民法典第二百七十八条——理解与实务——业主共同决定事项

条文：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

理解：

字面意思。

案例：

案 号：(2022)鲁02民终9423号

本案中，就位于青岛市黄岛区××路××号××栋××单元楼栋加装电梯事宜，已经该单元总户数的75%，总建筑面积77%业主同意，且已向青岛西海岸新区物业管理服务中心、青岛市黄岛区住房和城乡建设局、青岛市黄岛区自然资源局、青岛市黄岛区市场监督管理局、区青岛市黄岛区城市管理局(水务局)、青岛经济技术开发区消防大队、青岛市黄岛区长江路街道办事处、西海岸公用事业集团、国网山东电力公司青岛市黄岛区供电公司、青岛西海岸新区自然资源局、青岛市黄岛区行政审批服务局等相关单位和部门进行了审批和备案。因此，原告与第三人安排进行工程施工，是合法行使权利的行为，被告不应进行阻挠。故原告请求被告停止妨碍青岛市黄岛区富春江路123号冠庭园小区3号楼2单元电梯加装施工，合法有据，法院予以支持。

案 号：(2022)粤09民终1774号

本案中，茂名市××路××号(乙烯生活一区商业走廊Ａ栋)第2层10号房、11号房之间的首层梯间是共有部分，属全体业主共有。虽然拍卖成交确认书约定拍卖成交后买受人须维持原租赁合同不变到期满及租赁期内按现状使用，但是拍卖成交确认书的约定不能对抗依照法律规定其他业主在共有部分的合法权益。被告1无权将共有部分出租给被告2名媛美容美发店使用。被告2名媛美容美发店在首层梯间搭建的房间、首层大门安装的玻璃门、首层大门上安装的ＬＥＤ显示器，妨害原告的共有权，原告请求予以拆除，本院予以支持。被告2名媛美容美发店作为安装、使用人，被告1作为出租人均负有拆除的义务。

案 号：(2022)吉24民终1426号

根据已查明事实，卧龙南苑业主委员会经合法程序成立并已向职能部门备案。卧龙南苑小区业主已召开业主大会，就解聘XX物业公司事项及就该事项提起诉讼，经专有部分面积22374.17平方米中，15173.47㎡，占67.82％；专有部分人数301人中，202人，占67.11％，即面积与人数占比均超过三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积与人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十六条“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。”的规定，卧龙南苑业主委员会要求XX公司退出卧龙南苑小区的请求实际系要求解除与XX公司的物业服务合同，符合法律规定，本院予以支持。

案 号：(2022)津02民终3451号

本案中，天津市河东区万春花园业主大会修剪树木并使用资金的行为，应当由经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三的业主同意，“定于2019年11月30日-2019年12月9日对园区内树木进行修剪施工”的决定，不符合法律规定。上述决定虽被撤销，但在本案中没有证据证明天津市河东区阳培花卉园艺中心作为合同相对人在知道或者应当知道天津市河东区万春花园业主大会在未经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三的业主同意的情况下订立并履行合同，从而不能确定万春花园业主大会与被告天津市河东区阳培花卉园艺中心签订的《树木修剪协议》无效，三原告要求返还树木修剪费人民币30000元并纳入河东区万春花园维修基金账户的诉讼请求，法院亦不予支持。

案 号：(2022)湘06民终563号

业委会是小区的自治组织，其根本目的在于维护广大业主的合法权益，保障业主能够正常利用其不动产。但业主大会或者业主委员会的决定权又是有限的，其不能超出法定权限，该决定应以不损害业主的合法权益为限。同时，单个业主权利的行使是全体业主共同生活的一部分，按照“所有权应受合理限制，以保障权利正常行使并增进业主共同体的共同利益”的基本理论，业主的专有权应当受到限制。本案中，原告作为天鹅湖小区的业主，业委会作出的决定对原告具有约束力。业委会作出采购监控设备的决定，系为了避免建筑物使用人因高空抛物等侵权行为承担难以查明侵权人情形下的民事赔偿责任，是业委会为建筑物使用人合理规避风险的一种行为，该事项本身符合业主利益。

　业委会使用小区公共收益部分资金支付监控安装合同对价的行为，属于《湖南省物业管理条例》第十五条第(十)项使用小区共用部位、共用设施所得收益的行为，不属于小区的一般性、常规性事务，应当由业主大会决定。虽然业委会通过小区的微信群征集了业主的意见，仅三位业主向业委会就安装监控提出了异议和建议，随后业委会对提出异议和建议的业主进行了答复，但由于微信群并未覆盖全体业主，且群内业主并未逐一明确表态，故上述征集意见的方式具有一定的局限性，业委会通过微信群的形式征求业主的意见不足以代表业主大会的意见，业委会作出使用小区公共收益部分资金支付监控安装合同对价决定的程序不当。

虽然表决程序存在不当之处，但业委会就安装监控设备的事项向业主进行了汇报，项目经过了招投标程序，佳宁公司中选结果经过了公示，对三位业主提出的异议予以了及时解答，整个过程公开接受业主监督，45000元的合同对价无明显不合理之处，业委会与佳宁公司签订《天鹅湖三期高空抛物监控采购安装合同》的决定本身并未侵害业主的合法权益。至于原告提出的前期物业公司愿意垫资增设高空摄像头，业委会不接受免费的安装而另行付费安装损害业主权益的理由，因前期物业公司垫资的前提条件系续签物业服务合同，是否续签物业服务合同属于业主大会决定的事项，在业主大会未作出续签物业服务合同前，前期物业公司垫资增设高空摄像头的承诺条件不成就。且前期物业公司这一垫资承诺在小区进行了张贴公示，业委会在业主微信群公示“关于天鹅湖(三期)小区外墙安装监控设施的工作汇报”中也明确了该内容，在小区业主知晓此承诺的情况下，小区两次业主大会投票决定向社会招投标确定物业服务企业，故业委会未接受前期物业公司的垫资承诺、另行招投标购买监控设备的决定，符合业主大会的表决意见，不能认定为业委会损害了业主利益。原告要求撤销业委会与佳宁公司签订的监控采购安装合同的决定，停止侵权、返还资金的请求不能成立，本院不予支持。