房屋租赁合同纠纷

租赁合同纠纷

房屋租赁合同纠纷

【释义】

根据《民法典》第703条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，岀租人最主要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人最主要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同中，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。房屋租赁中，出租人岀卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使 优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

【管辖】

根据租赁合同标的物的不同，租赁合同的管辖有两种情形：一是租赁标的物是房屋等不动产，《民事诉讼法》第33条规定，因不动产 纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；《民事诉讼法解释》第28条第1、2款以及《民事诉讼法》第33条第1项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。故此时适用不动产专属管辖。二是租赁物为车辆等动产的，适用合同纠纷的管辖规定，由被告住所地或者合同履行地法院管辖。关于被告住所地，《民事诉讼法》第21条第1款规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。《民事诉讼法解释》第3条规定，公民的住所地 是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其 他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。关于合同履行地，《民事诉讼法解释》第18条规定，合同约定履行地 点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同 履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

【法律适用】

处理租赁合同纠纷的法律依据主要是《民法典》合同编第14章、《城市房地产管理法》第4章第4节、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4章、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。

【确定该案由应当注意的问题】

租赁合同具有下列法律特征：（1）租赁合同是转移财产使用权的合同。在租赁有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但不能任意处分租赁物。当租赁期满，承租人要将租赁物返还出租人。（2）租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。故租赁合同不适用企业 租赁经营等。（3）租赁合同是双务合同、有偿合同、诺成合同和不要式合同。（4）租赁合同具有临时性。承租人不能永远使用租赁物，租 赁本身有一定期限。《民法典》规定：租赁期限最长不能超过20年。需要注意的是，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用《民法典》合同编“租赁合同”一章的规定。依据原建设部发布的《城市公有住房管理规定》及原建设部等部门联合发布的《廉租住房保障办法》《经济适用住房管理办法》的规定，公有住房、廉租住房、经济适用住房具有政府福利性与保障性，通常由政府投资或者给予补贴，承租人必须具备特定 的条件（例如，廉租住房只出租给城市低收入住房困难家庭），不是所有的民事主体都可以成为承租人。因此，依照国家福利政策订立的租赁合同，出租人与承租人之间不属于平等的民事法律关系，不适用“租赁合同”一章的规定。

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摘自人民法院出版社《最高人民法院新民事案件案由规定理解与适用》