小产权房能不能买？

什么是小产权房？

在讨论能不能买之前，我们先来确定什么是小产权房。”小产权房”并不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，后来被媒体、官方、学者们引用，逐渐出现在公众视野中。学界对于小产权房定义众说纷纭，大致可以从广义和狭义两方面进行区分：广义上的小产权房是指没有办理正规手续，直接在国有或集体土地上违规建设或者超规划建设的”违建房”。狭义上的小产权房是指村集体和个人修建在集体土地上的且没有经过合理的规划以及相关部门审批，除了解决本地村民的住房需求外，还向本组织外的人群出售的房屋。本文所说正属于狭义上的小产权房。小产权房产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称”乡产权房”。目前，我国并没有从法律上对小产权房进行性质认定。

形成原因

小产权房是我国二元土地结构下集体土地与国有土地同地不同权导致的我国特有的法律和社会现象，自改革开放以来存在已久。城市化过程中，农村人口向城市聚集，城市住房和土地日益饱和。土地的稀缺性日益凸显，加之房屋的供不应求导致房价一路飙升。外来人口为了解决住房问题，不得已另寻房屋。城郊农民和村集体在利益的诱惑下，在集体土地上修建了一大批本该属于村民与村集体的房屋，并将其出售给村集体以外的成员。小产权房得益于远低于普通商品房的价格，迅速得到市场的支持，冲击了正规的房地产市场秩序。其涉及建筑面积大、人口数量多、利益纷繁复杂，逐渐演化成为了一个根深蒂固的社会问题。

小产权房现状

据国土部2016年数据表明，我国的小产权房覆盖面积近七十亿平方米，超我国住宅面积三成。假设每一百平方米为一套房屋来折算，等于多了七千万套房，按每户一家三口来算，等于住了两亿多人。

小产权房在各地开花，且大城市居多。单深圳的小产权房建筑面积就将近两亿平方米，比重超出深圳住宅面积的六成。北京的小产权房面积则高达一千万平方米，销售面积占房地产供应量的两成以上，而中原和东部沿海大城市也都占到四分之一。小产权房保有量大，城市化不断加快导致小产权房的规模也跟着进一步扩大。

我大青岛市最大的小产权房小区是李沧区河南庄小区，一共有5000套小产权房，入住率超过95%，有7成住户是外来人口。无法贷款、不受限购、一次性付款，需找村委签字盖章，还得交6%的”过户费”。

小产权房因为缺乏法律的规制和引导，涉及的数量庞大、人口众多、利益关系复杂，逐渐从一个违规层面的问题上升到广泛的社会问题。一边是维护正规的市场秩序和政府规章政策的效力性，一边是保护农民各项合法利益。小产权房不管导向哪一边，都将对庞大的利益主体造成重大的影响。所以，考虑到社会的稳定，强行规制存在巨大的政治风险，最终形成了这片灰色地带。

政府态度：搁置

2011年，政府曾组建由国土部、城建部等多个部门参与的清查小组。对现存的小产权房，进行摸排清查。针对不同区域、不同类别的小产权房采取不同的规制措施。通过对小范围内的小产权房进行规制、稳步试行，看其效果从而完善全盘规制方案。然而，从哪个区域着手，如何开展具体的工作，指导思想是什么?针对这些敏感话题，官方不予以回复。律师认为，小产权房人口数量、建筑面积如此庞大，单纯地讨论摧毁与否已无多大意义。

首先，从历年政策及房价数据来看，政府清理小产权房的积极性与房价疲软呈正相关关系。对地方政府而言，土地财政是维持政府运转的重要手段，房地产市场疲软带动一级土地市场疲软，导致土地流拍、地价下滑、开发商拿地情绪降低，进而影响地方政府利益。

其次，各部委及地方政府也有利益博弈。地方政府的大量开发区、工业园违规用地情况导致其对国土部的清理政策颇为忌惮。

最后，清理小产房会造成巨大维稳压力。极端的摧毁措施会让数量庞大的小产权房住户流离失所。这种直接剥夺生存利益和人格尊严的做法”不亚于专制制度下的各种羞辱性惩罚”，几乎必然导致上访、堵路等群体性事件甚至是敌视行为。

小产权房的实质，是打破了国家对城市土地供应的垄断。这一方面会对各个城市的”卖地财政”构成冲击。另一方面也存在违反国土利用规划，浪费国土资源的风险。这两个核心，是解决小产权房问题的关键。尽管国家此前出台了相关政策、采取相关方案试点规制，但效果并不明显。一方面现有的小产权房住户无法合理安置，另一方面违建偷建的无法预防。同时在法律层面进行规制的同时，也要合理保障人权。

随着城市化的深入，尤其是城中村改造过程中，政府必须面对小产权房问题的做法大体相似：搁置。比如济南市在2014出台的关于加快推进城中村改造的意见中，规定对于除”严重违反土地利用或城市规划,或存在严重质量安全隐患的房屋依法拆除,有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任”外，其它类型的违法违章建设,原则上作搁置处理。而作为改革开放桥头堡的深圳，在全市已无农村留存的情况下，在处理小产权问题上更进了一步（虽然这一经验被戏称为”下不为例”经验），2009年《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十二条规定：”对违法建筑拆迁的补偿和补贴，应当遵循尊重历史、公平合理、区别对待的原则，适当照顾原村民和原农村集体经济组织的利益，体现向守法合规者倾斜的精神。具体补偿和补贴办法由市政府另行制定。经处理确认产权的违法建筑，因公共利益需要拆迁时，依法予以补偿。”但同时规定，存在严重安全隐患、严重影响城市规划、占用基本农田等情形的违法建筑依法予以拆除。2017年3月3日，深圳市规划国土委公布了一份”深圳市房屋征收补偿基准价格”文件，对深圳小产权房的征收补偿有了明确”官方”指导价，这份指导价格大约是市场价的一半左右，同时规定被征收房屋的补偿按上述房屋征收补偿基准价格或房地产评估机构确定的价格扣减相应的地价及罚款后确定。

在律师碰到的小产权房拆迁的实例中，也均得到了一定补偿。深圳的”下不为例”经验，似乎在紧闭的大门上开出了一条细缝，但无论怎么说，小产权房问题不可能永远搁置。

能不能买：物权登记制度历史探究

古罗马时期，人们在买卖房屋、奴隶等重要财产时，采取的方式是式取得：使用不少于五人的成年罗马市民作证人，证明财产的买卖。后来又发展出来通过模拟诉讼而移转财产所有权的方式，即买卖双方携标的物或其标记到法官前佯作诉讼，由买方作为原告主张权利，经法官询问卖方被告无异议后，判定标的物归买方所有。我国西周时期的买卖契约称为”质剂”，这种契约写在简牍上，一分为二，双方各执一份；”质”、”剂”由官府制作，并由”质人”专门管理。这些古代的交易制度均表现了重大物权转移的特点：公示性。大部分国家现行的不动产交易制度均采取登记生效主义，即体现这一公示性特点。小产权房的最大瑕疵即在于公示性。小产权房的买卖并没有一个权威向所有人声称这个房子是属于你的。同时，小产权房作为事实上的房屋，买卖时仍面临大产权房一样的各种风险，比如违约、质量问题、烂尾、开发商跑路等等，且在出现纠纷时法院会因为无产权原因认定买卖无效或不做处理。山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中明确：”对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格 贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡”。

结合本文，律师对小产权房买卖的态度是不鼓励也不反对，但在买小产权房时要遵循以下原则，才能将风险降到最低：

1、看规模。基于政府对于”严重安全隐患”和”严重违反规划”的判断，以及维稳压力的难度。建议买3幢以上成规模小区的房屋。

2、要更名。我国《物权法》第三十条规定：”因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”也就是说，谁建的房子，如果是合法的，建成之日即属于他。我们买小产权房的时候，一定要买能在开发商或者村委会更名的房子。这样，既能享受到原始建造人的”公示”效力，也能在某天合法化后直接被认定为合法所有人。

3、买现房。不要买所谓小产权房的”期房”，小产权房本来就是非法的，期房更加有风险。

4、留证据。买卖协议、谈话录音、缴款凭证等重要证据务必保留。因为开发商有破产的可能，村委会每3年换届，而唯一能证明你是房屋所有者身份的人是开发商或者村委会。

小产权房真的便宜吗?

面对居高不下的房价，许多中低收入人群为了生存最终还是愿意冒着法律风险购买小产权房。相比大产权房，小产权房只有其价格的3分之一甚至四分之一，但律师认为，小产权房真的不便宜。基于我国经济发展现状，大产权房不只有居住属性，还有金融投资属性、附带教育医疗资源属性、身份属性等其他属性，相对小产权房更有公示和法律保护属性。大产权房的房价也是其各类属性的综合反应。相比之下，小产权房仅有居住属性，其价格低也属理所当然。

任何人都有权追求幸福。小产权房问题涉及到生存利益与价格利益、土地财产权属、土地增值收益等等问题的博弈，牵扯国家利益、地方政府、房地产开发商、村集体经济组织、广大农民个体、城区低收入人群几方利益。律师作为有娃的80后，买房时也会将离单位近的小产权房列入考虑范围。为什么，因为穷。

参考

知乎回答《小产权房该不该买》-杨志宇律师 郑州罗律师

《强拆小产权房是在武力保护高房价》-魏雅华

学术论文《小产权房法律规制研究》-刘俨萱

学术论文《我国物权登记制度之法理研究》-艾围利 武汉大学法学院