事关系。

涉事房屋原是有限公司开发的经济适用房。

由于刘广军没有北京户口，也不具备购房资格，他借用李凤民的名义购房。由于他们当时关系良好，所以没有签署书面协议。

根据他们的口头约定，2003年5月12日，李凤民与房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，以216896元的总价购买了该房屋，首付66896元，由刘广军支付。

随后，李凤民与深圳发展银行北京分行中关村支行签订了抵押贷款合同，申请住房贷款共计15万元。刘广军将这笔钱存入李凤民的账户，用于偿还剩余贷款。

2005年10月18日，房产证颁发，该房产被列为经济适用房。李凤民是该房产的注册所有人。

交房后，刘广军将携带房产证原件、购房发票、契税等相关税费发票、银行借款合同、还款凭证、入住通知书等进行装修入住。

李凤民主张与刘广军建立借贷关系，当时购买涉案房屋就是贷款买房。

为保证借款的偿还，李凤民、张军委托刘广军保管了与涉案房产有关的房产证等文件，并委托刘广俊保管了涉案房产的住所作为偿还借款的抵押物。

而李凤民则认为，刘广军无法有效证明购房口头借款协议的存在。

虽然刘广军根据借款关系对该房产进行了部分出资，但由于该房产属于经济适用房，刘广军不具备购买该房产的资格，因此不能确定刘广军是直接购买该房产。

此外，双方还就3.16万元贷款的支付存在争议。

李凤民未按约定将涉案房产转让给刘广军，刘广军遂提起诉讼，依法确认刘广军购买李凤民名下房产的口头借款协议的有效性。

并请求李凤民二人配合刘广军转移涉案财产，登记在刘广军名下，并承担诉讼费用。

二、一审审理情况

一审中，刘广军作为原告向北京市大兴区人民法院提起诉讼。庭审中，双方均认可首付款及除31600外的借款部分均由刘广军支付。

购房合同原件、购房发票、房屋买卖抵押贷款合同、还款凭证、房屋占用通知书、房屋所有权证等原件均在刘广军处。

该房屋由刘广军投资改造，各项契税、物业费由刘广俊缴纳。自交房之日起，刘广军一直居住在上述房屋内。

李凤民和两人没有要求刘广军搬出房子。

李凤民主张，2003年10月20日分三期存入李凤民银行账户的3.16万元，系李凤民个人出资偿还借款。

此外，李凤民、刘广军称，二人之间存在借贷关系，双方关系较好，故未签订书面借款协议，对借款金额和期限也没有约定。

一审法院根据双方提交的证据认定，李凤民与刘广军之间存在借名购房的口头约定，形成了借名购房事实上的法律关系，符合客观事实和常识。

由于该楼盘已于2008年4月11日前签订购房合同，现已具备上市交易条件。

因此，双方的口头协议不违反相关政策、法律、行政法规的强制性规定，也不会对公共利益造成损害。它是有效和合法的，必须遵守和履行。

因此，刘广军主张确认刘广军购买李凤民名下房产并将产权人变更为刘广军的口头协议的有效性，有事实证据支持。

综上，一审法院认定，借款购房的口头约定有效，该房屋符合上市交易条件。

刘广军不再是限购对象，支持刘广军的诉讼请求，判令李凤民夫妇在判决生效后15日内协助刘广军办理房屋过户。

三、二审审理情况

李凤民夫妇认为一审判决认定的事实模糊不清，在适用法律上存在错误，遂向北京市中级人民法院提起上诉。

李凤民在上诉理由中表示，法院对该房产的首付款是否为贷款或是否由刘广军支付的认定不明确。一审法院未对借款事实进行调查认定，直接认定由刘广军支付。

对于一审判决认定的“未签订书面借款协议，还款期限及利息未明确”的问题，李凤民主张与刘广军建立同事关系，仅将还款期限大致规定为还款时还房。

由于刘广军在涉案房产中的住所，双方未就利息达成一致

其次，李凤民主张，该房屋系李凤民收回并履行借款承诺后，刘光军暂住。在征得刘广军同意后，他对该房屋进行了简单的装修。

此外，一审法院未审查刘广军是否具有在京购房资格，也未对涉案房屋转让过程中可能涉及的土地出让金、税费进行认定和处理。

如果直接判断所有权的转移，将导致国家土地出让金的损失，损害国家利益。

上诉人刘广军陈述，同意一审判决，不认可李凤民等人的上诉请求。

二审法院认定的事实与一审法院认定的基本一致。刘广军投资购买该房产，偿还贷款，装修入住，长期居住，持有相关证明文件和凭证，长期无他人向其主张相关权利。

因此，刘广军主张涉案财产系以李凤民名义购买，更符合客观事实和常识。

李凤民二人无法就其所谓的借款关系提交借款协议，刘广军不予批准。

因此，没有证据支持其声称的贷款关系。其所主张的贷款没有明确的还款金额和期限，也无法合理解释与涉案房产相关的重要凭证为何由刘广军持有。它声称的贷款关系不正常。

一审判决认为，原被告借名购房关系合理。

此外，涉案房产现在可以上市交易，李凤民夫妇需要配合刘广军按照协议将房产过户到刘广军名下。

四、再审审理情况

北京市第二中级法院作出的终审判决，李凤民夫妇不服，以未签订买卖合同、未参与借名购房、仅为个人住房公积金出资为由，申请再审。

再审法院经审查认定，李凤民、张军主张涉案房款仅为个人出资，双方不存在借故购房关系，但未提交有效证据予以证明。

考虑到双方同意涉案房产首付款、除3.16万元外的贷款部分、装修投资均由刘广军支付，契税及物业管理费由刘广君支付。

与该房产有关的重要文件和凭证也由刘广军持有，自交付之日起，该房产的实际住所一直由刘广俊持有至今。原审法院据此认定，刘广军与李凤民之间存在借名买房的口头约定，并无不妥。

2008年4月11日前，该房屋已签订购房合同，现可挂牌交易。未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的协议。

原审法院支持刘广军请求李凤民协助办理房屋权属登记的请求，并无不妥。

综上，再审法院依法驳回了李凤民夫妇的再审申请。

五、案例争议焦点

本案是一起为争夺产权而签订的买卖合同纠纷案。由于缺乏书面合同，本案的审理增加了一些困难，而且本案的情况并不复杂。

一审、二审、再审法院经审理均认定，双方在推理和判断上无显著差异，本案双方均认定存在借名买房的口头约定，应当履行约定。

尽管这一案例现在看来无可争辩，但仍有一些领域值得探索和研究。

首先，本案的特殊性在于双方均未签订书面借款购房合同。在讨论协议的有效性和产权归属之前，主要的焦点是确定双方是否就借名买房达成了口头协议。

本案中，刘广军主张，双方存在以借名购房的相互约定，且双方此前就房屋所有权达成的约定与登记状态不符，可以提供证据证明该主张；

李凤民主张，双方是借贷合同关系，借用刘广军的钱买房，但在借名买房问题上尚未达成共识。因此，应根据房屋的登记状况确定所有权。

因此，本文需要分析的第一个焦点问题是口头协议下借名购房协议的确定。这是办理房屋所有权最基本的问题，关系到案件性质和当事人的直接利益。

我希望通过本文的肤浅分析，能够为法院在确定借名买房的口头协议时提供一种相对统一的分析方法。

其次，本案争议的第二个焦点是借名购房的口头协议是否有效。根据中国法律，合同的订立可以通过口头方式进行，因此口头形式是一种常见的、合法的合同形式。

如果能够证明本案中存在以借名购房的口头约定，在该约定不存在任何效力瑕疵的情况下，双方在转让产权时必须遵守该约定。

本案的复杂性在于，争议房产属于经济适用房，且根据协议签订时的房屋买卖政策，刘广军不具备购买该房产的资格。

该协议是否会对房地产市场产生负面影响，对公共利益造成损害，违反公序良俗原则，从而无效。

合同效力问题关系到借款人是否有权要求贷款人按照原协议转让财产。借款名称购买协议无效的，李凤民无需将该房产的所有权转让给刘广军，但应向刘广军作出合理补偿。

最后，争议房屋所有权问题是本案的第三个焦点。在司法实践中，有一种观点认为，借款人拥有房屋的事实权利，以借款人名义购买房屋的关系可以推翻不动产登记。因此，借款人是房屋的所有人；

也有观点认为，为了使不动产产权的变更生效，登记是必要的。如果知名人士是注册的名义人士，则法律认可的房屋所有人只能是知名人士。

在这种情况下，借款人声称他们已经支付了购房款，对房屋进行了翻新，并一直在那里居住，同时保留了购房合同和相关文件，这些文件可以证明他们与名人之间存在以借款人的名义购买房屋的口头协议，并且可以根据协议获得该房屋的权利；

这位名人不承认本协议的存在。这套房子是借钱买的，房子的登记是正确的。因此，该房屋所有权归其所有，房屋所有权登记不转移其对该房屋的合法所有权。

因此，本文的第三个关注点是，在没有仅仅口头协议的情况下，如何客观、公正地处理借名购房的所有权，平衡双方利益。

本文旨在通过肤浅的分析，为法院处理此类问题提供一种有效的决策方法。

本案出名人应协助借名人办理房屋过户登记

双方因约定的协议发生纠纷，都主张房屋归自己所有，案件本质上还是对房屋所有权的归属存在争议。

法院根据刘光君、李凤敏二人提交的证据，认为其二人事实上成立借名买房关系、存在口头的借名约定，是符合客观事实与常理的，且该借名协议有效，双方需遵循。

因此判决刘光君与李凤敏之间的借名买房口头协议有效，李凤敏作为出名人需协助借名人刘光君办理房屋过户登记。

法院的裁判逻辑是通过事实、证据分析，认定口头协议存在，房屋权利归借名人拥有。

法院尊重民事主体所达成的真实意思表示，认可借名买房合同效力，支持借名人取回房屋所有权，故而判决出名人15日内配合借名人将涉案房屋登记至借名人名下。

法院对本案的判决，笔者表示认同。

本案为借名人提出的房屋买卖合同纠纷之诉，诉讼请求是希望法院确认借名买房口头协议有效，并要求出名人履行约定，把房子过户给自己。

借名方并未直接请求法院对涉案房屋进行确权，这正是借名人的高明之处，司法实践中法院对于房屋所有权归属出名人或是借名人，存在不同的判决。

但如果双方存在合法有效的借名买房协议，借名人则可依约要求出名者将房屋过户，避免争论房屋所有权的归属问题。

部分学者认为，借名人将买来的房屋登记在了他人名下，此属登记错误的情形。

按照不动产登记制度的推定效力，借名人依据借名买房事实存在的证据可以推翻不动产登记，因此可以直接认定房子所有者是借名人。

笔者认为：借名人将房屋登记在出名方名下，是与其协商一致的，这是出、借双方的真实意思表示，并不是错误登记，按照物权公示原则。

故而房屋所有权人是出名人，借名人享有的是协议产生的权利。

本案中刘光君购房时是非北京户籍，无法购买经济适用房，因此才与其同事李凤敏协商将房子买在李凤敏名下，这是二人协商同意的，推定其知晓借名行为产生的法律效果。

因此不动产登记簿记载的权利人是正确的，李凤敏为该房所有者，但李凤敏需要履行合同中的义务，将房屋转移至刘光君名下。