【案情简介】

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甲公司乙公司于2005年签署《租赁合同》，约定甲公司将其拥有转租权的北京市朝阳区某建筑物和周边附属配套设施及场地有偿租赁给乙公司。甲公司应于合同签订后3年内向乙公司提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《规划意见书》、《房屋所有权证》；于取得《房屋所有权证》后30天内提供《房屋租赁许可证》以保障乙公司的正常商业经营活动。因甲公司未按约交付以上证书，乙公司提起诉讼，请求确认双方签署的《租赁合同》无效，甲公司则主张合同效力应部分有效、部分无效。

乙公司委托我所代理律师参加了该案诉讼。

一审法院经审理认为，乙公司与甲公司所签租赁合同主要目的是甲公司出租约14xxx平方米房屋供乙公司开办超市及商业经营使用，故其主要租赁标的物是14xxx平方米的房屋，但该14xxx平方米房屋系从北京市朝阳区某号院内原第xx号厂房（合计面积5xxx平方米）扩、改建而来。北京市规划委员会复函认为，这种改建应依法履行规划审批手续，但至今北京市规划委员会未查询到所有权人有关扩、改建的申请手续。又，乙公司与甲公司《租赁合同》所涉14xxx平方米房屋，其扩、改建部分难以与原有部分区分，目前已混为一体，且扩、改建后的面积远大于原有合法面积，故该《租赁合同》应认定为无效合同，而非部分有效、部分无效。

2016年2月22日，北京市朝阳区人民法院判决确认《租赁合同》无效。

一审判决后，甲公司不服判决，提起上诉。二审法院经审理认为，甲公司将涉案建筑物和周边附属配套设施及场地整体出租与乙公司，其中14xxx平方米房屋系从北京市朝阳区某号院内原第xx号厂房扩、改建而来，该改扩建之房屋未依法取得规划审批手续。根据现场勘验，上述改扩建系将原一层房屋隔为二层房屋，并拆除部分墙体，改扩建建筑与原有建筑融为一体，无法区分。因此，涉案租赁物为不可分割的整体，故以涉案租赁物为标的物之《租赁合同》应整体确认为无效。

2016年6月23日，北京市第三中级人民法院作出二审判决，驳回甲公司的上诉，维持原判。

【代理意见】

审理过程中，本所律师提出，《租赁合同》约定的租赁面积为14xxx平方米，该房屋已于2005年6月30日前由甲公司交付于我公司。在这14xxx平方米房屋中，只有5xxx平方米属合法建筑，有房屋所有权手续，它们分别为北京市朝阳区某号院内第x号房屋所占的面积，分别为4xxx平方米，4x平方米和3xx平方米，合计为5xxx平方米。甲公司将房屋出租给乙公司时，房屋已经扩、改建，变成了14xxx平方米，且扩、改建未取得规划审批。由于涉案房屋经扩、改建后已成一幢二层整体商业用房，无法区分原有房屋和扩、改建部分，加之整个扩、改建未取得规划审批手续，故请求法院判令《租赁合同》无效。该意见最终得到了一审法院的采纳，亦被二审法院所认可。

【判决结果】

北京市朝阳区人民法院判决确认《租赁合同》无效；北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，本案以确认《租赁合同》全部无效结案。

【裁判文书】

北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第12957号判决书、北京市第三中级人民法院（2016）京03民终6919号判决书。

【案例评析】

本案的争议焦点在于，在作为租赁物的不动产，其施工审批手续存在瑕疵的情形下，应当如何确定租赁合同的效力。具体来说，对于合同效力的认定有三种结果，即全部有效，部分有效部分无效和全部无效。对于这三种效力状态的认定，人民法院则会通过以下的步骤进行考察。

一、产权证明、规划证照、施工许可及其他行政审批文件的取得情况

因为不动产权证书、建设工程规划许可证及施工许可证等证照由国家行政机关颁发，行政审批亦以政府相关部门为主体作出，以政府公信力作为支持，故而该等证照及审批文件的取得对于租赁合同效力的认定具有基础的性的作用。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“城镇房屋租赁合同司法解释”）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

依据该规定，在此类案例中，人民法院首先会对租赁物对应的证照进行审查。如前述乙公司与甲公司租赁合同纠纷案中，一审法院即认为，租赁合同的有效性首先受到工程施工相关证照的取得情况制约。如果未取得建设工程规划许可证或施工许可证即开始建设的，该租赁合同的效力必然存在瑕疵。

二、建筑物区域的划分情况

在认定《租赁合同》效力存在瑕疵的基础上，人民法院需要进一步对《租赁合同》的无效范围进行认定，即部分无效或全部无效。而要对具体的有效范围进行认定，一个不可回避的问题就是，如何将租赁房屋进行有效的分割，从而在空间上明确具体的有效租赁面积与无效租赁面积。在司法实践中，人民法院通常倾向于从以下几个角度来审视这个问题：

1、以建筑物的特定部分是否被明确记载于《不动产权证书》《建设工程规划许可证》及《施工许可证》或取得了同等的审批手续作为界定标准。

《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条认为，以未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋为租赁标的租赁合同为无效合同，因此，司法实务中多以租赁标的物特定部分的建筑、改造、扩建是否被合法手续所记载作为认定租赁合同对应部分效力的标准。

若改、扩建前的建筑物本身即为违法建筑，且其改、扩建也没有得到审批，那么毫无悬念地，租赁合同依据《城镇房屋租赁合同司法解释》应当是全部无效的。

若未经改、扩建之前的原有部分已经取得了不动产权证明、规划及施工许可证和其他必要的审批文件，且这些证照、审批文件上已经对原有部分的范围做了清晰的界定，而改、扩建行为本身没有取得建设用地使用许可证时，人民法院往往会将该租赁合同对原有部分设立的租赁关系认定为有效，对改、扩建部分的租赁则认定为无效。

黄中卫（原审原告、反诉被告）与浦江县黄宅镇下店村民委员会、第三人中国建设银行股份有限公司浦江支行房屋租赁合同二审案[(2016)浙07民终4803号]中，人民法院就以租赁标的物的特定部分是否被记载于合法、明确的证照或审批作为认定租赁合同对应部分效力的标准，将审批许可中所载明的黄宅汽车站主体建筑及空地部分对应的租赁合同认定为有效合同，其它平房、钢构等未经相关部门审批的临时建筑对应的租赁合同则属无效合同。

此外，还需要注意的是，如果租赁房屋在改、扩建时取得了相关的证照及审批文件，但是实际的改建结果超出了证照及审批的范围，或做出该等审批的机关并不具有审批权，则会导致合法审批手续未能涵盖的部分房屋所对应的租赁合同无效。在北京京吉德安宾馆等与北京九龙新创科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审案[（2018）京03民终4303号]中，标的物由两部分组成，一是已办理房屋产权证的两间平房，二是改、扩建的部分。人民法院认为，租赁房屋改、扩建进行前九龙新创公司虽申请了建设工程规划审批手续，但未按照规划许可证的规定建设房屋；而乡政府规划科并无建设工程规划审批之权限，故诚信京吉公司提交的《申请书》虽有三间房乡政府规划科的盖章，亦不能证明相应改、扩建获得了合法审批手续，故《房屋租赁协议》关于1号楼及3号平房两间的部分合法有效，其他部分应为无效。

2、以各部分功能上的独立性作为划分标准

除以租赁标的物对应的证照所记载的面积及范围作为有效面积的认定标准外，法院还会结合案件具体实际情况，以租赁标的物在使用功能层面上的独立性来强化其认定合同部分有效、部分无效的正当性。当原有部分和改、扩建部分在使用层面上具有相对独立性，可以进行明确分割时，就原有部分和改扩建部分订立的租赁合同效力也可分开进行认定；否则，人民法院可能以原有部分与改扩建部分一体化为由从整体上否定租赁合同的效力。

在前述乙公司与甲公司租赁合同纠纷案中，改建房屋的形式是将一层房屋隔断为两层，且存在墙体的拆除情形，人民法院由此认为该案中租赁标的物的改、扩建部分与原有部分难以区分，混为一体，且改、扩建后的面积远大于原有合法面积，故认定该《租赁合同》为无效合同，而不是部分有效、部分无效。

而李瑞强、李炳坚与罗明辉、陈文鹰、深圳市圣亚达化工有限公司、明和房地产贸易投资公司、罗勇、孔祥滨租赁合同纠纷二审案[（2016）粤03民终21759号]中，二审法院认为，“租赁物中明X综合楼由两栋建筑物接驳而成，其中5栋厂房有房产证，另一栋厂房没有房产证，而宿舍和仓库均有房产证，上述没有房产证的厂房与5栋厂房在使用上具有独立性，可以进行分割”，从而认为原审根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第二条认定涉案明X楼综合楼1-5层签订的《房屋租赁合同》关于具有房产证的厂房5栋有效，除此以外的部分无效是正确的。该案法院以具有房产证的原有部分与未办理合法手续的改扩建部分在使用层面上具有独立性、可以分割为由，判定租赁合同部分有效、部分无效。

【结语和建议】

从以上的案例分析可以看出，在认定含有违法、违规改扩建成分的房屋之租赁合同效力时，应当综合考虑房屋改建前后对不动产权、规划、施工等相关证照及审批的取得情况，以及租赁标的物本身的在物理和功能上的特点，来对租赁合同的有效性进行评估。

【以案释法】租赁合同效力应部分有效、部分无效？