工程项目困境破解专题一｜某烂尾工程重启开工后盈利喜人

文/中伦律师事务所周月萍周兰萍律师团队周月萍、印朝富、樊晓丽

在当前我国大中城市的房地产限购政策之下，房地产公司销售受到较大影响，企业融资成本高居不下，导致一些工程项目出现财务危机，工程项目烂尾现象频发。

众所周知的事实是，大城市的土地供给不断减少，项目机会也直接减少。对房地产投资商而言，烂尾工程项目无疑是很好的商业机会;对项目施工方而言，新投资商的介入无疑为盘活项目提供了现金流，这样的项目值得重视:对陷入烂尾甚至破产危机的房企而言，新资金的介入无疑为项目重整带来了希望，也给项目原施工单位尽早回收工程款带来了希望。

早在2004年11月，海南省政府就已出台了《海南省加快处置停缓建工程实施办法》（现行有效），明确处置停缓建工程的相关工作要求。2016年10月，沈阳市也出台了《沈阳市城市精细化管理实施方案》，明确要在2016年12月底前集中开展包括停缓建工程处置在内的“12大专项治理行动”，并成立了停缓建专项工作组。烂尾工程是商业机遇，也存在重重风险，该如何参与?

案例：某烂尾工程重启开工后，进展顺利，项目盈利喜人

该项目位于某市开发区的次干道两侧，原定位为沿街商业房，总建筑面积11.7万平方米，预计总投资8.6亿元。2013年该项目开工后，后因开发商资金链断裂于2015年6月停工。停工前，该项目主体结构已完成，部分工程已完成二次结构，外装饰、幕墙、屋面、水电、配套安装等均尚未完成。

某投资人拟收购该项目，并对该项目的合法合规性、项目现状等进行了全面尽调。该项目自2013年底开始预售，预售均价约为1 .43万元/平方米，至2015年6月停工前，项目销售率为29%，但销售回款不佳，项目有到期债权无法兑现。2015年4月份，项目资金链断裂，工程款未能按时支付并导致项目工程停工。后续陆续发生过农民工讨要工资、小业主要求按期收房、各债权人讨要到期款项等，已累计了一定的社会稳定隐患因素。

在对项目合法合规性进行充分评估、对项目现状进行全面了解的基础上，投资人迎合政府维稳需要，加强与政府的沟通对接，在确保争取政府支持的基础上，础上以股权受让方式接盘该项目，井采用各个谈判的方式对项目债务进行妥善处置。后，投资人加强研究政府区域开发意图，重新定位项目开发主旨为区域生活中心，由政府调整住宅用地出让计划，转入部分公共服务设施，提升周边市政公用配套水平，并由投资人进行集中招商，利用自持物业租金补贴方式引入品牌生活服务供应商。投资人在进行更新建设方案时，也按市场需求对原分割空间和销售单元进行重新划定，与政府协商后也调整了自持物业的期限和运营限制。在此基础上，投资人对建筑物的外装、设备、设施等进行重新设计施工，并按政府要求改建部分标志性建筑，满足城市设计需求，也极大改善了该项目形象。

该项目2016年12月份重新开工后，进展顺利，已于2017年7月份竣工验收合格并交付使用。项目销售率达到64% (按土地使用权出让合同约定，建筑面积的339%须由投资人自持五年)销售均价达到1 86万/平方米。项目已获得较大幅度的盈利并很好地为政府解决了社会稳定问题。

中伦律师事务所周月萍、周兰萍律师团队专注于建设工程和基础设施领域法律服务二十余年。业务涵盖建设工程项目法律风险防控、PPP项目咨询/再谈判、工程/PPP项目并购、工程事故危机应对、建设工程/PPP项目争议解决等。周月萍、周兰萍律师连续多年在“建筑工程”“项目与基础设施” 领域获钱伯斯、建筑时报/ENR、The Legal 500等评级机构重点推荐。

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