作者 河北山庄律师事务所 宋连生律师
倾尽所有积蓄，买了一套房子，如果摊上了官司、买了凶宅、交了钱住不上房、碰上了假房东…… 你说闹心不闹心？如果发生这些事，都是因为买房之前，“防雷”的功课没有做足。
那么，今天就和大家聊聊，买二手房，你可能遇到二十三颗“雷”。
宋连生律师
一、购房人，你是否被限购？
各地为了调控楼市，相继出台了系列的限购政策。购房人在决定购房前，一定要确定自己是否符合限购政策。不然，交了定金或签了合同，不能实现过户，可能要承担违约责任，少则适用定金罚则，多则按约定违约金数额承担违约金。
另外，千万不要为了规避限购政策借名购房，否则，后患无穷。
二、购房资金准备好了吗？
购房资金落实是购房前最重要的工作。
如果是全款购房，资金一定要全部到位。人家允诺借的钱，到时候不一定能如期如数的借给你；人家允诺还你的钱，到时候不一定能还上。
如果准备办理二手房贷款，一定先查询自己的征信能不能贷款，要咨询好贷款流程、贷款额度。
如果签订了房屋买卖合同，履行不了付款义务，房子没到手，还白白搭上一笔违约金。
三、购房前，房产调查查什么？
一查有无查封、抵押等禁止转移的法律障碍；
二查有无土地使用证；
三查有无共有人；
四查有无租赁关系存在；
五查有无户籍存在；
六查有无欠缴税费；
七查有无欠缴供热、物业等费用；
八查有无补证信息；
九查有无异议登记信息；
十查是否属于集资、经适、限价、房改房；
十一查储藏间、车位是否有合同，是否可以办理不动产登记等。
四、卖房人是真正的房主吗？
购房前，一定要确定卖房人是不是产权证上的产权人。
有的房屋承租人冒充产权人出卖房屋，骗取房款；
有的无良子女，偷卖父母的房产；
有的是继承未分割的房产，其中一人为了独吞，抢先“卖”房等等。
买了假房东的房子，一般都是钱房两空；即使抓到了骗子，钱也很难追回。
五、贷款房能不能买？
告诉你：能买，但手续繁琐，有风险。
劝你还是远点躲着，有钱为什么不去买一个干净的房子呢？除非是这个房子的价格足以诱惑你承担这个风险。
贷款房，如果卖房人筹钱还清了贷款，赎回了房本、注销了抵押登记，购买当然没有问题。
如果卖房人让你先交钱，他用你的钱偿还贷款，消灭抵押，再卖给你，请谨慎思量。
收了购房款不还贷款的，还了贷款不卖给你的，卖给你之前再次抵押的，比比皆是。
六、法院查封的房屋，能不能买？
不能买！
不要听卖房人忽悠“我马上就能还上钱，法院很快就会解封”。
如果他是有钱讲信用的人，房子就不会被查封了。
七、抵押房，能不能买？
抵押人解除抵押就可以买。
如果出卖人让你先交房款，用你的钱还款解押，这里多半是骗局。交了房款，他也不一定偿还借款，偿还了借款也不一定解除抵押，解除了抵押，说不定又被别人查封了。
八、购房时，购房款付给谁？现金付还是转账付？
实践中，不乏大量的原来买房未过户的房主，以一手房主的名义卖房，一手房主签合同，二手房主收钱，倒来倒去倒出了纠纷（这类情况还涉嫌共同逃税）。
有的房主卖房是为了还债，卖房子时，让购房人把钱直接给付债权人，最后，卖房人不承认收到了购房款，买房人有苦难言。
还有的房主让购房人把购房款支付到朋友或兄弟姐妹的账户，一旦房屋涨价了，以购房人未付款为由，主张解除合同。
因此，购房款一定要付给交易相对人，也就是谁卖给我房子，我给谁钱。
如果卖房人指示将购房款付给他人，一定要让卖房人出具书面的付款指示函，或者在房屋买卖合同中约定实际收款人。如果确实无法让对方出具付款指示函，也要保留好短信、电话录音、微信聊天记录、电子邮件等证据。
另外，付款一定要以转账形式支付，即使收据丢失了，也有据可查；转账记录，我们行内人称为永不丢失的证据。
（未完待续）
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