被执行标的房产烂尾未实际投入使用的，是否影响买受人对该不动产的合法占有

【裁判要旨】《执行异议和复议规定》第28条第（二）项规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，按照通常理解，当某一主体对不动产进行了事实上的管理和控制，即可视为其对该不动产的占有。案外人与被执行人（开发商）于距案涉房产查封四年前即签订了《房屋交付使用协议书》，并约定委托开发商代为进行日常管理、安全防护和日常值班工作。结合相关管理费用的支付凭证、转账记录等证据，可以认定案涉房产已由案外人实际控制。虽然对方当事人主张案涉房产烂尾未实际投入使用，但该事实是否存在并不影响买受人对不动产的合法占有。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申6956号

再审申请人（一审原告、二审上诉人、申请执行人）：南昌润盈贸易有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区湖坊镇高新南大道天香路88号5栋301室。

法定代表人：刘杰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴建辉，国浩律师(南昌)事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：铅山县鑫圣房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市铅山县河口镇瑞峰花园第1栋2层。

法定代表人：聂建华。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、案外人）：杨卫星，男，1957年10月27日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、案外人）：姬光华，男，1968年9月5出生，汉族，住江西省上饶市信州区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：曹双仔，男，1963年9月7日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：曾雯，女，1976年1月23日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。

二审被上诉人（一审被告、被执行人）：铅山县鑫圣能源有限公司，住所地江西省上饶市铅山县河口镇瑞峰花园第1栋2层。

法定代表人：曹双仔。

二审被上诉人（一审被告、被执行人）：上饶市源利实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区马皇庙46号。

法定代表人：曹双仔。

二审被上诉人（一审被告、被执行人）：黄灿，男，1966年7月4日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。

二审被上诉人（一审被告、被执行人）：许淑萍，女，1974年3月17日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。

再审申请人南昌润盈贸易有限公司(以下简称润盈公司)因与被申请人铅山县鑫圣房地产开发有限公司（以下简称鑫圣房地产公司）、杨卫星、姬光华、曹双仔、曾雯及二审被上诉人铅山县鑫圣能源有限公司、上饶市源利实业有限公司、黄灿、许淑萍申请执行人执行异议之诉一案，不服江西省高级人民法院（2021）赣民终39号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

润盈公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第五项、第六项规定，向本院申请再审。请求撤销一、二审判决并支持其诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司之间是民间借贷关系，签订商品房买卖合同并备案只是为借贷提供担保。1.杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司、曹双仔之间的银行资金往来流水及性质证明各方当事人之间为民间借贷关系。2.案涉商品房买卖合同存在诸多不合常理之处，如案涉房产交易价格明显低于成本价格；合同约定买卖房产鑫圣大厦为17层，实际交付20层；鑫圣房地产公司超出合同约定范围为案涉房产安装空调、热水设施；合同约定的交房期限不符合建筑施工客观规律；鑫圣房地产公司在案涉房产出售后以自己名义参与相应诉讼并承担支付款项义务；鑫圣房地产公司出售案涉房产后又返租。二、案涉房产处于烂尾状态未竣工，不符合法律规定的交付使用条件，仍由鑫圣房地产公司实际占有，原审法院认定符合法定交付条件和占有属于认定事实和适用法律错误。三、杨卫星、姬光华在签订商品房买卖合同时明知诉争房产为超规划建设的违章建筑，应知土地一直处于抵押状态，因此对不能办理过户登记有过错。四、原审法院未准许润盈公司调查取证的申请，剥夺了其合法权利。五、原审判决结果与类案裁判结果相反。

曹双仔提交意见称，一、2014年9月16日曹双仔转账105万元至胡刘名账户系双方个人之间借贷往来中的一笔，非“断头息”。2015年4月曹双仔转账给吕英的107万元及转账给余小玲的143万元，系帮胡刘名走流水，非归还利息。二、案涉房产鑫圣大厦只有部分出售给杨卫星、姬光华，还有超规划面积1.05万平方米部分仍由鑫圣房地产公司所有。三、签订商品房买卖合同时已经取得预售许可证，杨卫星、姬光华不可能知道超规划面积的问题，且当时土地已经处于解押状态。

本院经审查认为，本案再审审查的重点在于杨卫星、姬光华对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，润盈公司主张杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司之间为民间借贷关系，签订案涉商品房买卖合同实际是为借贷提供担保，且该合同存在诸多不合常理之处。但从原审法院已查明事实来看，案涉房产被查封的日期为2019年12月6日，杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司签订商品房买卖合同的日期为2014年9月15日，合同签订时间远早于案涉房产被查封的时间，且该合同已于2014年9月16日在铅山县房地产管理局完成备案登记。截至2014年9月26日，杨卫星、姬光华已按照商品房买卖合同约定的价格转账支付购房款2500万元，尾款14.68万元以鑫圣房地产公司借款利息冲抵，并有相关转账凭证及借条等佐证，可以认定杨卫星、姬光华已支付全部购房款。杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司之间虽然存在借贷行为，但既无证据证明已付购房款实为借款，也无证据证明当事人具有以转让案涉房产所有权为借贷行为提供担保的意思表示，故不足以否认双方买卖案涉房产意思表示的真实性。至于润盈公司主张的商品房买卖合同存在诸多不合理之处，亦缺乏相关证据佐证。因此，本案商品房买卖合同未违反效力性强制性规定，原审法院认定双方签订的商品房买卖合同合法有效，并无不当。

其次，润盈公司主张案涉房产未实际交付、占有。但按照通常理解，当某一主体对不动产进行了事实上的管理和控制，即可视为其对该不动产的占有。本案中，杨卫星、姬光华与鑫圣房地产公司已于2015年7月1日，距案涉房产查封四年前，即签订了《房屋交付使用协议书》并约定委托鑫圣房地产公司代为进行日常管理、安全防护和日常值班工作。结合相关管理费用的支付凭证、转账记录等证据，可以认定案涉房产已由杨卫星、姬光华实际控制。虽然润盈公司主张案涉房产烂尾未实际投入使用，但该事实是否存在并不影响买受人对不动产的合法占有。

再次，润盈公司主张杨卫星、姬光华明知案涉房产不能过户登记，对此存在过错，亦未提供有效证据证明。双方签订商品房买卖合同时，案涉房产已取得预售许可证，后因超规划面积未能竣工验收，导致无法办理过户登记，系鑫圣房地产公司单方面原因，非杨卫星、姬光华原因，鑫圣房地产公司亦于2017年6月15日出具承诺书对此予以确认。

最后，关于润盈公司向原审法院申请调取相关证据的请求，二审法院已结合申请调取的材料与查明本案事实的关联程度进行取证和说明，因此不存在剥夺当事人合法权利的情形。另外，润盈公司主张的类案与本案在基本事实方面存在差异，判决结果并不矛盾。

据此，杨卫星、姬光华提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的基本要件，即（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原审法院认定杨卫星、姬光华享有排除法院强制执行案涉房产的民事权益，具备事实和法律依据，应予认可。

综上所述，润盈公司的再审请求与理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回南昌润盈贸易有限公司的再审申请。

审 判 长　 李延忱

审 判 员　 王　珅

审 判 员　 郁　琳

二〇二一年十一月一日

法 官 助 理　 高　玥

书 记 员　 汤陈**

书 记 员　 李菊影

来源：最高人民法院