约定租赁期限跨越《合同法》实施之日应适用对租赁期限的强制规定

【要点提示】

《合同法》实施前当事人订立《租赁合同》并对租赁期限作出约定的，如果合同法实施后，所剩余的履行期限超过20年的，超过部分应为无效。

【基本案情】

原告:某人民政府办公室。

法定代表人：纪某某，系该办公室主任。

被告:马某，男，住某县水道上巷。

原、被告于1997年6月9日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于某县临东正街15号门面房承租给被告；租赁期20年，租赁费6万元，签定合同时一次性交清；房屋及设施的正常性护理和维修，供水，供电问题由被告负责，如需对租赁房屋主体建筑进行整体修缮，应由原告安排解决；被告向原告交房屋财产押金1000元，租赁期满，经原告检查无损坏，全部退给被告。该合同经某县公证处于1997年6月10日进行了公证。1998年7月1日双方又签定了补充合同，约定被告所租房屋租赁期限变更为23年，从1998年7月1日至2021年6月31日止。合同签定后原告将房屋于1998年7月1日交付给被告使用，被告也同时付清了全部房租6万元和房屋财产押金1000元。2018年6月30日前后，原告向被告发出租赁到期通知和限期交房紧急通知，要求被告交回房屋。

【审判】

法院认为，认定《房屋租赁合同》租期超过20年的部分无效时，在起算租期时不应从《房屋租赁补充合同》成立之日起计算，而应从《合同法》生效实施之日起计算，即《房屋租赁合同》从1998年7月1日履行至1999年10月1日《合同法》生效实施之日，已履行完毕的租期不再计算，从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，本案《房屋租赁合同》的无效部分应当从2019年10月1日至2021年6月30日止。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第二条，判决如下：

一、原、被告于1997年6月9日签订的《房屋租赁合同》、1998年7月1日签订的《房屋租赁补充合同》关于租赁期限的约定，部分有效，部分无效，即从1998年7月1日履行至1999年10月1日《合同法》生效实施之日，已履行完毕的租期不再计算；从1999年10月1日起至2019年10月1日止的租赁期限有效；从2019年10月1日至2021年6月30日止的租赁期限无效。上述合同约定的其它内容有效。

二、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费100元，由原告负担50元，被告负担50元。

【评析】

本案的争议焦点是《合同法》中有关租赁合同租赁期限的规定对本案中房屋租赁合同是否具有溯及力的问题。

第一，法不溯及既往是民事法律适用的基本原则，合同法的适用也不例外。合同法司法解释（一）第一条明确规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。该条的后半段可理解为本解释另有规定的情况。但是这种另有规定情况，也不能违反法不溯及既往的原则。

第二，关于《租赁合同》的期限，订立本案所涉合同时，并非没有法律规定，而是当时的法律规定对租赁合同的期限采取了任意性的调整规范，实际上是授权当事人可以自由约定租赁期限的长短，因而不宜理解为当时没有相关法律规定。第三，合同法司法解释（一）第一条后半段解释的目的，并非要对合同法实施之前订立的合同及合同行为适用现行合同法的规定，使现行合同法具有溯及力，而是为法官提供裁判的依据。合同法中的绝大多数规范都是任意性规范，体现了对当事人意思自治的尊重，但也有少数属强行性规范，如合同法第二百一十四条对租赁期限的规定。故本案中还应适用合同法司法解释（一）第二条的规定，即“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，本案的租赁合同关于租赁期限签订于1998年7月1日，且约定的履行期限为23年，跨越合同法实施之日，因此符合适用该条规定的情形。“适用合同法第四章的有关规定”不仅应理解为合同履行的一般规定，根据合同法总则与分则的关系，还应适用分则部分有关合同履行的规定。本案所涉租赁期限即为合同的履行期限，也应适用合同法第十三章租赁合同中租赁期限不得超过20年的规定。但是，强行性规定不应具有溯及力，对合同法实行前已经经过的履行期限，合同法不能进行调整，不应计算在20年内，只能是合同法实施后剩余期限超过20年部分无效。即对于合同法实施前当事人订立租赁合同并对租赁期限作出约定的，如果合同法实施后，所剩余的履行期限超过20年的，超过部分应为无效。

第三，要既坚持了法不溯及既往的原则，保护当事人的合同自由，又体现《合同法》中关于租赁期限特别规定的立法本意和立法精神。

综上所述，认定《房屋租赁合同》租期超过20年的部分无效时，在起算租期时不应从《房屋租赁补充合同》成立之日起计算，而应从《合同法》生效实施之日起计算，即《房屋租赁合同》从1998年7月1日履行至1999年10月1日《合同法》生效实施之日，已履行完毕的租期不再计算，从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，本案《房屋租赁合同》的无效部分应当从2019年10月1日至2021年6月30日止。原、被告约定的从1999年10月1日起至2019年10月1日止的租赁期限合法有效，受法律保护，涉诉房屋的租赁期限尚未届满，故对原告请求确认原被告于1997年6月9日签订的《房屋租赁合同》租赁期届满，终止履行的诉请应予驳回。

来源：榆林市定边县人民法院 作者：周东晓 责任编辑：李思科 贺来军