优秀裁判文书展示｜原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

文书名称：原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

案号：（2020）京0105民初52399号

承办人：南磨房人民法庭法官 高磊

案情简介

本案中，当事人因房屋租赁事宜引发纠纷。原告承租被告房屋用于经营，疫情爆发后，原告以不可抗力为由拒不支付租金、擅自搬离，后诉至法院要求解除合同；被告同意解除合同，反诉原告承担违约责任。法院经审理认定原告违约，判决原告支付被告欠付租金、赔偿违约金等各项费用。

评选理由

本案判决坚持服务经济社会发展大局观，遵照法律规定和合同约定，重申经济活动中契约必守和诚实信用的基本原则，明确承租方拒付租金、擅自搬离构成根本违约，事实认定清楚，裁判说理充分，结构层次分明，论证严谨有力，解决了此类纠纷的法律适用和责任认定问题，形成了“解决一件，影响一类”的示范效应，体现了法官把握法律精神、解决现实问题的能力水平。

文书摘录

原告若依据“不可抗力”规则解除涉案合同，需要满足两项条件：其一，本案情况对于涉案合同履行构成不可抗力；其二，原告受此影响无法实现合同目的。本院经审理认为上述两项条件均未成就，具体理由如下：

本案情况并未导致原告无法使用涉案房屋。根据本案查明的事实，商场自2020年2月15日即通知原告商场自2020年2月17日开始营业；在此之后，原告亦可自由进入涉案房屋。虽然原告业务开展、业绩经营受到一定影响，但对原告使用涉案房屋并用于经营而言，并未构成“不能预见、不能避免并不能克服”之客观情况，现有证据亦足以证明疫情期间涉案房屋仍在使用，即使未能正常经营，也主要是因为原告拒绝开门营业；退一步讲，即便涉案房屋无法发挥全部经济效用，但双方仍可通过变更合同履行期限、履行方式、价款数额等方式，重新达致权利义务平衡的状态。因此，本案情况对于房屋租赁而言，不构成不可抗力。

本案情况亦未导致涉案合同目的无法实现。商场已依约履行将涉案房屋交付给原告之主要合同义务，原告的主要合同目的已获实现。至于原告陈述因商场客流量减少致其无法经营获利之意见，因该目的仅为原告通过租赁涉案房屋并以之经营的间接目的，而非双方签署涉案合同的直接目的；并且该目的亦非仅仅仰赖客流量予以实现，亦可在短期内通过变更经营模式、加强线上交易等方式积极增加创收，特别是考虑到涉案合同的长期性、防控措施的暂时性，实难称之为合同目的无法实现。

原告迟延支付租金，并经商场给予减租、免租以及缓交租金等优惠措施后既不与商场协商，亦不支付租金，且未正当使用涉案房屋，并擅自搬离，构成根本违约。商场于2020年6月5日在涉案房屋张贴通告，通知解除合同、收回房屋，系行使合同解除权，故涉案合同于该日解除。

本院认为，当事人克服困难积极履约，大而言之，是为国家、为社会贡献自己的力量；小而言之，是公民践行诚信等社会主义核心价值观的直接表现。本院正是基于上述考虑，认为原告系涉案合同不能履行的主要原因及直接责任人，构成根本违约，并据此做出裁判。本院希望双方当事人能够认真对待本案判决、清楚认识本院所持基本立场与价值导向；更希望双方在以后的经济生活中，在遵循诚实信用原则和鼓励交易原则的基础上，本着“共担风险、共渡难关”的精神，按照相关政策和判例确定的标准，以更为积极的态度和行为，主动与对方协商解决纠纷，促进合同切实履行，以使责归其位、物尽其用，努力为增进而非浪费社会财富贡献自己的力量。