「实务贴」商铺租赁中的十大法律风险

在开展经营前，租赁商铺是大部分经营者必须进行的准备工作之一。租赁商铺看似简单，实则其中暗藏风险，笔者结合商铺租赁中常见的法律风险梳理出以下注意要点，供经营者参考。

1、商铺基本情况

（1）出租人的主体资格。在承租商铺之前，应当首先确认出租方对拟出租商铺享有合法的出租权。因此，在签订租赁合同前，承租人应当要求出租人出具商铺的权属证书予以证明，如权属证书登记的权利人与出租人不一致或登记的权利人为多人的，还需要核实登记的权利人向出租人出具的授权委托书，必要时还可由合同双方一同到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查。

（2）房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照，以及非法使用房屋的风险。

（3）核实房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

（4）核实房屋是否存在司法查封。因被司法查封的商铺存在随时被法院处置的风险，如果承租商铺已被司法查封，承租人的权益就难以得到相应的保障。值得注意的是，由于已办理的房产证上不体现查封信息，因此承租人可以要求出租人至房产交易中心打印最新的房屋登记簿用以核实。

2、租赁期限

商铺的租赁期限最长不得超过二十年。根据《合同法》的规定，商铺租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事双方可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。

3、免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。如果在合同中明确约定“装修免租期”，根据税法规定，免租期内的税费将按照房产原值进行征税，所产生的税费必然引起双方争议。因此，如双方约定存在免租期，可以将免租期内免除的租金总额折算至租金总额，以避免高额征税。

4、装修问题

如承租人租赁商铺后需要进行装修，那么双方还应在租赁合同中就装修事宜进行约定。如明确出租房屋是否可以装修、在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修成果如何进行处理等。根据法律规定，在对装修问题未作约定的情况下，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失；因承租人违约导致合同解除，承租人无权要求出租人赔偿装修残值损失，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

5、租赁保证金

通常称“押金”，主要用于出租人为防止承租人拖欠相关费用或中途擅自解除合同而设定。租赁双方应在合同中明确租赁保证金的扣除、退还等事宜，避免因此产生纠纷。

6、租赁合同登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

（1)、登记与否不影响租赁合同本身的生效，即使没有办理备案登记，合同依然在生效条件满足时就生效;

（2)、经登记的租赁合同具有对抗第三人的法律效力。

租赁合同签订后，建议及时办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。因此，建议在租赁合同中明确约定出租人有义务配合承租人进行租赁登记。

7、转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”、“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。通常称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式：“转租”和“承租权转让”。依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人直接建立租赁关系，这两种形式的法律关系是不同的。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中明确规定。若承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

8、租赁相关税金

如果租赁双方均为企业，则可能要求出租人开具发票，因此，双方应在合同中约定租金是否包含开票的税金。此外，按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，会产生营业税、房产税 、个人所得税、印花税等各项税费，前述税费最终由哪方承担也应在合同中明确。

9、管理费

如果租赁的商铺为商场中的商铺，除物业费之外通常还涉及商场综合管理费，该笔费用由哪方承担也应在合同中明确约定。

10、消防许可证

消防许可证是比较容易忽略同时也非常重要的问题。尤其对于租赁商铺从事教育、培训、娱乐等经营业务来说，没有消防许可证就意味着不能合法经营。因此，承租人在签订租赁合同前，应仔细核实拟租赁的商铺是否符合办理消防许可证的条件并在租赁合同中就消防许可进行约定。

商铺租赁不同于一般的住宅租赁，应注意的法律风险较多，对于长期租赁或租金较高的商铺，在签订租赁合同建议委托专业律师进行审查。