“住有所居”是人民群众追求美好生活的重要内容，更是城市化进程中需要解决的重要民生问题。《民法典》关于房屋租赁的法律规定做出了重大的实质性修订，更加强调保障租房人的居住权益，同时也兼顾出租人的权益。作为房屋租赁关系中处于弱势的一方，租房人除了享有《民法典》赋予的“买卖不破租赁”的权利外，还享有对所承租房屋的优先购买权和优先承租权。通过一则案例，检察官带您解读下《民法典》对承租人优先购买权的相关规定。
案例
2021年1月，陈某将其房屋出租给王某使用，约定租期为2021年1月至2023年1月。2021年8月，陈某在未告知王某的情况下，将房屋出售给刘某（陈某的外孙女）。王某认为陈某侵害其优先购买权，遂起诉请求判令陈某赔偿房屋市场价差额。王某的诉讼请求能得到法院支持吗？
法条链接
《民法典》第七百二十六条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
《民法典》第七百二十七条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
《民法典》第七百二十八条：
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
《民法典》第一千零四十五条：
亲属包括配偶、血亲和姻亲。
配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。
配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。
检察官说法
《民法典》在《合同法》第二百三十条规定的基础上，总结、吸收审判实践经验对承租人优先购买权的规则进行了确认和细化，一方面侧重保护承租人的权益，另一方面也兼顾了出租人的权益和亲情、社会伦理。出租人出卖房屋时，承租人行使优先购买权，必须在出租人履行通知义务后十五日内明确表示购买，并且要在与其他购买人同等的条件下购买。如果出租人妨害承租人行使优先购买权，承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。
但是承租人行使优先购买权存在两种除外情形：一是，房屋共有权人行使优先购买权；二是，出租人将房屋出卖给近亲属。在这两种情况下承租人不能行使优先购买权。
同时，《民法典》对近亲属的范围明确予以界定，即配偶，父母、子女，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。
因此，案例中陈某将房屋出售给其外孙女刘某，王某作为承租人主张其享有优先购买权，要求赔偿房屋市场差价的主张难以得到支持。如果案例中房屋受让人刘某与陈某无近亲属关系，那么陈某出售房屋时未履行通知义务侵害了王某的承租人优先购买权，王某的诉讼请求就能得到法院支持。
检察官小贴士
①出租人将房屋卖给近亲属，不仅有经济利益，还有感情因素掺杂其中。《民法典 》新增规定，在出租人低价将房屋卖给近亲属时可以阻却承租人行使优先购买权，既是为了倡导和保护这种亲属关系的稳定性及利益共享性，也符合公序良俗。
②出租人妨害承租人优先购买权的，承租人可以主张赔偿的范围以实际损失为准，包括承租人另行寻找、购买或租赁房屋而多支付的费用，也包括因市场价格上涨而致使承租人如替代购买类似房屋而多支付的费用。
③当然，如果承租人能够有足够的证据证明买房人与出租人恶意串通，也可以根据合同无效的规定主张合同无效。
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（供稿丨第六检察部 陈莉莉）
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