女子掏26万元买二手集资房遭卖方毁约 法官：买卖合同有效

新疆晨报讯（记者 刘新草 通讯员 海迪）低价购买熟人单位的集资房，李莉一直以为是自己捡了一个便宜，然而在她先后掏了26万元的房款后，如今住在集资房里的却是当初卖房子的宋轩夫妻，并且对于李莉购买集资房一事，宋轩夫妇也是矢口否认。为了要回这套房子，李莉将宋轩夫妇诉至法院。

4月5日，新疆晨报记者从乌鲁木齐市新市区人民法院了解到，此案经法院一审审理后依法判决宋轩夫妇将集资房交付给李莉。

李莉原本是宋轩弟弟的女友，两人在恋爱期间一直在外租房居住，为了能够让弟弟和准弟媳稳定发展，作为哥哥的宋轩决定将他单位即将集资预建的一套房屋转卖给李莉。

2010年7月12日，李莉与宋轩夫妇签订了集资房转让的《合同》，双方约定由宋轩把其单位即将集资预建后最终确定属其夫妇共有的位于乌鲁木齐市苏州路的一处房屋及产权转让给李莉，而房屋的集资款由李莉实际支付但以宋轩的名义交其单位，待房屋建成办理产权过户手续时，宋轩协助李莉把该套房产权过户至李莉名下。自协议签订之日起，该房所有权、收益权归李莉；宋轩夫妇如违约，愿赔偿李莉双倍已收款。

2013年3月23日，李莉与宋轩夫妇又补充签订了集资房转让的《协议书》，重申和细化了前《合同》的约定。并在此之后，李莉根据宋轩通知的时间及应交金额分三次交付了该房集资款26万元。

然而还没有等到集资房交工，因为感情问题，李莉和宋轩的弟弟分手了。分手后李莉也曾多次询问宋轩该房建何处、建成否、何时交房入住等，可宋轩总以房子还没有建好为由，让李莉静等消息。

这一等就等了四年，直到今年初，李莉通过多方打听才得知，她购买的集资房早已于2014年10月16日可以办理入住手续，至今一直住在里面的都是宋轩夫妇。

得知真相的李莉要求宋轩立刻把该套集资房交付于她，但宋轩竟不承认她购房的事实。为此，她只好将宋轩夫妇诉至法院，请求法院判令宋轩夫妇将该套集资房交付给李莉。

“我们双方签订的合同时间是2013年，但其实在2010年我们单位就已经开始集资建房，前期所有的房款都是我自行缴纳，和李莉没有一点关系。”宋轩说，虽然后来他和李莉签订了合同，但是李莉一直没有按约缴纳房款，所以也就是李莉自己没有履行合同，并当庭出具了2014年9月其交付的3万余元的房款及后期交付的3万余元的地下室款。

面对翻脸不认账的宋轩，李莉也当庭出具了她在2010年至2013年期间代宋轩夫妇交纳26万元集房款的票据。

法院经审理后认为，双方签订的关于集资房转让的合同及协议书是当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同及协议约定履行各自的义务。根据双方签订的相关合同、协议书及李莉持有的她在2014年之前缴纳集资款的收据原件来看，李莉的诉讼请求符合双方合同约定及法律规定。对于李莉未交纳而由宋轩夫妇实际交纳的集资款，李莉应予以足额补交。

宋轩夫妇在2014年10月就已办理了该套集资房的入住手续，领取了房屋钥匙，至今却未向李莉交付房屋也没有通知李莉入住，其行为违反了我国民法的诚实守信原则。最终，乌市新市区人民法院经一审审理后作出上述判决。

（当事人姓名为化名）

继续阅读：二手集资房买卖合同纠纷 乌市两级法院统一审判标准

单位集资房的房价低于商品房，这是大多数人购买二手集资房的原因之一。有些准备购买二手集资房的人会担心，在产证未出之前签订的买卖合同是无效的，如果一旦卖房人毁约或不履约，买方就只能自认倒霉，但其实这种买卖合同是有效的。

“在此类案件中，大多都是卖方毁约，要么是因为房价上涨反悔，要么是因为其他原因不认可买方购房的事实，更或者是会出现‘一房多卖’的情况。”新市区人民法院民三庭审判员赵金贵介绍说，但在几年前因为评判标准不一，有的法院认定合同无效，有的法院又认定是有效的，出现同案不同判的情况。

记者了解到，从2010年开始，关于二手集资房买卖纠纷案件就开始在乌鲁木齐频频出现。4月5日，记者从乌市新市区人民法院了解到，该院每年有十几件此类案件，而在中心城区的其它基层法院，案件数量也都相差无几。

乌市中级人民法院民四庭副庭长李健介绍说，随着集资房买卖合同纠纷案件不断增多，乌市两级法院经过对此类案件研讨评析，加上《物权法》的实施，也促成了统一的审判标准。目前，乌市两级法院对二手集资房买卖合同纠纷案件处理时，均认定合同有效。

“法院统一审判标准时，除了依据《物权法》外，还依据我国《合同法》第52条规定，“有违反法律、行政法规的强制性规定的，属于无效合同。”李健说，法官在审判中认为，因为单位和职工签订了集资房协议或交付了集资房，此时，职工再将集资房卖给他人，并未违反《合同法》第52条规定，所以这种买卖合同都视为有效。

法官：购买集资房有风险 买者需谨慎

“对于二手集资房买卖合同法院虽认定有效，但购买集资房存在的风险也是不容忽视的。”赵金贵说，一旦卖方毁约，买方就必须要充分掌握证据才能保证要回房屋或是维护自己的合法权益。

对此，赵金贵也提醒说，在买卖二手集资房时，双方一定要签订相关合同，并在合同中明确双方的权利及义务，对于后期将牵扯到的过户等问题最好也约定在内。其次，买方在交款时一定要保留原始票据，如果是转账则要保留电子凭证，如果是现金交付则需保留书面字据，并在字据中写清楚，该款的具体金额及用处等。

“此外‘一房多卖’也是购买集资房的风险之一，根据《物权法》的规定，买方如果是善意取得，这几份合同其实都是有效的，但谁才是房子真正的‘主人’要分情况，首先要看房屋是否进行产权登记，首位产权登记方可优先获得物权；如若都没有进行产权登记，同等条件下要看谁先占有房屋；如若都未占有房屋，同等条件下则要看谁先付清房款；如若都未付清房款，同等条件下则要看哪份合同是最先签订的，优先者可通过法院诉讼要求卖房人履行合同，其余签订合同的买房者可要求卖房人返还房款，并按合同约定承担违约赔偿责任”。赵金贵说，所以在双方签订的合同中也一定要明确违约后的赔偿责任。