二手房买卖违约，应当如何确定赔偿金？

来源：宁河法院、湖南高法

转自：天津高法

特别提示：凡本号注明“来源”或“转自”的作品均转载自媒体，版权归原作者及原出处所有。所分享内容为作者个人观点，仅供读者学习参考，不代表本号观点

房子

永远都是老百姓最关注的话题

二手房买卖手续多，周期长

若出现问题便容易引发纠纷

近日，宁河法院成功调解一起

二手房买卖纠纷案件

案 件 详 情

王某家住六楼，因家里有老人行动不便，想换一套位于一层的房屋。数次看房后，王某看中了刘某的一套房，双方在某房产中介公司签订了二手房买卖合同。房屋全款为80万元，两方各向中介公司交纳了8000元中介费，王某向刘某交付了1万元的定金。

合同中约定了违约责任：如有一方违约，违约方应向守约方支付4万元违约金，已经支付的定金及中介费亦不退还。

但王某的按揭贷款

因客观因素未能办理成功

无法购买案涉房屋

刘某向王某索要违约金不成

遂起诉至宁河法院

开展调解

了解到王某家庭情况特殊，且并非恶意违约，承办法官主动联系原告和中介公司，向其说明王某的难处，积极促进调解。

在法官的努力下，三方达成调解协议，中介公司退还刘某已经交付的8000元中介费，王某另向刘某支付1万元违约金，以补偿案涉房屋一直未能卖出的损失。

买卖双方都有意愿交易房屋

只是受到客观因素影响导致违约

尚可积极调解

可若是因房子涨价等原因

出现恶意违约的情况

又该如何解决呢？

案 件 详 情

纪某想要置换一套房屋，经房产中介介绍看中孙某的房子，最终敲定以220万元的价格进行交易。签订《二手房买卖合同》当天，纪某便支付了5万元定金。

在办理房产过户手续前，刘某却提出因房屋价格上涨，要至少加价5万元才卖，不然双方就解除合同。

合同签了、定金交了

房款准备好了

卖方却违约了

纪某只好将刘某诉至法院

法院经审理认为

纪某与刘某签订的合同系双方真实意思，双方均应严格按照合同约定履行义务。纪某依约向刘某支付定金后，刘某未在约定期限内履行房屋过户手续，显属违约。

因刘某明确表示拒绝履行合同，现纪某诉请解除双方签订的《房地产转让合同》，具有事实与法律依据。因刘某不履行合同义务，纪先生变卖原有房产后，未能实现重新购置房产的目的，现由于房价变化等因素，增加纪某今后购房成本，造成纪某损失。

最终，法院判决

解除双方签订的买卖合同

被告刘某返还定金5万元

并赔偿纪某损失

依法成立的买卖合同受法律保护，对当事人有约束力，双方当事人均应按照合同约定，完全、及时地履行己方的权利与义务。合同中约定了违约责任时，亦应按照违约条款承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法 条 链 接

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违约可能造成的损失。