贝壳沈阳站楼市情报局-房屋“挡光”是怎么规定的？

近日，一位网友向笔者咨询，小区旁要建新楼盘，网友担心出现挡光的问题，想了解一下沈阳房屋“挡光”是咋规定的，又是如何补偿的？

据了解，沈阳市政府2006年发布的《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》是指导城市规划、建筑设计和各项建设活动的重要依据，该规定明确了居住建筑的间距及日照标准，同时为保证建设项目实施，也明确了达不到日照标准住宅的救济措施。

挡光补偿标准最高700元/平！

该规定所称居住建筑，是指住宅建筑（以下简称住宅）和公共服务设施中对日照有特殊要求的托幼、中小学校教学楼，医院、疗养院病房楼，养老院宿舍楼等建筑（以下简称公共建筑）。

建筑间距管理：

建筑间距以遮挡建筑遮挡面至被遮挡建筑主采光面外墙之间最小垂直距离计算。遮挡建筑屋面为坡屋面时，建筑间距的确定应考虑遮挡建筑屋脊对遮光的影响。按遮挡面宽度计算建筑间距时，以最大遮挡面与被遮挡建筑主采光面外墙的最小垂直距离计算。遮挡建筑外墙有凹凸变化（如设置阳台等），且突出部位累计长度大于外墙总长度1/2或连续长度大于外墙总长度1/3的，建筑间距按遮挡建筑突出部位外缘至被遮挡建筑主采光面外墙计算。

被遮挡建筑每套房屋只确认一个主采光面。主采光面按建筑南、东、西方向的主次顺序排列，非主采光面山墙设窗的除外。

遮挡建筑计算高度以遮挡建筑的建筑高度（建筑室外设计地面至建筑檐口或女儿墙顶面的垂直距离）加上遮挡建筑室外设计地面标高与被遮挡建筑室外设计地面标高的差值计算。

按遮挡建筑高度计算的建筑间距系数为建筑间距与遮挡建筑计算高度的比值；按遮挡建筑面宽计算的建筑间距系数为建筑间距与遮挡建筑最大遮挡面投影宽度的比值。

遮挡建筑分为多层建筑和高层建筑。多层建筑的高度应为24米以下；高层建筑的高度应为24米以上。

住宅建筑高度在40米以下时，面宽不大于80米；住宅建筑高度在40米以上时，面宽不大于60米。

多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑平行布置或相互夹角在30度以下时，建筑间距按下列标准执行：

（一）在三环路以内地区，当遮挡建筑计算高度小于18米时，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于9米；当遮挡建筑计算高度大于18米时，建筑间距系数不得小于1.7。

（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.7，且建筑间距不得小于9米。

多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑垂直布置或相互夹角在60度以上90度以下，且短边对东、西、北侧住宅长边时，建筑间距不得小于遮挡建筑短边宽度的1.3倍，且不得小于12米。

多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑夹角在30度以上60度以下时，建筑间距系数按平行布置时的系数相应折减0.2。

高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比小于1.2时，按遮挡建筑计算高度确定建筑间距系数：

（一）在三环路以内地区，建筑间距系数不得小于1.7；

（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于2.0；

（三）经市政府批准的政策性保障住房，建筑间距系数不得小于1.5。

高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数：

（一）在三环路以内地区，当建筑高度在40米以下时，建筑间距系数不得小于1.3，且建筑间距不得小于30米；当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得小于40米；

（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于40米；

（三）经市政府批准的政策性保障住房，建筑间距系数不得小于1.3，且建筑间距不得小于30米。

两幢建筑短边相对且至少其中之一为住宅，建筑间距按下列标准执行：

（一）多层建筑短边相对的建筑间距不得小于8米；

（二）多层建筑与高层建筑短边相对的建筑间距不得小于多层建筑短边的1.3倍，且不得小于13米。

沿城市河流、大型绿地等城市开敞空间布置的高层住宅建筑，当退让用地界线小于本规定相对应要求的建筑间距一半时，成组布置的高层住宅相邻建筑的建筑间距不得小于新建建筑的平均建筑面宽的2/3；独栋高层住宅朝向开敞空间一侧的面宽不得大于其临界面宽度的2/3。

沿城市主要道路一侧并列布置的高层住宅之间的建筑间距除满足本规定相对应的建筑间距要求外，不得小于30米。

公共建筑与遮挡建筑之间的建筑间距按下列标准执行：

（一）多层建筑遮挡公共建筑主采光面，两幢建筑平行布置时，建筑间距系数按建筑高度确定，不得小于2.0；两幢建筑垂直布置时，建筑间距系数按遮挡建筑面宽确定，不得小于1.5。

（二）高层建筑遮挡公共建筑主采光面，当遮挡建筑高度与建筑面宽之比小于1.2时，建筑间距系数按遮挡建筑高度确定，不得小于2.0；当遮挡建筑高度与面宽之比大于1.2时，建筑间距系数按遮挡建筑面宽确定，不得小于1.6。

公共建筑与遮挡建筑之间呈其他布置方式时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定。

居住建筑长边对北、西、东侧非居住建筑，建筑间距按下列标准执行：

（一）15米以上多层建筑之间和15米以上多层建筑与高层建筑主体之间的建筑间距不得小于２0米；

（二）高层建筑主体之间的建筑间距不得小于30米。

被遮挡住宅建筑的底部为2层以上非居住建筑时，遮挡建筑计算高度按其实际高度减去扣除底层后的非居住建筑高度计算，且建筑间距不得小于20米。

规划红线宽度40米以上的城市主要道路两侧建筑之间，以及本规定中未涉及的特殊情况，建筑间距由城市规划行政主管部门确定。

住宅日照管理：

住宅日照是指住宅主采光面居室的满窗日照时数。日照标准日为大寒日，有效日照时间带为上午8时至下午4时。

除原有住宅日照达不到2小时，且新建建筑对其日照不构成影响的情况外，新建建筑对周边原有住宅日照产生遮挡的，应保证被遮挡住宅日照达到不低于大寒日2小时。

新建高层住宅或高层和多层混合的住宅成组布置时，新建住宅日照应不低于大寒日1小时。

符合下列情况之一，建设单位在向城市规划行政主管部门申请办理规划审批手续时，须提供建设项目日照影响分析报告：

（一）新建建筑周围已经有居住建筑的；

（二）成组布置的高层住宅或高层和多层混合住宅；

（三）建筑形体复杂的遮挡建筑。

城市规划行政主管部门要求的其他情形。

日照影响分析报告必须由具备甲、乙级规划设计资质或甲级建筑设计资质的设计单位完成。日照影响分析软件必须采用国家建设行政主管部门鉴定的正版软件。日照影响分析报告的内容和形式由城市规划行政主管部门确定。

建设单位和规划、建筑设计单位应对报送的日照影响分析报告及其他材料的真实性负责，并按照规划行政主管部门的要求提供或补充有关材料。报送材料不实，或隐瞒有关情况而产生后果的，应各自承担相应的责任。因日照影响分析报告不真实给建设单位造成损失，建设单位对规划、建筑设计单位有追偿权。

确因用地条件限制，新建建筑遮挡周边原有住宅，达不到大寒日2小时标准的，在办理规划审批手续前，建设单位可与被遮挡户协商按市场评估价格进行货币购买住宅或房屋换住安置；协商不成的，可根据下表规定的标准按房屋建筑面积给予一次性经济补偿：

沈阳拟对挡光补偿标准进行调整

2022年6月，沈阳市自然资源局发布“市自然资源局关于修改完善《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》保障百姓的采光权提案 （第556号）的答复”。

答复显示，目前，国内许多城市已出台相关规定，通过适当补偿解决建设项目对周边原有住宅造成的日照贬损，这种管理模式已被越来越多的城市所接受。

综合考量城市经济发展、保护居民权益等多种因素，在借鉴相关城市管理经验的基础上，沈阳市自然资源局目前倾向以下解决挡光补偿问题的方案：一是通过法律法规明确允许存在遮挡情况的项目类型，减少挡光情况的发生，避免“挡光”成为普遍现象；二是拟引入第三方中立机构，对被遮挡住宅的贬损值进行合理评估，给出补偿价格的一般标准，以保障居民的合法权益，加快协商的工作进度；三是对补偿工作的程序、流程进行细化，确保建设项目审批工作合法、有序开展。

国内大部分城市尚未制定按区域确定补偿标准的规定，我市对出台此项政策持审慎态度，要综合考量多种因素，并参照上行法律法规及其他城市的经验研究制定相关文件。

为规范我市居住建筑日照分析规划管理工作，保障城乡规划顺利实施，切实维护公众权益，结合我市实际，沈阳市自然资源局已启动规范居住类建筑日照分析管理工作，对《建筑日照计算参数标准》、《城市居住区规划设计标准》及《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》等法律法规和技术标准中部分内容及条款进行明确或补充。

来源：（栋察楼市）