我的血泪经历：“借名买房”能不碰就不碰 | 聚焦315

作者：时代财经 黄银桥

图片来源：图虫网

限购政策自2010年诞生以来，至今已经走过了十个年头。十年间，随着市场的波动，限购政策一直反反复复，但无可否认的是，在一线城市，限购变得越来越严格。广州、深圳要求非本市户籍连续社保三年变五年、上海单身非沪籍人士没有购房资格、北京暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款，限制通过企业买住宅……

不少在一线城市打拼的人因为限购失去了购房资格，但上有政策，下有对策，一种畸形的楼市现象也应运而生–借名买房。借名买房，顾名思义就是借别人的名额买房。

这一投机取巧的方式虽然圆了不少人的置业梦，但也着实给很大一部分人带来了苦恼。因为借名买房引发的纠纷比比皆是，甚至不少血脉至亲反目成仇、对簿公堂。

借名买房并不违法，那么在合法的前提下，出资人和借名人该如何规避风险？

2016年是中国房地产行业的一个重要节点。这一年，碧恒万三巨头将行业规模带上了三千亿的新时代，全国各地的房价不断刷新，深圳更是领涨全国。安居客数据显示，这一年深圳房价从2015年的33426元/平涨至53454元/平。

看着深圳房价的疯涨，加上长期租住的房子时常遭遇房东随意涨租，王敏华（化名）产生了买房的念头。

来自湖北的她在深圳工作多年，虽然有购房资格，但深圳房价实在太高。而邻近的广州，房价要比同为一线城市的深圳低很多，加上弟弟在广州有购房资格，最后经过一家人的商量，她选择借弟弟的名额在广州购房。

王敏华买下的是广州南沙一套约70平的单位，总价在100万元左右。这套房子借用的是弟弟二套房的名额，王敏华一下子给了七成首付，为了减少还贷时间，她只选择了五年期的房贷。买房后，王敏华也离开了工作多年的深圳，到广州重新找了工作。

2017年，尽管调控政策不断，但一线城市房价依然处于上行通道。在限签、限价等约束下，广州商品住宅仍录得2.03%的涨幅，均价达到28578元/平，王敏华2016年买下的房子也在短短一年中升值了。

矛盾随之而来，2017年看着房价不断上涨，王敏华弟弟开始催着她卖房，尽管弟弟在广州已经有一套房居住，且王敏华的新房是与父母同住。弟弟着急的卖房原因，是看到房价上涨，他想收回该购房名额用于自己投资。

由于2017年还没收房，房子没有房产证不好出手，在等待房产证期间，王敏华曾与弟弟多次协商沟通，也产生了很多矛盾，但弟弟始终不肯妥协，最终只能按弟弟的意愿出售。

王敏华的房子最终在2019年10月挂牌卖出，售价约160万元。这距离她还清房贷只剩一年多，但王敏华却又重新变成了“无房一族”，原本跟她一起在新房同住的父母，也要跟着她重新租房。

经此一役，王敏华对于借名买房一事十分后悔，“什么都掌控在别人手上，还要看别人脸色。当初应该咬咬牙听从同事的建议在深圳福田买个老破小，现在即使还不起贷卖掉也比借用弟弟的名额现在卖掉利益要来得大。”王敏华说，这类重大有可能产生纠纷的事项，能不碰就不碰。

借名买房的梁倩（化名）也遭遇了这样的烦心事。在广州白云区化妆品公司工作的梁倩，因为没有购房名额，选择借用舅舅的名额在广州购房，首付、房贷、购房手续等用的是舅舅的名义，但全部都自己出钱办妥。

等到自己有购房资格的时候，梁倩想把该套房子卖掉，但却遭遇了舅舅的阻挠。舅舅声称，买房子占用了他的名额还让他背负贷款，如果要卖房，需要扣三十万房款作为补偿，否则不过户。

梁倩与舅舅的纠纷没法私自解决，尽管没有闹上法庭，但梁倩也只能寻求法律途径解决。最后通过律师协商，梁倩给舅舅支付了几万元赔偿，但这份亲情因为这场纠纷变了味。

在严格执行限购政策的城市中，像王敏华、梁倩这样借名买房的案例屡见不鲜。然而，这个看似成功规避政策的明智之举，一不小心就很容易变成“鸡飞蛋打”的局面，如王敏华被迫卖房，梁倩无奈赔偿，更甚者，最终反目成仇、对簿公堂。

作为楼市限购下的特殊产物，借名买房本身不违反法律的强制性规定或损害社会利益、国家利益，京金诚同达（深圳）律师事务所郑绪华律师表示，借名买房合同本身是合法有效的。

但在实践中，由于出资人没有名义上的房屋所有权，往往面临着不少风险。如借名人擅自将房子出售或抵押，然后卷款逃跑；借名人欠债，房子被法院查封；借名人离婚要分割财产；借名人离世，合法继承人主张继承房子……

环宇京茂律师事务所徐越惠律师表示，我国物权法规定房屋是登记制，对外有公示效力。也就说，房屋被借名人向第三人出售后，出资人很难向第三人要回房屋。

在《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条第二款亦规定：借名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

不过，房子可能没办法要回，但钱可以追回。郑绪华律师指出，若房子出售，出资人有权获取出售所得的全部资金，给予借名人的赔偿（若有）以双方既有约定或协商结果为准。

当然，出资人随时可能陷入钱房两空的困境，但借名人也不是完全没有风险，比如购房名额没有了，或者出资人一旦断供，借名人可能面临债务等。

目前来看，限购政策一时仍无法放开，这也意味着很多人将难以“上车”。如果没有购房资格，又实在想借名买房的话，双方该如何规避当中的风险？

在法律层面看来，为了避免事后纠纷，做好事前协商是必不可少的，毕竟当初关系好时拍着胸脯打包票的人，可能分分钟食言。郑绪华律师指出，在借名买房时，借名人与出资人应签署明确的合同，约定房屋最终产权归出资人所有，并在出资人主张返还时由借名人无偿将房屋过户给出资人。

徐越惠律师表示，出资人及借名人只要在平等自愿的条件下，且不违反合同法第七条的规定：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，签订的协议是合法有效的。

另根据广东深大地律师事务所李律师建议，出资人可通过以下方式规避借名买房的风险：

1、找对人。必须找信任的人借名额，要做到心里有底。

2、签好协议。签好代持协议、代持声明书，可给借名人录视频，让其在视频中宣读代持声明书。

3、资料全部在手。买房的所有资料和房产证等必须放在自己手上，防范代持人背地里出售房子或抵押房子，保留好首付款和房贷的缴纳凭据。

至于借名人，应尽量把名额借给能全款买房的人，实在要贷款的，应通过银行做按揭贷款，避免选择信用贷、高利贷、消费贷等。