诉源治理•示范裁判 | 新罗法院发布涉二手房领域纠纷示范裁判以及新闻发布会答记者问回顾

住房问题涉及人民群众的切身利益，与一手房交易不同，二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点。2021年以来，龙岩市新罗区人民法院共受理涉二手房交易纠纷案件343件，矛盾纠纷较为集中。为切实防范化解二手房矛盾纠纷，强化府院联动，践行“五联四化”诉源治理体系，11月3日，龙岩市住房和城乡建设局联合龙岩市新罗区人民法院召开中心城区二手房领域纠纷预防化解及诉源治理工作新闻发布会，现在让我们看看发布会上通报的十个二手房买卖纠纷示范裁判吧。（注：文章结尾还有精彩的答记者问环节回顾哦！）

为进一步规范二手房买卖市场，强化诚信经营，规范履约行为，维护交易安全，新罗法院结合近年来的审判实践，梳理出涉及二手房屋买卖热点问题的十个示范裁判，以增强购房群众防范风险、依法维权的意识，促进房屋买卖交易市场的平稳健康发展。

案例一：

房价上涨卖方反悔，最终为失信“买单”

案情简介

王某与沈某签订房屋买卖合同，约定王某以130万元的价格将涉案房产卖给给沈某。沈某陆续向王某支付了购房款50万元，但在合同约定的房产过户时间到期后，因房价上涨，王某拒不配合沈某办理房产过户手续，并以该房产为抵押向第三人借款。为此，沈某以王某拒不履行合同义务为由提起本案诉讼，要求解除买卖合同、返还购房款50万元以及支付违约金32.5万元、中介佣金2万元、律师代理费3万元。诉讼中，王某申请对房产进行价值鉴定，鉴定结论为165万元，合同约定价款为130万元，增值35万元。经法院审理，依法支持王某的诉讼请求。

法官说法

本案系卖方因房价上涨拒不履行买卖合同引发的纠纷。涉案买卖合同中约定“卖方中途毁约造成本合同无法履行，应按成交价款的25%赔付违约金”，涉案合同系因沈某违约导致无法履行，其违约主观故意明显。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。结合房产增值情况及沈某过错程度，王某主张按原房价25%计算违约金不存在明显偏高，王某已支付的购房款沈某应予返还，由此产生的律师费、中介费也应由沈某承担。在该案中，卖方因房价上涨拒不履行买卖合同，欲通过其违约行为获取不当利益，有违诚信原则。法律守护社会诚信，维护公平公正交易，不会让违约者因违约行为而获利。为此，二手房交易双方均应信守承诺，诚实履行合同，谨记违约不仅得不到好处，反而会为失信行为“买单”。

案例二：

房价上涨卖方反悔，最终为失信“买单”

案情简介

A中介公司向丘某推荐了包含林某房屋在内的多个房源，后丘某、林某与A公司签订了《房屋买卖定金协议书》一份，约定丘某以142万元价格购买林某房产，丘某向林某支付定金5万元。A公司与丘某口头约定中介佣金按成交价2%计算。后因丘某就银行贷款事宜与A公司产生分歧，丘某向A公司表示不想购买林某房产，A公司工作人员告知丘某如违约，其支付的定金不能退还。结果，丘某通过另一中介公司与林某达成购房协议，A公司遂诉提起诉讼，要求丘某支付中介佣金28400元。经法院审理，依法支持A公司的诉讼请求。

法官说法

本案系因买方的跳单行为引发的中介服务纠纷。在本案中，A公司根据丘某要求向其推荐案涉房产，并促成三方签订《房屋买卖定金协议书》，即A公司作为中介服务方已经完成了主要合同义务，A公司与丘某之间形成了中介服务关系。丘某在未合法解除与A公司间的中介服务关系情况下，拒绝A公司继续提供服务，并通过其他中介与林某成交案涉房产，已构成违约，应承担支付佣金的责任。《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。该条款系民法典实施后对跳单行为作出的规定，保障了中介人的合法权益，促使委托人与中介人在签订合同后信守承诺，以促进房屋交易市场健康有序发展。当事人应当秉持诚实信用原则，善意行使权利和履行义务，切莫随意违反合同约定。

案例三：

借名买房考验亲情，慎重实施谨防风险

案情简介

刘姐与刘弟系亲姐弟关系。刘姐打算在龙岩城区投资一套房产，考虑到购买二套房的房产契税、首付款比例较高，便与刘弟协商以刘弟的名义购买。2017年，刘姐便以刘弟的名义与某地产公司签订《商品房买卖合同》，由刘姐支付了定金、购房首付款及契税等费用，并以刘弟名义办理了贷款，每月按揭款均由刘姐支付。然而，至2022年刘姐催促刘弟配合办理案涉房产过户手续，刘弟要求刘姐支付其一笔费用被拒绝，便以各种理由推诿办理案涉房产过户手续，刘姐无奈诉至法院要求刘弟将案涉房产过户登记至其名下。经法院审理，依法支持刘姐的诉讼请求。

法官说法

本案系因姐姐借弟弟名义买房引发的纠纷。在借名买房的过程中，因案涉房产价格上涨，刘弟要求刘姐支付其一笔费用被拒，故拒不配合办理过户手续。本案中，刘姐提供了其支付购房定金、首付款、契税凭证，其归还按揭贷款的银行流水，以及双方的微信记录，虽然没有签订借名买房协议，但上述证据可以相互印证双方存在借名买房的关系。借亲人名义买房是一场危险的亲情考验，存在很大风险。我国不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定外，未经依法登记，不能取得不动产物权，这对于实际出资人存在巨大风险。本案中，如果刘弟因债务纠纷导致案涉房产被保全，或刘弟以案涉房产进行二次抵押贷款，均可能导致刘姐无法取得案涉房产所有权。因此借名买房一定要慎重考虑，首先要签订借名买房协议，其次要采取措施避免房产被设立其他权利负担，以防出现房财两空的后果。

案例四：

为学区房花大价钱，学籍被占就读梦碎

案情简介

张某为让孩子能够获得更好的教育，通过A中介公司撮合，以150万元的高价购买了林某的学区房。双方签订的买卖合同中明确约定，案涉房产学籍未占用，如违约将按房屋总价款的30%赔偿。2023年5月，案涉小区物业人员向业主调查是否有9月入学的孩子，张某才得知案涉房产的学籍已被林某的孩子占用。张某多次与林某协商无果，张某诉至法院要求解除合同，并要求林某支付购房款150万元的30%即45万元的违约金。经法院审理，判令解除合同、林某返还购房款并赔偿张某30万元违约金。

法官说法

本案系因买受人购买学区房后发现学籍被占引发的纠纷。房产是否具备学位、学位是否可为买方使用，均为影响房产交易价格、交易意向的重要信息，卖方负有向买方如实披露与房产交易相关的信息的义务。本案中，林某隐瞒了案涉房产学籍被占用的事实，导致张某花费重金购买房产却无法让孩子就读学区内的学校，林某的行为构成严重违约，且案涉合同中明确约定了学籍被占用的违约责任，故本院依法解除双方签订的合同，判令林某返还购房款。结合合同履行情况以及林某过错程度，本院酌情判令林某赔偿张某按总价款150万元的20%即30万元的违约金。在我国，许多家长为了让孩子不会输在起跑线上，不惜花费重金购置教育质量好的学区房，但如果购买了学籍被占用的房产，孩子不仅上不了父母眼中的“梦中情校”，还浪费了大量资金、精力。所以如果购房目的就是为了使用其对应学籍，要在合同中明确注明，同时要注意核实学籍占用状态，不能仅凭对方口头承诺。

案例五：

降低购买安置房风险，要求卖房家属签名

案情简介

2009年8月，登记在已故章甲父亲名下的老宅因拆迁置换了某安置小区A、B、C三套房屋，尚未办理产权证书。章甲与其母亲及弟弟签订《析产协议》，约定A房屋归章甲、B房屋归章甲母亲、C房屋归章甲弟弟所有。2009年12月，章甲将A房屋转让给张乙。之后，张乙向章甲付清了购房款。2011年5月，章甲将A房屋交付张乙使用，张乙对房屋进行装修后于2013年入住至今。2014年4月，章甲与母亲及兄弟姐妹申请公证，确认由章甲的母亲继承A房屋，同年11月章甲的母亲取得A房屋的不动产权证。张乙得知A房屋办证至章甲母亲名下后，双方因办证问题印发纠纷，张乙起诉要求章甲及其母亲配合办理A房屋的过户登记手续。法院经审理后，最终判决章甲及其母亲应配合将A房屋过户登记至张乙名下。

法官说法

安置房在买卖过程中，因被征收拆迁房屋涉及祖宅、众产等，往往须分家析产、办证以确认安置房的归属。本案中，章甲在分家析产后将A房屋出售，张乙有理由确信章甲对该房屋有处置权并也为此支付了购房款，后章甲通过公证方式将房屋转移并办证至其母亲名下，明显有违诚实信用原则，故法院作出前述判决。购房人在购买安置房前，一定要向出卖人索要该安置房完整的手续材料，谨慎审查其权源依据，必要时向征地拆迁公司询问该安置房的具体情况，或者要求出卖人亲属作为在场人或见证人在买卖合同上签名，降低购房风险。

案例六：

卖方大意提前过户，买方二押拒不付款

案情简介

刘某通过中介公司将其房产以180万元价格出售给李某，合同约定李某支付首付款10万元，余款170万元于房产交付之日支付。刘某在仅收到李某的10万元首付款后，在未收到170万元购房余款的情况下提前将案涉房产过户至李某名下，李某以该房产为抵押分两次借款共计140万元，此后李某仅支付刘某购房款100万元。为此，刘某诉起法院判令李某支付剩余购房款70万元以及以180万元为基数、从逾期之日起至款清之日止、按日利率万分之五计算的逾期付款违约金。经法院审理，依法支持刘某的诉请。

法官说法

本案系因买方提前过户房产而未能收到全额购房款引发的纠纷。在二手房交易过程中，买方在没有支付全款能力时，需要办理按揭贷款再支付购房尾款是当前较为普遍的现象。本案中，李某在取得不动产权证后，即以该房产为抵押借款140万元，李某获取借款后未及时将剩余购房款付清，在刘某多次催要下才陆续支付100万元购房款。李某在具备足额支付购房款的情况下拒不向刘某履行付款义务，主观违约恶意明显，且其将涉案房产两次抵押的行为对刘某实现获得剩余购房款及逾期付款违约金的目的造成很大障碍，故本院依法支持刘某的诉请。在房屋买卖过程中，对于买方未能全额付清购房款又要求提前办理过户手续的情况，一定要小心谨慎，否则容易出现出现财房两空的情况。这里有两种方法可以进行风险防范，一是要求买方提供相应的担保，二是办理贷款手续时直接要求银行将所贷款项支付至买方名下。

案例七：

延迟过户代还房贷，市场波动存在风险

案情简介

2021年1月，炒房人谢某向林某购房，合同约定除首期购房款外的剩余银行按揭款由谢某按期支付，未要求办理产权过户。2021年6月，谢某将该房屋转卖给陈某，原房东林某根据谢某的委托，林某又与陈某订立买卖合同，合同约定除首期购房款外的剩余银行按揭款由陈某按期支付。该房产仍登记在林某名下，也未办理产权过户手续。后因陈某方原因，房屋被公安机关查封，陈某也未再按期支付按揭款。为此，林某将谢某、陈某诉至法院，要求解除合同及判令二人承担违约责任。谢某以林某向将房屋出售谢某后，又将该房屋出售给陈某为由，主张其与林某的合同已终止，无须承担违约责任。法院认为，林某系受谢某委托与陈某订立合同，最终判决解除合同以及谢某应向林某承担违约责任。

法官说法

在二手房买卖中，存在许多炒房现象。炒房人为赚取中间差价及避税，其购房时暂不要求办理产权过户，而在房屋转卖时，炒房人要求原房东配合与二手买方订立合同，并办理产权过户。这种操作模式不仅违反国家税收管理规定，还衍生出阴阳合同纠纷，同时存在买房人不按时还贷，极大增加房产交易风险。本案中，若林某未收到谢某的委托书，仅凭谢某口头说辞径行与陈某签订合同，或在交易中证据意识不强，在谢某事后反悔的情况下，往往难以洗脱一房二卖嫌疑。因此，在房产交易中，买卖双方都要特别注意交易对方是否为实际房主或购买人，对有违交易流程的细节需特别留意，严格遵守法律法规规定，谨慎保留交易中的证据材料。

案例八：

中介带人看错房，合同签了也白忙

案情简介

宋女士向A房产中介表示要购买一套房屋，房产中介安排人员带宋女生到某小区现场查看。该小区有A区和B区之分，本要查看的是B区7幢601房屋，由于房产中介人员对小区的环境不熟悉，又刚好A区7幢601房屋的门锁坏了，导致实地查看的是A区7幢601房屋。宋女士查看后表示愿意购买。房产中介遂安排买卖双方进行洽谈，买卖双方签订了《买卖合同》。之后，房产中介从房产图片中发现交易的房产户型和其带宋女士看的户型不一样，及时告知买卖双方，并组织双方商谈解决办法，但未能达成解决协议。由于出卖方拒绝退还宋女士首付购房款。为此，宋女士诉至法院。法院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，宋女士本意是想购买实地查看的A区房屋，由于房产中介的原因，导致宋女士签订了购买B区房屋的买卖合同，认定宋女士对合同内容存在重大误解。法院判决撤销了房屋买卖合同，并判令出卖人退还宋女士首付购房款。

法官说法

在二手房交易中，买卖双方常依靠房产中介公司进行交易，房产中介公司从事专业居间服务时，应当认真校对房源信息，尽到必要的专业审查和注意义务。二手房交易标的额较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，一但发生纠纷，产生的诉讼费、律师费等费用大。为此，购房人在买房过程中，切勿过度依赖中介公司，自身也要担起审查义务，了解房屋情况及合同内容，避免中介闹乌龙情形或者其他重大误解情形发生纠纷，而耽误购房，以及产生不必要费用。

案例九：

房产查询很重要，知情买卖风险小

案情简介

张某欲向汤某购买一套房屋，并向汤某支付购房定金 50000 元。经协商，双方签订了《房屋转让协议书》。之后，张某得知因汤某欠债问题，该房产已被法院依法查封。经有关部门组织调解，张某与汤某签订了《终止协议》。由于汤某未退还张某购房定金 50000 元，张某遂诉至法院，法院判决汤某返还张某该购房定金。

法官说法

汤某出售存在瑕疵的房屋时，应当如实告知买受人。对于买方来说，应做好风险防范工作，确保交易安全。本案中，孙某未了解其所要购买的房屋情况下，匆忙向对方支付购房定金，导致发生纠纷。因此，为避免纠纷，买方可要求出卖人提供房屋的最新产权登记信息，查询房产情况，以确保买卖合同能够顺利履行。

案例十：

买房付款须谨慎，对公转账少风险

案情简介

2019年3月，在个人中介林某和甲中介公司员工邱某的居中服务下,郑某与康某、甲中介公司签订《房产认购协议书》一份，由郑某认购康某一套房产。当天，郑某向林某和邱某分别支付5万元。2019年6月，郑某根据邱某指示，又支付邱某10万元购房款，邱某将其中5万元转给林某。上述两次付款，林某、邱某分别向郑某出具收条，均载明收到购房款并将款项转入中介方账户监管。之后，买卖双方因其他费用问题，未达成房屋买卖协议。但林某、邱某均将收取的款项挪用，卖方康某从未收到款项。2022年7月，郑某诉至法院。法院审理后认为，康某未存在违约行为，不承担民事责任。邱某和林某在收到款项后，未积极履行居间义务，私自占用郑某的款项，其行为已违约，应当承担违约责任。邱某作为中介公司的员工，由于中介公司未履行管理义务，造成其员工私自收取买受方款项并予以挪用，也应承担相应责任。为此，依法判令邱某、中介公司返还郑某购房款10万元并支付相应利息；林某返还郑某良购房款10万元并支付相应利息。

法官说法

在房产交易中，购房者往往容易基于对中介或销售人员的信任，而将佣金、租金、购房款等支付至中介或销售人员个人账户，该行为不可取，因为该行为可能面临中介或销售人员私自侵吞房款、携款潜逃风险，正确做法是尽量通过对公账号实现钱款往来，从源头避免潜在风险。同时，对于中介公司来说，需不断加强内部员工培训及监督管控，采取措施避免购房者转账至个人账户的发生，否则，中介公司都要对其员工的卷款行为承担一定补充赔偿责任。

新罗法院在审理案件中，发现二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易流程复杂、履行周期长等特点，买卖双方容易产生纠纷。为保障买卖双方交易安全，我们与住建局联动，签订了合作框架协议，不定期召开座谈会，共同加强普法宣传、完善合同示范文本等，尽量减少交易存在的隐患，让交易更加安全，从源头上预防和减少矛盾纠纷的发生，力争让双方买卖安心、中介服务舒心、行业管理顺心的多赢局面。

为进一步规范存量房交易行为，减少房产交易纠纷，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理，按照《中华人民共和国民法典》合同编相关规定及住房和城乡建设部、市场监督管理总局2023年4月联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》的工作要求，我局将在征求各方意见后，拟向社会公布《房屋中介服务合同》《房屋买卖合同》推荐使用文本，促进存量房市场交易各方积极使用。

我局已陆续出台了经纪人员实名制管理制度，对房屋中介从业人员进行实名制登记管理，并将此项内容作为我局每年执法检查必查项目。目前，在我局进行房地产经纪机构备案且目前从事二手房业

一方面，承租人在同等条件下享有优先购买权，出卖人应当在出售前如实告知承租人，以保证承租人的合法权益。另一方面，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即我们常说的“买卖不破租赁”。如果购房人急于购买房屋自住，但该房屋在交易前已经出租，就可能面临无法及时入住的尴尬局面。为了避免这种情况，购房人在签订合同前应对房屋是否存在租赁及租赁期限等方面了解，必要时前往实地了解房屋现状，并对房屋是否存在租赁等相关问题事先约定违约责任，以督促出卖人按约履行合同义务。

我局高度重视保障存量房资金交易安全工作，已进一步完善存量房网签相关规定，率先在全省出台存量房资金监管办法，并委托市国有企业住房置业担保公司作为第三方监管方，从签约、按揭贷款、缴纳税费、办证过户等全过程进行存量房资金监管。今年以来中心城区二手房网签交易为9271套，资金监管笔数为4178笔，资金监管占比达到45.07%，大大保障了存量房交易双方资金安全。

不动产登记具有公信力，对社会公众而言，不动产登记人就是房屋所有人，通俗地说，房产登记是产权登记。登记人有权处置该房屋。房屋出售时，如果不动产登记为夫妻双方的，合同就必须由夫妻双方签名才会产生效力；如果不动产登记在夫妻一方名下的，由该登记人签字的合同就有法律效力，但是，为了避免后续的纠纷，最好另一方作为见证人进行签名。另外，买卖双方恶意串通，损害他人合法权益的除外。

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