处分共有房屋是否必须经夫妻一致同意

作者：李沁霖

来源：江苏法治报

【案情】2014年，因片区拆迁，刘某家庭按照政策分得同小区安置房屋四套。2016年7月10日，吴某以市场价向刘某购买了其中一套拆迁安置房。款项交付后，刘某向吴某交付房屋钥匙、水电卡等并出具收条，吴某于当年年底装修入住至今。

2017年5月，案涉房屋取得不动产权证书，权利人登记为刘某及其妻子张某。吴某多次找到刘某要求配合过户，刘某均以各种理由推脱。2021年3月，吴某再次找到刘某夫妻商谈过户事宜，张某提出房屋出售价格过低，要求吴某再补偿十几万被拒，双方僵持不下。后，张某一纸诉状将丈夫及买房人诉至法院，认为丈夫刘某单方与吴某签订案涉房屋买卖合同，在没有得到其追认的情况下，房屋买卖合同应属无效，吴某应返还案涉房屋。

【评析】在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被一方单方出售应如何处理的问题。

对于夫妻共有房屋的处分，处分该房屋时理应经由夫妻双方一致同意。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定了“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。民法典新增了关于夫妻之间日常家事代理制度的规定，第一千零六十条规定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”即对于夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，除非实施法律行为一方与相对人另有约定，否则对夫妻双方发生法律效力，另一方不能以未授权、不知情为由予以否认。从婚姻法司法解释及民法典的规定可以看出，立法明确了家事代理权基于夫妻关系产生，不以夫妻一方明示同意，即可对夫妻双方发生法律效力。

本案中，案涉房屋为拆迁安置房，在签订房屋买卖合同时，尚未办理房屋所有权登记，根据审理查明的证据能够认定第三人的交易行为系善意且诚信的，故配偶一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。如案涉房屋出卖人刘某确实未经张某同意将房屋私自出售给吴某，侵犯到张某的权益，则刘某的行为属于无权处分。关于无权处分合同的效力问题，民法典第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”上述规定的内容实际是对原《合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的修改、整合、完善。该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效，因此在无证据证实该合同存在无效的情形下，应认定合同有效。同时，该条在物权区分原则的指导下进一步对因未取得处分权影响合同履行的违约责任进行了规定，即买受人可以解除合同并请求无权处分人承担违约责任。这一合同效力的变化实质上也是保护了与无权处分人订立合同的善意第三人的合法权利。在合同有效的情形下，善意相对人的权利能够得到有效保护，同时对无权处分人苛以违约责任也起到了惩戒无权处分人的无权处分行为的作用，有利于保障交易安全，维护交易秩序的稳定。