来源： 法客帝国

不履行合同义务必须达到不能实现合同目的的程度才能行使解除权

作者| 唐青林 李舒

北京云亭律师事务所*

本文选自中国法制出版社出版书籍：《判决书中的合同法——最高法院经典案例评析及合同法律事务指南》。

阅读提示：《合同法》要求当事人依约履行合同债务，不得擅自变更或解除。但是合同有效成立后，有时会因主客观情况的变化而使合同履行成为不必要或者不可能，若仍固守合同拘束力反而不利于双方当事人的利益，也有违民法公平正义原则，为此目的，法律创设合同解除制度。合同解除制度仅在特别的情形下始予适用。

裁判要旨

一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，其解除合同的诉讼请求将不被支持。

本案中，房产公司在诉讼中已经取得了剩余房屋的权属证明，并不影响双方办理土地使用权及房屋产权变更过户，不影响合同目的实现。房产公司仅在向物价局交付剩余房屋问题上存在违约，并未达到根本违约的程度，因此出于鼓励交易及财产的有效利用考虑，合同不宜解除。

案情简介

一、2002年12月，山西省物价局与双燕房产公司签订《商品房买卖合同》和《补充条款》，约定物价局购买房产公司东后小河3．09亩土地上除同兴大厦地下室，地面一、二层处所有建筑和3．09亩土地使用权，总价值 1780万元，3．09亩土地所有权转让过户物价局。

二、1999年6月，房产公司已经取得了该合同项下土地的《国有土地使用权证》，截至2003年2月物价局合计付给房产公司1500万元。

三、2003年2月，房产公司已将大楼3至8层《房屋所有权证》交付给了物价局。2004年5月，房产公司将附属小二楼租给了街道办事处开设门诊。2004年9月，房产公司表示物价局尚欠280万元未付，也只移交了办公主楼3至8层，附属小二楼及其他附属物并未交付。

四、2004年12月，物价局向山西省高级人民法院起诉称，双燕房产公司不能交付房屋及附属设施和办理产权过户手续，请求解除《商品房买卖合同》及《补充条款》并赔偿损失，一审山西省高级人民法院并未支持物价局的请求解除合同，判令双方继续履行合同。

五、物价局不服上诉，最高人民法院认为只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权，虽然房产公司存在违约，但双方办理土地使用权及房屋产权变更过户无法律上的障碍，从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑不宜解除合同，维持原判。

实务经验总结

一、 当事人一方存在不完全履行行为，另一方当事人不能任意主张合同解除权。合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。只有在不履行合同义务达到根本违约、合同目的不能实现的程度，当事人才能行使法定解除权。

二、判令违约后果是否重大、是否导致合同目的不能实现一般可考虑以下因素：其一，违约部分的价值或金额与整个合同金额之间的比例；其二，违约部分对合同目标实现的影响程度；其三，在迟延履行中，时间因素对合同目的的影响程度，是否是定期合同；其四，违约的后果及损害能否得到修补；其五，当事人期待通过合同达到的交易目的能否实现。

相关法律规定

根据2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》，上述《合同法》自《中华人民共和国民法典》生效之日起废止，上述条文已经修改为：

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之 一的，当事人可以解除合同：

（―）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人在合理期限之前通知对方后可以解除。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

关于房产公司未交付办公楼后院小二楼、平房等附属设施给物价局，是否构成物价局请求解除《商品房买卖合同》及《补充条款》法定理由的问题。

最高人民法院认为，《合同法》第94条规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。”该规定表明，只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案诉讼前，房产公司取得了《商品房买卖合同》项下2061．5平方米土地的《国有土地使用权证》，并将办公楼3至8层《房屋所有权证》交付物价局。诉讼中，房产公司亦取得了办公楼后院小二楼、平房及附属设施的《房屋所有权证》，对于其将小二楼出租街道办事处开设门诊，从中获利的违约行为，已经一审判决向物价局承担了80万元的违约赔偿责任。事实证明，虽房产公司向物价局交付剩余房屋存在违约，但房产公司诉讼中取得了剩余房屋的权属证明，双方办理土地使用权及房屋产权变更过户已无法律上的障碍。

因此，从鼓励交易及财产的有效利用方面考虑，一审判决《开发协议》、《商品房买卖合同》及《补充条款》有效，双方继续履行，并无不妥，本院予以维持。物价局关于房产公司已构成根本性违约，请求解除合同的上诉主张，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。同理，在房产公司已取得办公楼小二楼、平房及附属设施《房屋所有权证》的情况下，物价局以该项目《建设工程规划许可证》作为抗辩依据，主张小二楼、平房及附属设施属于违章建筑，理据不足，不予采纳。

此外，物价局起诉请求解除《商品房买卖合同》及《补充条款》，一审判决根据其诉求作出的事实认定，并无不当。物价局关于房产公司将3．09亩土地作价出售，违反了土地管理法的相关规定及一审判决对房产公司在商品房销售中的欺诈行为未予认定是错误的上诉主张，超出了本案的审理范围，对此，本院不予审理。有鉴于双方当事人应继续履行合同，对于物价局关于请求房产公司支付利息的上诉主张，亦不予支持。

案件来源

山西省物价局与太原市双燕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案，[最高人民法院民事判决书]。

延伸阅读

1. 吉林老参堂科技发展股份有限公司与通化长城置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事判决书[最高人民法院（2015）最高法民提字第130号]认为，“虽然老参堂公司在合同履行过程中存在未按合同约定支付部分购房款的违约行为，但在双方发生纠纷时，老参堂公司已经支付了近一半的购房款。尚欠未支付的购房款中，老参堂公司支付600万元购房款的义务与长城公司负有的协助用该房屋办理抵押贷款手续的义务在同一合同条款中约定，可以认定在老参堂公司支付600万元时，长城公司即负有协助以该房屋办理抵押贷款的义务。剩余830万元购房款明确约定待贷款到账后转付。因此对老参堂公司未支付的剩余购房款，双方互负支付剩余购房款和协助以该房屋办理抵押贷款手续的履行义务。虽然老参堂公司作为买受人，在签订合同时对涉案房屋情况应尽合理注意义务，但对在其已经支付了部分购房款后，签订合同时涉案房屋上存在的两项查封依然未解除，之后又多次被查封的事实，应超出了老参堂公司签订合同时的预期。而长城公司在合同履行过程中没有及时解决涉案房屋被查封事宜，且因其与案外人的纠纷该房屋又多次被人民法院查封，不仅长城公司负有的转移房屋所有权的义务履行不能，其按合同约定协助以该房屋办理抵押贷款手续的义务能否履行亦存在不确定性，还存在长城公司在司法程序中以该房屋清偿其他债权的可能性。因此应认定长城公司在合同履行过程中未及时解决涉案房屋被查封事宜及涉案房屋又多次被查封是导致双方签订的房屋买卖合同长期无法继续履行的根本原因，长城公司构成根本违约，致使老参堂公司合同目的无法实现。老参堂公司诉请解除房屋买卖合同符合《合同法》第九十四条第四项关于‘当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的’规定。原审对长城公司在合同履行过程中是否存在根本违约，并因此导致老参堂公司合同目的无法实现未予审理认定，判决认为老参堂公司诉请解除合同不符合《合同法》第九十四条规定，认定事实及适用法律均属不当，本院予以纠正。由于经本院审理认定，老参堂公司诉请解除涉案1177号房屋买卖合同的主张成立，故对长城公司在本院再审本案期间发出的解除合同通知的效力，本院不予以确认。”

2. 广州市左邻右里公司市场发展有限公司与黄勉、广州市天河员村华荣肉菜市场等合同纠纷申请再审民事判决书[最高人民法院（2015）最高法民抗字第12号]认为，“关于黄勉、钟绍芬是否构成根本违约的问题。根据本案《经营场地合作协议书》的约定，左邻右里公司成为华荣市场的合作伙伴，并由左邻右里公司全权接手经营和管理。据此，双方合作的模式是由左邻右里公司对华荣市场进行经营、管理。左邻右里公司对华荣市场进行经营、管理，既是左邻右里公司的合同义务，也是其合同权利。事实表明，黄勉、钟绍芬自2005年9月起，已对华荣市场进行了实际的经营和管理。本院认为，即便黄勉、钟绍芬的上述行为是由于双方发生矛盾所致，但在双方未就合同约定的由左邻右里公司全权接手经营和管理华荣市场的履行合同方式进行变更的情形下，黄勉、钟绍芬单方即对华荣市场进行实际经营、管理，其行为事实上排除了左邻右里公司对华荣市场依合同所享有的经营管理权。在此情形下，左邻右里公司既已不能依约行使对华荣市场的经营管理权，则其通过合作合同来获取经营利润的合同目的就无法实现，因而在经与黄勉、钟绍芬协商无果后，左邻右里公司退出华荣市场应属被迫退场，其行为符合《合同法》第九十四条第四项的规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。故本案《经营场地合作协议书》不能继续履行，系因黄勉、钟绍芬未经协商单方变更合同约定的履行方式，排除左邻右里公司依合同而享有的对华荣市场的经营管理权所致，黄勉、钟绍芬该违反合同的行为致使左邻右里公司的合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条第四项的规定，可认定黄勉、钟绍芬已构成根本违约。”

3. 再审申请人海南海联工贸有限公司因与被申请人海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司及原审第三人三亚丽源投资管理有限公司、王家金、中国爱地房地产开发有限责任公司、杭州富丽达置业有限公司合作开发房地产合同纠纷申请再审民事判决书[最高人民法院（2015）最高法民提字第63号]认为，“根据上述事实，可以认定天河公司不但明确表示，而且以其实际行为表明不再履行《合作项目合同书》约定的义务，其行为已构成根本违约，海联公司在《合作项目合同书》中的合同目的已不能实现。根据《合同法》第九十四条第（二）、（四）项的规定，海联公司向天河公司作出解除《合作项目合同书》的行为，符合事实和法律规定，合法有效。《合作项目合同书》是海联公司与天河公司之间签订的合法有效的合同，在双方当事人没有就合同解除终止达成一致的情况下，三亚中院、海南高院将海联公司依据《合作项目合同书》所享有的分配权与邢坚、邢伟所持有的天阔公司股权等同，并以邢坚、邢伟转让了代海联公司在天阔公司所持股权，已将46.5亩土地投入了项目公司为由，来认定海联公司已退出合作项目，不享有任何权利，没有权利解除合同，没有事实和法律依据。邢坚、邢伟转让其在天阔公司的23.8%股权，并不产生海联公司在《合作项目合同书》中权利义务消灭的法律后果，海联公司有权解除《合作项目合同书》，天河公司提起的请求确认海联公司无权解除双方订立于2007年4月23日的《合作项目合同书》的主张，没有事实和法律依据，不予支持。”

4. 津西国际贸易有限公司与广州钢铁企业集团金钧国际贸易有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2014）最高法民二终字第241号]认为，“津西公司依约履行了支付货款的义务，但金钧公司未履行交付货物的义务。虽经津西公司多次催要，金钧公司均未履行合同义务，导致合同目的不能实现，构成根本违约。合同法第九十四条规定：‘有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。’根据上述规定，津西公司要求解除《供需合同》、返还货款、赔偿损失的诉讼请求应予支持。津西公司主张的180万元损失未超过按照中国人民银行同期贷款基础利率以及款项被占用的时间计算的货款被占用期间的利息损失，因此，对于津西公司主张的180万元损失应予支持。”

5. 海南金盛投资管理有限公司与海南南方鸿基置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2014）最高法民一终字第208号]认为，“根据《协议书》的约定，南方鸿基公司的主要义务是以现金1.2亿元投入该项目，且另行补偿金盛公司400万元利息。在1.2亿元的投资中，5000万元作为土地价值差额补偿向金盛公司支付。根据已查明事实，南方鸿基公司向金盛公司支付了注册资金1000万元，后来公司注册资金增加到8000万元，双方各3000万元；南方鸿基公司支付了6000万元（其中李周3000万元也由南方鸿基公司支付）。还先后支付金盛公司5400万元的地块价值差额和利息补偿。但2012年4月16日及4月18日金盛公司分别转入南方鸿基公司1000万元、4000万元增资款。至金盛公司起诉时止，南方鸿基共向金盛公司投资6661.8580万元，除去协议约定的5400万元地块价值差额和利息补偿外，仅为1661.8580万元，与《协议书》约定的1.2亿元（含给金盛公司补偿的5000万元）相差甚远。尤其是，双方签订《协议书》目的是为了案涉项目的合作开发，南方鸿基公司未按照约定给付投资款，导致案涉项目建设工程长期停滞、无法开工，合同目的不能实现。金盛公司于2012年3月8日、2013年1月2日分别向南方鸿基公司发函催告履行，并最终于2013年3月18日发出解除合同的通知，符合《合同法》第九十四条第三项、第四项规定的条件。南方鸿基公司未在三个月的期间内向人民法院提起异议，根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，金盛公司解除合同的行为发生效力。”

6. 宁夏东灵房地产开发有限公司与孙波、孙建功房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书[最高人民法院（2014）最高法民抗字第46号]认为，“东灵公司要求解除双方五套商业用房买卖合同的条件不能成立。

第一、从双方2007年4月13日签订的《抵押还款协议》第一条的约定来看，该协议确认欠款2815238.43元，是将双方自2000年-2003年期间签订的四份购房合同的总价款减去《抵押还款协议》签订前已付购房款，计算出的四份购房合同所购全部房屋的欠款，并不是东灵公司所主张的三份购买五套商业用房合同的购房欠款。东灵公司在一审重审时提交的《孙波、孙建功拖欠购房款的明细及说明》对孙建功父子根据四份房屋买卖合同分别支付购房款的事实作了自认，承认用工程款抵顶2#综合楼4至6层及斜角一至六层房屋价款4105226.7元，尚欠该部分房产房款为1467909.23元，三份有关5套涉案商业用房的合同签订后，孙建功父子分别支付三份合同购房款40万元、40万元、80万元，还欠三份合同房款分别为69.45万元、22万元、44万元。这份说明也印证《抵押还款协议》确认的欠款2815238.43元是履行四份购房协议的欠款。因此，《抵押还款协议》是双方对全部购房合同的履行及违约责任所作的补充约定，而不是仅对涉及五套商业用房的三份房屋买卖合同所作的补充约定。

第二、双方在《抵押还款协议》中未约定合同解除的条件，而是约定如果买方违约，卖方可以通过抵押权的行使和实现，使债权得到清偿。本案东灵公司以在《抵押还款协议》履行过程中，孙建功父子未能按照协议约定足额如期支付欠款，迟延付款违约为由，请求解除合同。对于东灵公司的该项诉讼请求，关键要看孙建功父子迟延付款的违约行为是否属于迟延履行主要债务的行为。本案双方签订的四份房屋买卖合同的总价款为8520465.2元，孙建功父子在本案起诉前总共支付购房款6155226.77元，拖欠的购房款为2365238.43元。从上述购房总价款及欠付购房款的数额来看，孙建功父子已履行了72.24%的付款义务。虽然孙建功父子在履行《抵押还款协议》过程中再次违反约定，构成违约，但孙建功父子未按约定付款并未构成迟延履行主要债务。东灵公司要求解除合同的法定条件尚未成就。

第三、孙波、孙建功迟延支付购房款的行为也不构成根本违约。《合同法》第九十四条第（四）项规定：‘当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的’，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。如前所述，孙建功父子迟延付款违约的事实清楚，但违约行为并不能导致合同目的必然不能实现，可以通过违约责任来平衡双方当事人的利益。孙建功父子已支付大部分购房款，欠付房款不足总房款的三分之一，并不会导致双方的房屋买卖合同目的无法实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。且孙波在原审审理期间就将剩余购房款交付东灵公司而遭拒绝，证明其有履行合同的意愿和能力。”

7. 铁岭龙山水泥有限公司与辽源金刚水泥（集团）有限公司租赁合同纠纷审判监督民事判决书[最高人民法院（2014）最高法民抗字第9号]认为，“因此，当事人约定的合同解除条件是否成就，本案是否符合合同法关于解除合同的规定，是解决上述焦点问题的关键所在。首先、《租赁协议》约定的解除合同的条件为‘国家政策发生重大调整，致使合同无法履行’。从国家及辽宁省地方政府对水泥企业的调整政策看：2006年10月17日、2007年2月18日国家发改委先后作出《水泥工业产业发展政策》、《关于做好淘汰落后水泥生产能力有关工作的通知》，要求各地在2008年底前要淘汰落后工艺技术装备，关停并转小水泥厂；2007年4月29日铁岭市发改委作出《关于铁岭市淘汰落后水泥生产能力工作实施方案的报告》，该报告中载明龙山公司属于该市2008年底前关停并转的水泥企业。本案讼争租赁协议签订的时间是2007年11月25日，在双方签订《租赁协议》之前，国家相关水泥生产企业调整政策已经出台，而且龙山公司就在当地政府计划淘汰的范围之内，金刚公司对此应该知道。其次、《租赁协议》载明，‘甲方（金刚公司）租赁乙方（龙山公司）场地后，可根据实际情况注册组建新公司’，‘双方同意实行先租后股的经营方式’，‘乙方支持甲方对落后生产设施、设备进行改造，经乙方同意的甲方改造投入，归甲方所有。合同期满后，甲方按乙方原有资产数额价值享受股份。甲方投入不得超过双方认可的乙方总资产的40%。改造淘汰的乙方资产残值归乙方所有’；2007年4月26日铁岭市发改委文件决定关停并转龙山公司等小水泥企业，同时规划新建铁岭金刚水泥（集团）有限公司（暂定名）；2007年12月28日铁岭市政府淘汰包括龙山公司在内的11家落后水泥企业，将这些企业的产能污染物排放总量指标分配给金刚水泥铁岭有限公司；2008年10月22日铁岭市政府向辽宁省经委发函说明‘辽源金刚集团准备在我市新上一条日产4000吨水泥生产线，项目计划于2010年5月末建成投产。、、、、、、铁岭县龙山水泥厂、、、、、、等3家企业淘汰立窑，改建粉磨站，淘汰落后产能31万吨’。上述内容表明，本案双方合作的方式是‘先租后股’，约定的是在租赁过程中金刚公司投入资金进行技术改造并将投入作价入股，改造淘汰的资产残值归龙山公司所有的租赁方式，并不单纯是租赁龙山公司原有设施设备。对龙山公司落后的生产设施、设备进行改造，是双方当事人签订《租赁协议》时的真实意思，而且恰恰就是按照国家对水泥企业的调整政策所为。况且，《租赁协议》签订不久，龙山公司的机立窑等设备即在2008年1月被拆除，拆除的物件被安装到其他生产工序上使用，进行生产。因此，2007年12月28日铁岭市人民政府作出（2007）35号《关于等量淘汰关闭小水泥企业的决定》，决定淘汰包括龙山公司在内的小水泥企业，龙山公司的机立窑等设备被拆除，并不影响金刚公司合同目的的实现，金刚公司依据《租赁协议》关于‘国家政策发生重大调整，致使合同无法履行’的约定行使合同解除权的条件并未成就，本案亦不符合合同法规定的法定解除条件。金刚公司主张龙山公司收到东辽县人民法院送达的金刚公司起诉状副本等诉讼文书的时间为解除《租赁协议》的时间，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”

8. 浙江国都控股有限公司与海口市国土资源局其他合同纠纷二审民事判决书[最高人民法院（2014）最高法民一终字第00045号]认为，“海口市国土局在发出《出让公告》、收取国都公司2亿元竞拍保证金乃至签订《成交确认书》之时，土地上尚有三座寺庙未与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，相关补偿款的数额及拆迁完成时间等问题尚无定论。也就是说，海口市国土局出让案涉土地时，土地尚不具备净地出让条件，属于依法禁止出让的情形。《成交确认书》约定签订《出让合同》之日即交付土地之日，而案涉寺庙的拆迁安置进程表明海口市国土局根本无法在约定日期交付符合约定、法定出让条件的土地。而且，一审、二审期间，海口市国土局未能举证证明其事先已经将出让地块属于尚未完成拆迁安置补偿的实际情况向国都公司以及其他竞拍者释明，也未能证明国都公司是在对此事项已知晓情形下仍然愿意参与竞拍的事实。本院认为，土地是否属于无权利瑕疵的净地，涉及到受让人合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系中的重要内容，如实进行告知和披露是出让人的一项主要合同义务。海口市国土局隐瞒该重要事实，违反了应尽的合同义务，已经构成违约。国都公司认为该重大瑕疵行为影响土地的整体开发利用并导致国都公司合同目的无法实现，理由成立。另外，一审判决将海口市国土局出具的928号《通知》上记载的时间作为该通知向国都公司的送达时间，属于事实认定错误，本院予以纠正。实际情况是：国都公司解除《成交确认书》相关函件的送达时间在先、海口市国土局通知国都公司签订《出让合同》及作出《解除成交决定》的时间在后。国都公司提出解除《成交确认书》，符合《合同法》第九十四条第四项‘当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的’的规定情形，其要求确认该解除行为效力的诉讼请求，依法应当予以支持。”

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。