买了农村房屋及宅基地未办理过户手续，转让协议是否有效？

    近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈，这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。

前两天，有一个年轻小伙向我咨询，他老家农村宅基地几十年前卖给了邻居，只有买卖协议，没有办理任何的过户手续。现在房子要拆迁了，想把房子要回来，可不可以？

无巧不成书，同样一对年老夫妇也来咨询，20多年前买了邻居的房子但宅基地没过户，现在两家产生了矛盾，不给签字宅基地过户，怎么办？

两户人家的咨询问题，其实是同一个问题，两个方面，一个是买方，另一个是卖方。

分析这个问题之前，让我们首先看一个案例.

    基本案情：

    1996年10月26日，开封市村民董某以自己的名义在本村申请宅基地一块，并在该宅基地上盖房屋五间。因儿子举家连同户口一起迁往烟台，他认为光儿子这一处就足够自己用了。2013年3月份，经村委同意，董某和本村村民边某签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以34000元的价格卖给边振忠。

 后，董某的母亲欲在该宅基地上建房，遭到边某的阻拦。村委经调解无果，董某的母亲遂诉至法院称：董某的宅基地是自己和董某共同申请的，房屋是自己和董某共同建设的，董某无权单独处理房屋和宅基地，而且至今房屋所有权和宅基地使用权未变更登记，请求法院判令董某和边某签订的土地转让协议无效。

    另外，法院经审理查明，董某母亲长期跟随他的小儿子一起生活，且户口也和小儿子在一起。

    争议焦点：  

    案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即同一集体经济组织内部成员之间，经过本集体经济组织同意，相互转让农村住房和宅基地，是否应认定有效。

结合本案就是董某的房屋转卖给边某是否合法，边某取得董某的房屋和宅基地没有变更登记，是否应当受法律保护。

    庭审中原告认为，此合同无效。

    其一，《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。”也就是说，宅基地不允许买卖。 　

    其二，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”也就是说，只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力。

    其三，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，房屋、宅基地买卖应以变更登记过户为生效要件，如果没有办理过户登记，则买卖合同无效。

    被告认为，此合同有效。

   《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》第一百三十三条规定：“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”董某与边某二人自愿订立买卖房屋协议，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。所以董某的住宅房所有权，以董某与边某达成买卖协议，边某占有入住开始转移给边某，边某即已取得原董某的住宅房的所有权。

    另外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。

    裁判结果：

    人民法院于2016年3月4日作出民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，开封市中级人民法院于2016年7月5日作出民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。

    案件评析：

    上述案件当事人都是本村集体组织成员，在法律上是允许买卖。所以，本案的焦点为 “房屋、宅基地没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。”文章开头的两户人家的咨询焦点也在于未过户是否影响合同的效力。必须要搞清楚三个问题。

    一、正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。

    物权变更登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这就意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个要件：

一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；

二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外批露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但是，不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。

结合案件和咨询，简单表述就是房屋的转移需要双方达成一致的合同且实际占有房屋就可，不一定非要办理过户。

这是因为（下面有点专业，请大家打起精神来看）：

    首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。

就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。房屋买卖合同则是一种典型的债权合同，物权和债权是权利体系重最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的所有人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。

这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。

    其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。债法规范债权的产生、变更及消灭，就房屋买卖合同而言，房屋的买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记以及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，这是两种不同的意思表示行为，具有不同的生效要件：登记是不动产物权生效要件，而买卖合同则遵循一般的债权行为的生效要件。

单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。简单说，没有不动产登记不发生物权效果，但不影响合同的效力。

    二、目前法律无农村房屋、宅基地过户登记的强制性的规定。

   《民法法》第三百六十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而与农村宅基地相关的《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保具有社会福利和社会保障功能的宅基地“农村村民一户只能申请一处”。 另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。

    农村房屋固然属于不动产，按照法律规定，不动产转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房特殊性及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，且也无专门登记机构，因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。为此，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。

    三、在法律框架内，判决以“有利于妥善解决现实纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导。

    物权公示制度建立的主要目的就是要维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次对于就该物进行交易或者行使物权。

但在农村，本案中这种房屋简易交易形式是普遍存在的情况，村民之间的房屋买卖多是在达成合意以后一方交钱，一方交付房屋，有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。

    由于国家对农村宅基地的申请有着严格的规定：必须是本集体经济组织内部的成员，在客观上就限制了拥有农村房屋的人群都是本村人，村民对彼此的房屋情况知根把底，如张三的房屋已经卖给了李四，房屋已经实际交付或者入住，或者李四对买到的房屋已经进行了装潢、翻建或拆除，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，都可以认定具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。

    在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下，农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，司法审判不能脱离实际生活，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记的，房屋买卖合同无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多少时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即化为乌有，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了空中楼阁。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常和交易秩序。因此，针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。

    案件和咨询中诉争土地在签订买卖合同之后一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，只是不发生宅基地使用权变更的效果，即宅基地使用权人仍然为原所有人，但是房屋买卖合同已经生效。 纠纷双方同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。

    本案例的指导意义：

    （一）宅基地使用权不得单独转让。

（1）城镇居民购买农村住房或宅基地的，因违反国家有关规定应认定无效；

（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。

（3）未经过集体经济组织批准擅自转让农村住房和宅基地，应认定无效。

（4）向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。

（5）受让人已经有住房不符合宅基地分配条件的，应认定无效。

    （二）宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件：

（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；

（2）转让行为须征得集体经济组织同意；

（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。