法律案例分析(民法）（2014年）

一、案情

2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的一套房屋（以下简称01号房），价格80万元。并且约定，合同签订后的一周以内乙先付给20万元，交付房屋后付给30万元，办理房屋登记以后交付给30万元。

2月8日，丙得知甲欲将该房屋出售，表示愿意购买。甲告知其已经与乙订立和合同的事实，丙说愿意出90万元来购买。于是，甲与丙签订了房屋的买卖合同，约定合同签订后的三日内丙付清全部的款项，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部的房款，并且办理了过户登记。

2月12日，当乙支付第一笔房款的时候，甲说：房屋已经卖掉了，但是同一个小区还有一个房屋（以下称为02号房子），可以作价格100万元出售。乙看完房子之后当即表示同意，但是提出只能使首付款20万元，其余的80万元向银行来申请贷款。甲、乙在原合同ing的文本上将房屋相关信息、价款和付款方式做出了修改，其余的条款并未进行相关的修改。

乙方支付首付款20万元时，恰逢国家出台房地产贷款的调控政策，乙方不再具备相应的贷款的资格。故乙表示仍然要购买01号的房，要求甲按照原先的合同进行履行，甲表示01号房子已经无法进行交付，并且02号房子的合同已经生效，如果乙方不履行的话要承担相应的违约责任，乙方认为是甲违约在先的。3月中旬，乙诉请法院确认甲和丙之间的房屋买卖合同是无效的，甲应当履行双方在2月5日签订的合同，交付01号的房屋，并且承担迟延交付的违约责任。甲则是要求乙方继续履行02房子的合同的义务。

3月20日，丙聘请不具有装修资质的A公司装修01号的房子。装修期间，A公司的装修工张某因为操作失误误将水管砸坏，漏水等导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000元。

5月20日，丙花费了3000元从商场购买了B公司生产的热水器。B公司的员工里面上门进行安装。5月30日，里面从B公司离职，但是经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修的业务。7月24日，丙因为热水器的故障要求B公司进行维修，碰到了李某。丙对李某说：热水器是你装的，出了问题应该是你去修的。维修处的负责人因为人手不够，便对李某说，那你就去帮忙修一下吧，李某便随丙去维修，李某维修过程中操作失误导致热水器毁损。

二、问题分析

1、01号房屋的物权归属应当如何确定？为什么？

在2月5日，甲与乙签订了房屋买卖和合同m，并且进行了约定，此时的房屋所有权仍然是属甲所有的，因为并没有办理房屋所有权的转移登记。2月8日，甲与丙签订的合同是合法有效的，但是房屋的所有权仍然是归属与甲所有，因为并没有办理房屋的产权的转移。在2月11日，甲与丙办理了房屋所有权的转移登记，此时的房屋所有权归属于丙所有。

2.甲、丙之间的房屋买卖合同的效力是如何的？考察甲、丙之间的额合同效力时候应当考虑那些因素？

甲、丙之间的合同是合法有效的，虽然在甲进行了一方二卖的行为，但是并不影响房屋买卖合同的效力，债权行为并不影响物权行为的效力。考察甲、丙之间的合同效力，应该查看有串通行为，有无合同的无效事由的行为。考虑是否存在违反了强制法、是否违反了公序良俗等因素。

3.2月12日，甲、乙双方修改合同的行为的效力是如何认定的？为什么？

2月12日甲乙之间修改合同的行为是合法有效的，因为法律允许当事人通过约定该更改合同的内容，而且不存合同无效的事由。

4.乙的诉讼请求是否应当得到支持？为什么？

答：对于乙的诉讼请求是可以部分得到支持的。对于主张甲与丙之间的合同无效和要求甲履行01号房屋买卖合同的行为，是不能得到支持的，因为甲丙之间的房屋买卖合同虽然是一房二卖的行为，但是并不存在合同的无效事由，是不能主张无效的。而且，甲与丙之间已经办理房屋的过户登记行为，甲已经将房屋过户给了丙，房子的所有权属于丙，此外甲存在履行不能的事由。对于乙主张甲承担违约责任的请求法院是可以予以支持的，对于甲进行了一房二卖的行为，违背了当事人约定的合同，故甲要承担违约责任。

（可以将乙方的诉讼请求分为三点更为的清晰：1.乙主张甲丙之间买卖合同，不能得到支持。因为甲一房二卖，丙知道甲的这种行为，均不是合同无效的事由。2.乙主张甲交付01号房不能得到支持。因为甲乙之间已经变更了合同，乙不能再享有对于甲房屋的请求权。而且甲已经将01号房屋的所有权转让给了丙，甲也不可能再向乙交付房屋的所有权。3.乙主张甲承担01号房屋买卖合同的违约责任，可以得到支持。因为甲乙之间的房屋买卖合同是有效的，甲将房屋卖给了丙，就构成了对乙的违约行为。故甲应对乙承担违约责任。需要指出的是，甲乙后来对01号房屋买卖合同的变更，并不构成甲乙免于承担违约责任的事由。）

5.针对甲请求乙履行02号房屋买卖合同的义务，乙方可以主张什么权利？为什么？

乙方可以主张法定解除权。根据合同法的规定，存在合同无法履行的事由，合同双方的当事人均有权主张解除合同。

乙可以主张解除02号的房屋买卖合同，进而请求甲返还所付出的房款及利息。因为丙号房屋的买卖合同构成履行不能，故乙享有法定的解除权，合同解除后，有可能恢复原状时，当事人可以主张恢复原状。

6.邻居丁所遭受的损失，应当由谁来承担赔偿？为什么？

对于邻居丁所遭受的损失，应该由丙和A公司承担责任，因为丙属于承揽人存在选任过错，应当承担责任。A公司的员工操作不当导致丁的损失，根据侵权责任法的规定，应当由A公司来承担。

应当由于丙和A公司来承担按份责任。

7.丙热水器的毁损，应当由谁来承担责任？为什么？

丙热水器的毁损，应当由于B公司承担责任，因为李某的行为，具有B公司员工行为的外观，丙也认为李某为B公司的员工，故应当由B公司来承担责任。

因为李某的维修行为，具有职务行为的外观，构成职务侵权，其造成损失的，应当由B公司来承担责任/