工程质量保修协议书
目 录
一.目的 1
二.工程质量保修范围、内容和保修期 1
1.质量保修范围 1
2.质量保修内容 1
3.质量保修期起算日期及保修期规定 1
三.维修通知与沟通 2
1.维修沟通流程 2
2.承发包双方维修事宜责任人 2
3.维修通知 3
4.维修来往函件沟通 3
四.维修响应与维修时限 3
1.维修响应 3
2.维修时限与维修完成及时率 5
五.维修管理要求 5
1. 维修方案与计划 5
2. 维修过程管理 6
六.承发包双方的职责和权力 6
七.出质保期验收与质保金的支付 8
八.其他事项 8
发包人、承包人经协商一致签订本《工程质量保修协议书》，承包人按照国家《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》及双方约定承担工程质量保修责任。
一.目的
1.明确发包人与承包人在本项目承包范围内的工程质量维修维保各自权利和责任。
2.在工程竣工验收合格后，交付业主、物业或运维单位使用前，提前发现和处理工程质量缺陷。
3.在工程交付期间，降低业主投诉率，减少因工程维修给发包人、承包人带来额外的经济损失。
4.在质量保修期内，及时高效地处理工程质量缺陷，全面提升业主满意度。
5.提升发包人、承包人的企业及产品品牌形象。
二.工程质量保修范围、内容和保修期
1.质量保修范围
本合同所包含的所有工程项目、设计变更、工程签证、合同条款约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容，在正常使用情况下，出现的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，均属保修范围。
2.质量保修内容
保修期内本工程如出现以下问题（包括但不限于）承包人无条件承担保修责任：
2.1属施工原因（含产品本身原因）所造成的质量问题或其他缺陷均属于维修范围，人为损毁除外。
2.2不符合工程建设强制性标准以及主合同约定的其他质量缺陷。
3.质量保修期起算日期及保修期规定
3.1质量保修期自工程竣工验收合格并交付之日起计算；如涉及提前交付，起算日期另行约定；
3.2各分项工程保修期限如下，且不低于国家和地方相关保修法规的要求，以两者较长的保修期为准：
3.2.1园建工程：为2年；
3.2.2景观绿化工程：为1年。
三.维修通知与沟通
1.承发包双方维修事宜责任人
发包人项目维修事宜第一负责人： X，身份证号：X电话（微信同步）：X，通信地址： X ，电子邮箱： X。
发包人项目维修事宜第二负责人：X，身份证号：X电话（微信同步）：X，通信地址： X ，电子邮箱： X。
承包人项目维修事宜第一负责人：X，身份证号：X电话（微信同步）：X，通信地址： X ，电子邮箱： X。
承包人项目维修事宜第二负责人：X，身份证号：X电话（微信同步）：X，通信地址： X ，电子邮箱： X。
上述的双方项目维修负责人即为该项目维修工作的授权联系人，该联系人的电话、邮件接收地址、邮箱均已经过双方确认。若以上联系方式发生变更，信息变更方应及时通知另一方，告知最新联系方式。告知方式：由变更方以公司正式盖章纸版告知单邮政快递发至对方公司维修负责人，快递签收日期以后变更的新维修负责人签字来往文件生效。如信息变更方未及时更新联系方式，致使另一方未能及时有效通知信息变更方，由此导致的后果责任由信息变更方承担，所发送的信息内容或文件内容则认为信息变更方完全认可。
2.维修沟通流程
在竣工移交时，由发包人工程项目部组织发包人委托的物业单位、承包人对保修协议书进行交底，召开交底会议，对双方维修事宜联系人进行确认，建立维修工作微信群，形成会议纪要，各方存档备查，并依此开展项目维修工作。
对于保修期内的保修问题，工程未移交发包人委托的物业单位前，发包人负责接收业主反馈的质量问题（或是将发包人自身发现的质量问题），填报《工程维修通知单》并发至承包人。承包人接到工程维修通知单后，须及时响应并到现场进行核查原因，复杂(重大)的整改、维修项目须编制维修方案和计划，报发包人审核合格后进行维修，维修后向发包人进行报验验收销项。
对于保修期内的保修问题，工程移交发包人委托的物业单位后，由发包人委托的物业单位负责接收业主反馈的质量问题（或是将物业单位自身发现的质量问题），填报《工程维修通知单》并发至承包人。承包人接到工程维修通知单后，须及时响应并到现场进行核查原因，复杂(重大)的整改、维修项目须编制维修方案和计划，报发包人和物业单位审核合格后进行维修，维修后向发包人和物业单位进行报验验收销项。
3.维修通知
发包人维修责任人手机短信、微信、电话、文件邮寄、电子邮件形式的通知均视为通知到位。其中纸版维修通知文件格式可参考附件1。
4.维修来往函件沟通
在合同履约期间，发包人将通过手机短信、微信、文件邮寄、电子邮件的形式发送书面文件或需沟通确认的事项，承包人应在收到手机短信、微信、电子邮件后及时回复，在收到邮寄文件的2工作日内予以回复，若未在要求时间内回复或确认均视为对发包人发送的信息或文件的内容完全认可。发包人有权另行委托第三方代为维修，维修费按实际发生费用从剩余质保金中直接扣除，不足部分及由此造成的损失发包人有权向承包人追偿。
四.维修响应与维修时限
1.维修响应
保修期内出现质量问题，承包人接到发包人通知后应及时响应并进行维修。
1.1工程经验收合格并移交发包人或业主后，承包人应组建工程全专业（土建、机电等）维修工作小组，保修期起始3个月内每天驻场，负责维修工作，并在接到发包人通知后1小时内赶赴现场响应维修。
1.2保修期起始3个月后，当工程维修通知单数量达到少于5个/每天的非紧要项报修量时，承包人可向发包人提出书面申请并征得发包人同意后逐步撤出驻现场维修队伍，但承包人须保证在接到发包人通知及时进行响应、维修，撤离驻场人员后的响应时限分为如下几类：
1.2.1影响使用安全类
承包人接到发包人通知后响应时限为不超过2小时，到达现场进行维修的时限为不超过4小时；
影响使用安全类：承包人接到发包人通知后响应时限为不超过2小时，到达现场进行维修的时限为不超过4小时；影响使用安全类指不及时维修存在安全风险，包括但不限于：电路漏电，有触电风险，给水管破裂及因给水管道破裂泡水造成的便道、道路沉陷，行道树倒伏、主要枝干折断、支撑损坏，廊架坐凳损坏，硬质铺装沉陷等影响行人行车安全的问题，
1.2.2影响主要使用功能类
承包人接到发包人通知后响应时限为不超过4小时，到达现场进行维修的时限为不超过6小时；
影响主要使用功能类指不及时维修对项目运行将产生重大影响，包括但不限于：乔灌木死亡，绿化带内树木倒伏，主要枝干折断，绿化带地面沉陷，绿化带内树木支撑损坏、防寒风障损坏等，绿化给水检查井沉陷。
1.2.3影响观感类
影响观感类指不及时维修将对美观性产生重大影响及质量隐患，包括但不限于：灯具光源不亮，灯具老化掉漆，草皮斑秃，地被植物死亡，苗木病虫害等。
承包人接到发包人通知后响应时限为不超过12小时，到达现场进行维修的时限为不超过72小时。
1.2.4其他一般质量问题维修类
承包人接到发包人通知后响应时限为不超过12小时，到达现场进行维修的时限为不超过24小时。
如承包人接到发包人维修责任人维修通知后，对口专业维修人员未在上述约定时间内到现场处理问题的，为了防止问题的扩大产生进一步的不利影响，发包人有权采取以下措施：发包人有权另行委托第三方代为整改，修理费按实际发生费用从剩余质保金中直接扣除，不足部分发包人有权向承包人追偿， 由此造成的损失发包人有权向承包人追偿。 发包人以维修通知单、保修协议书和第三方维修完工验收单、维修费用测算等文件作为扣款依据，无需承包人审核认可，即可进行扣款和维修费用支付第三方。
承包人不得以工程款或是结算款未结清，无法调度下属分包或是劳务为由拖延工程维修，否则发包人在以上约定的响应期结束后，有权利直接委托第三方进行维修，相应费用自承包人质保金中扣除，承包人对此没有异议。
复杂(重大)的整改、维修项目承包人需到达现场查看后，24小时内提出书面维修方案，维修方案经发包人或发包人委托的物业管理公司确认后实施，涉及到维修方案与原设计工程做法不一致时还需由设计人员进行核算审核，涉及到结构主体安全的维修还需由原设计单位或具备相关资质的设计单位进行核算确认。影响使用安全类及影响主要使用功能类的紧急维修可到达现场后采取临时措施进行处置，先保障其安全及主要使用功能，待出具维修方案并审批后再进行正式维修。
备注：复杂(重大)的整改、维修项目界定原则为满足以下情况时均属于①维修预估费用超过10万元；；②同一部位的同类问题已维修过二次，再次出现同样的质量问题。
2.维修时限与维修完成及时率
承包人在维修项目完成并自检合格后提交发包人验收确认，作为“维修及时率”统计的依据。
承包人承诺按照《工程维修时限》(见附件2)规定的时限要求完成维修任务，如因特殊情况需要，发包人保修管理人员有权要求承包人合理缩短维修期限，承包人应给予配合；维修工作不得影响业主正常使用、办公或活动等，《工程维修时限》表中的时间为间断维修时间的累加时间。
项目进入质保期后前6个月，为了在此期间将存在的质量问题尽量维修完成，承包人应高度重视维修及时性和完成效率，保证达到不低于80%的维修及时率（由发包人保修管理人员按季度进行统计，维修及时率=如期维修完成且验收合格的维修项数/应完成的总维修通知单数量*100%。统计时，涉及到部分维修项跨统计时间节点，则按如下原则统计：当前维修进展符合维修计划时则将此项维修纳入上述计算式分子与分母，当前维修进展不符合维修计划时则将此项维修仅纳入上述计算式分母。），如未达到以上维修及时率要求，承包人需向发包人支付违约金（低于80%高于60%的维修及时率，承包人需向发包人支付额度为保修金总额10%的违约金；低于60%高于40%的维修及时率，承包人需向发包人支付额度为保修金总额15%的违约金；低于40%的维修及时率，承包人需向发包人支付额度为保修金总额20%的违约金）。
五.维修管理要求
1. 维修方案与计划
复杂(重大)的整改、维修项目须承包人第一时间到达现场查看后，24小时内提出书面的维修处理方案及维修计划，并向发包人报审，经发包人和发包人委托的物业管理公司确认后严格按方案与计划实施；维修方案及维修计划中须包括但不限于如下维度：原设计做法，维修工艺流程及技术参数，施工方法，维修安全保障措施，施工进度计划及人材机投入数量及计划，成品保护措施，最大限度不影响工程运行和使用的保障措施等。
2. 维修过程管理
承包人维修工作必须服从发包人和发包人委托的物业单位的管理，维修工作应同正式工程一样进行材料进场验收、维修样板验收、工序验收、隐蔽验收等报发包人或物业单位验收的程序，维修完成后经发包人、业主方和物业单位验收确认；
承包人维修应达到合同约定的验收标准，维修材料应使用原有品牌及型号，确需使用其他材料替代的，需征得发包人书面同意。
六.承发包双方的职责和权力
1.发包人负责工程质量保修工作的统一协调与管理，负责审批质保金的支付。
2.发包人和其委托的物业单位负责监控承包人的质量整改工作，对整改质量进行验收。
3.发包人保留根据相关法律法规就有关工程质量问题追究承包人责任的权利。
4.出现以下情况，发包人有权采取以下措施：冻结承包人本合同所有工程款项的支付，由此引起的一切责任和损失由承包人承担，解除冻结时需视项目具体情况由发包人维修事宜负责人签字确认方能生效；发包人有权另行委托第三方代为整改，维修费按实际发生费用从剩余质保金中直接扣除，不足部分及由此造成的损失发包人有权向承包人追偿，发包人以维修通知单、保修协议书和第三方维修完工验收单、维修费用测算等文件做为扣款依据，直接扣款支付第三方维修款；质保期内发生保修事项后，发包人或发包人委托的单位根据约定直接进行整改维修的，不排除承包人的其他部位（发包人或发包人委托的单位维修部位及维修内容以外的部位及内容）的保修义务，保修期内再次发生问题的，承包人仍应承担保修责任。
4.1接到维修通知拒不到现场处理问题的，或超过第四.1条维修响应时限的；
4.2超过第四.2条承包人承诺的《工程维修时限》(见附件2)规定的维修时限的或超过发包人维修通知单内要求的时限的；
4.3对同一部位同一质量问题反复维修（限定2次维修）仍存在质量问题的；
4.4因维修人员服务行为或态度造成客户强烈投诉的；
4.5对比维修方案及维修计划，现场维修人员数量及质量与方案不匹配的，严重影响维修进度要求的。
5.若因承包人质量原因导致事故或将要导致事故，在承包人抢修工作人员到达之前，发包人可先行采取合理的方式以避免事故损失扩大，因此产生的相关费用由承包人承担。
6.承包人逾期完成整改维修的，造成损失的（含业主索赔），承包人还应赔偿损失，发包人有权直接在质保金内扣除违约金和损失。维修时间如有特殊原因确无法按期完成，承包人需提出具体原因，经发包人（或者当事业主）签字认可后方可延期。
7.由于承包人原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺陷问题，造成业主的全部直接和间接损失，业主提出索赔时，承包人与发包人须共同与业主进行谈判（包括维修、赔偿）。如承包人拒绝参与维修与索赔谈判，则视为承包人认可发包人谈判结果，并履行谈判所约定的各事项，同时承担全额费用。
8.承包人整改维修过程中应做好现场保护并设置好维修工作警示标识等设施，整改维修完毕，应恢复其原样（涉及装饰装修的恢复，应使用同档次、同规格、同品种、同颜色材料，且与原装饰装修工艺、要求、风格一致，如需变更必须经物业管理公司或业主书面同意；否则视为承包人未完成整改维修）；施工期间及完工后承包人应及时清运垃圾。否则由此产生的责任及损失由承包人承担。
9.工程质量问题的长时间大型维修所需的水、电费用由承包人承担，收费标准按发包人委托的物业管理公司规定执行，用量以发包人委托的物业管理公司确定的实际用量为准，承包人应在完成整改维修后将水、电费据实直接交付至物业单位。短时零星维修用电用水量较少，由承包方与业主或物业协商沟通免费用水用电事宜。
10.因承包人原因造成发包人或第三方生命财产损失的，由承包人承担并全额赔偿。
11.承包人维修过程中工人的食宿由承包人自行承担。
12.承包人维修工作不得影响业主正常使用、办公或活动等，由此导致的间断维修及维修降效，由承包人承担相应费用。
13.保修期内因质量问题引起业主投诉或发生争议,发生以下情况的，承包人应按约定承担责任：
13.1因质量问题导致人员伤亡的，由承包人负责承担相应责任。
13.2因质量问题导致业主到发包人或物业管理公司进行围攻或投诉的,每发生一次,由承包人赔偿给发包人损失1万元；
13.3因质量问题被电视、报刊等媒体作有损发包人社会形象的报道,每发生一次,由承包人赔偿给发包人损失5万元；
13.4因质量问题导致业主到公共场所阻碍交通、游行等事件的，每发生一次，由承包人赔偿给发包人损失10万元。
14.承包人整改维修过程导致小业主无法正常入住的，发包人或发包人委托的物业管理公司将提供小业主临时居住场所。临时居住场所发生费用由承包人承担。
七.出质保期验收与质保金的支付
由发包人的物业或运维部门组织承包人进行质保金支付前的出质保验收工作，质保期满前2个月进行初验收，对于存在质量问题的进行销项整改，整改完成后复验（验收单见附件3）。
质保期期满后，由承包人提出质保金支付申请，上述出质保验收合格，发包人与承包人办理质保金结算手续和质保金退还手续，退还承包人未使用的质保金（扣除承包人未履约的违约金），质保金不计利息；上述出质保验收复验后，截止到质保期满，仍未整改完成的质量问题将不再安排整改，进行扣款处理，承发包双方在质保金结算时进行质保金的扣减，扣减金额应不小于维修此遗留问题所需费用（以发包人成本部门核算结果为准），未使用的质保金退还承包人，质保金不计利息。
八.其他事项
1.保修责任鉴定可采用拍照、摄像、取样、记录（如发包人委托的施工单位或住户签字资料等），任选一种均视为有效。责任鉴定由承包人、发包人或物业单位方共同进行。如承包人不到场核实，则视为发包人或物业单位进行的鉴定结果为有效；若有第三方损失方，则承包人、发包人或物业单位及第三方损失方共同进行责任鉴定；如承包人不到场核实，则视为发包人或物业单位及第三方损失方共同进行的鉴定结果同样有效。
2.如因承包人质量原因导致事故或将要导致事故，在承包人抢修工作人员到达之前，发包人可先行采取合理的方式以避免事故损失扩大，因此产生的费用由承包人承担。发包人及承包人在责任认定产生争议，如承包人认为是非承包人原因造成的维修时，均由承包人提供证据（设计要求、核定单、其他书面依据）证明其无过错，否则仍视为承包人有过错，需按本条款约定履行维修责任。
3.因承包方承建的工程质量未达到国家或地方的相应规范要求，导致工程存在质量或安全隐患，则承包方终身负责维修和赔偿。
4.承包人所留质保金不足以赔偿该因承包人质量原因造成的相关损失时，发包人将保留继续对承包人追偿损失的权利。
5.承包方承担的保修责任，还应以双方合约、国家法规、地方规章、行业规定等中的有利于用户方的条款为准。
6.本《工程质量保修协议书》及以下附件是作为施工总承包合同的组成部分，与施工总承包合同具有同等效力。
7.争议：凡因本保修书引起或与本保修书有关的任何争议，均应向工程项目所在地人民法院提起诉讼。
8.保修书生效与终止
8.1本保修书自订立之日起生效。
8.2本合同应在约定保修期限届满且承包人已完成修补后终止。
9.保修书份数
9.1本保修书正本两份具有同等效力，由甲乙双方分别保存。
9.2本保修书副本4份，由甲乙双方分别各2份保存。
附件：
1.《工程维修通知单》
2.《工程维修时限》
3.《质保期满验收单》
4.《工程违约索赔通知单》
发包人：（公章） 承包人：（公章）
住所： 住所：
经办人： 经办人：
法定代表人（或委托代理人）： 法定代表人（或委托代理人）：
订立时间： 订立地点：
《工程维修通知单》
单号：
派单人
工程质量问题来源
通知时间
________年__月__日__时
规定完成时间
________年__月__日__时
返修
地点/房号
质量问题描述
业主方确认：
发包人维修负责人审核：
收文单位：
承包人接单人： 承包人抵达现场核实人及时间：
维修处理结果/验收情况：
维修后验收确认签名：（发包人、物业单位、承包人、业主方）
发包人（物业单位）：
承包人：
业主方：
验收时间：
回访
情况
是否满意：□非常满意□一般□不满意
其他建议：
回访方式：□上门□电话
回访人：
回访日期及时间：
《工程维修时限》
常见景观绿化问题
维修周期
备注（由发包人审批）
苗木
更换苗木
3天
病虫害防治
5天
附属
苗木支撑
1天
防寒风障
1天
绿化带沉陷
1天
给水
管道破裂、渗漏
2天
取水阀、管件阀门故障
1天
检查井沉陷、井盖损坏
1天
景观照明
灯具更换
1天
线路跳闸、短路、漏电故障
1天
电气工程
线路跳闸、短路、漏电故障
1天
安装暗线
2天
维修空气开关、漏电开关等
1天
景观步道
沉陷
1天
便道砖、路缘石、侧石更换
3天
工 程 验 收 单
项目名称
工程名称
合同金额
施工单位
监理单位
建设单位
1、工程验收节点:
□项目施工准备阶段（地勘、测绘、临水、临电、清表等） 项目施工期间与合同付款关联的节点验收（进度款） □项目完工节点验收 □项目竣工阶段（竣工验收/竣工备案验收） 工程质保阶段（质保期满）
2、付款节点：
工程验收要点：
1.工程质量是否存在缺陷；2.工程质保期内是否将质量问题缺陷全部维修完成；3.施工功能是否正常；4.现场使用调试设备是否正常；5.设备说明书、培训资料等是否齐全，使用方是否能熟练使用设备等等。
工程验收过程记录：
验收结论:
1.合格；2.不合格；3.存在问题，需整改后复验。
施工单位:
监理单位:
项目部:
规划设计部:
成本合约部:
物业单位：
移交接收或保护单位/业主方:
集团工程管理中心：
集团规划设计中心：
其他参加验收单位/部门：
注:1.本表签字栏需要根据《工程项目关键节点验收及权责分工》的要求进行签字。
2.各签字栏须有部门的负责人签字，并注明签字日期。
3.本表为工程项目OA付款发起流程的必要前置条件。
工程违约索赔通知单（质量保修期）
项目名称
被扣款单位
扣款
原因
处罚
决定
扣款
金额
小写：
大写：
受罚单位签字
（根据协议书约定，可无需责任单位签认）
物业单位
签字
主管副总经理
签字
项目维修负责人签字
常务副总
签字
工程部经理
签字
总经理
签字
财务接收签字
编号：
注：1.罚款不是目的，保证质量、保证安全才是共同的期望，望受罚单位吸取教训。
2.此罚款单一式三份，被扣款单位、工程部、财务部各存一份原件，项目部留复印件。
3. 罚款单后须附相关文件和维修整改照片。
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