确权将“圆满结束”？2022年起，农村老宅一律实行“房地一体”

国家统计局资料显示，2000年-2010年这十年间，全国总共有超过1.4亿农村人口“洗脚上岸”进城落户，平均每年“农转非”的人口高达1400万人之多。然而2015年后，农村人口进城的速度开始出现下滑——资料显示，过去5年间“农转非”的数量较上一个5年减少了近2000万人。

值得一提的是，不久前，中国城市和小城镇改革发展中心主任史育龙曾直言表示，“十四五”将面临农业转移人口进城落户和市民化压力增大的新挑战，农业转移人口和落户城市缺乏积极性的问题也待需解决。

放在10年前、20年前，大家都是争前恐后地把户口迁移到城市，有些农村人为了成为“城里人”，不惜托关系、走后门、多花钱，也要进城。

为何最近几年，农村人进城的意愿大大降低了？专家解释主要是两方面原因：其一，城市经过十多年高速发展后，确实建立了完善的交通路网、医疗、教育等基础设施，也提供了更多的就业岗位，但城市对于绝大多数农村人而言，也越来越难立足了——生活成本高、住房成本高、教育医疗成本高等，正在“赶走”年轻人和出卖劳动力的农民工。尤其是动辄三四万一平的房价，高得离谱，很多农村人口打工一辈子也攒不够一套房子的首付；

其二，城市户口已经不再稀奇，尤其是在城市没有房产，农村人根本无法享受到城市的种种福利。而且，一旦把户口转移到城市后，再想回到农村几乎不可能了，这意味着他们的“后路”彻底断了。所以很多人宁愿在大城市租房打工，也不愿意把户口迁到城市，这也是造成我国目前有大约5亿“人户分离”人口的根本原因。

对于农村人口越来越不愿意进城，党媒人民日报曾经也给出了解释：近年来，在国家乡村振兴战略的助推下，农村早已发生了巨大改变，不仅乡村产业发展迎来大幅提速，而且农村的基础设施建设也越来越完善了。现在农村新农合、农保、农村低保等基本保障制度也建立了，大大减少了农民群体的后顾之忧。教育医疗资源虽不及一线大城市，但也能满足基本需求。更重要的是，在农村每家每户都不用为居住发愁，不仅房高屋宽，居住舒适，而且每家门口都有可耕种土地，有新鲜的空气和干净的水源。

据财经作家莫开伟透露，现实中在大城市的城里人，反而更羡慕无拘无束自由自在生活在广大天地的农村人。尤其是那些六七十年代从农村走出去的老人，退休后，就盼望着能再次回到农村生活。

虽然在“城乡一体化”发展政策的扶持下，近年来城乡差距逐渐缩小，农村也越来越宜居，“返乡大潮”也再次出现了。2020年我国农村的人均可支配收入也达到了17131元，同比涨幅6.9%，高于城镇的3.5%，可以说，农村居民的可支配收入增幅也加快了。

但是不得不说，城乡二元结构壁垒还尚未彻底打破，尤其当把农村是和一二线城市比较起来时，不难发现不管是基础设施建设，还是产业发展，解决就业，亦或是文化娱乐建设，农村都差一大截。此外，当前时期我国的城镇化率才60%多，距离发达国家75%的水平，还有很长的路，这意味着未来10年，全国仍然会有8000万到1亿的农村人口会转移到城市。

更重要的是，农村土地资源浪费严重——资料显示，全国空置的宅基地面积高达1亿亩，占总量的40%。按照目前我国农村居民人均用地153平米计算，每年将均有18.36万平米的农村宅基地可能闲置不用，在很多村庄甚至出现了“十户九空”的现象。

大量房屋、宅基地空置，这不仅造成了土地资源的浪费，而且阻碍了农村的治理与发展，严重干扰了新农村建设进程。三农研究专家温铁军曾说过，当前的农村发展应该强调绿色生态，给农村可持续发展真正的动力，让农民享有更多的产业利润，农村发展还有很长的道路要走。换句话说，振兴乡村根本上要解决的就是农村“土地问题”：土地是一切自然资源中最基本的资源，更是生产、生活资料、财富的来源，对于农民来说，土地可以说是第一生命保障。

事实上，不少年轻人在城市落户后，长期不问农事，也很少回到老家，不仅带来了留守儿童、留守老人等社会问题，他们对父母名下的房屋、农田到底有多大面积、如何继承一概不知。

凡此种种，为了更好的明确土地产权，发展农村经济，更为了提高农村土地的利用效率，明确宅基地的相关权益，2013年开始，我国就开始农村土地确权工作了——2013年1月31日，“中央一号”文件提出，全面开展农村土地确权登记颁证工作。

何为“农村土地确权”？直白点说就是农村土地“三权”确认，即土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。每宗土地的权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。

简单来说，农村土地确权登记，就相当于是给农村的每一块土地发放了“身份证”：查清农村每一宗土地的权属、界址、面积和用途（地类）等，按照统一的宗地编码模式，形成完善的地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。

在专家看来，农村土地确权登记的意义不亚于“二次土改”。总的来说有4大意义：第一是有利于强化物权保障。土地确权后，农民就等于握住了自己的土地使用权，任何承包经营行为都必须本人同意才行；第二是随着相关政策的陆续出台，农民可用自己的权证进行抵押贷款；第三是强有力地维护农民土地承包的各项合法权益，为解决土地承包经营纠纷提供原始依据。

2022年起，确权将“圆满结束”？

最近一段时间，网络上充斥着“2022年起，农村土地确权将圆满结束”的说法。这引发了很多尚未完成农村土地确权的农民的焦虑。有人甚至留言评论，自己没有接收到确权的通知，确权结束是不是意味着自己放弃了农村土地的使用权，以及其它一切权利？

对此专家的回复是，2022年起，“停止确权”、“确权将圆满结束”的说法确实属实。按照自然资源部的工作计划，农村土地确权工作确实应该在2020年底完成。但不能忽略是的，在2020年5月份，自然资源部发布的重要文件中，自然部也一锤定音做出了明确指示：考虑到全国宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。尤其受“疫事”影响，部分地方推进工作受阻，增加了按时完成任务的难度。所以，对于确权工作给予了时间宽限，即可以顺延到2021年。不过，自然资源部也明确要求，“2021年底前，全国所有县（市、区）要完成汇交工作。”

专家刘博解释，从文件来看，2021年底前，农村土地确权确实将“圆满结束”了。换句话说，2022年起，确实要停止确权了。当然，少数偏远地区，确权会不会再次延期，要根据实际情况而定，毕竟已经延期了一次了。

对于大家普遍关心的土地确权后的，宅基地申请，农村房屋继承，哪些土地能确权哪些不能确权，城镇户籍子女能否继承父母宅基地使用权等诸多问题，自然部也一锤定音给出了明确规定，总的来说，2022年起，农村老宅一律按6大“新规”办，且农村老宅一律实行“房地一体”。

第一、申请宅基地

3种情况能申请宅基地：1、因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;2、外来人口落户本村，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;3、因发生或者防御自然灾害，或实施规划等需要拆迁的。

3种情况不能申请宅基地：未满十八周岁的、出卖或出租住房的、超出“一户一宅”标准的。

另外，4种情况的宅基地使用权会被依法收回，这意味着这4种情况是不能进行确权登记的：乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房。对于这4类农村老宅，自然资源部明确规定，原则上是收归集体，然后把这些多余的宅基地再分配给其他符合条件的集体成员。

第二、孩子是非农户口，能继承父母在农村的宅基地吗？农村老宅一律实行“房地一体”。

虽然已迁走的子女，户口不属于本村集体，无权继承农村宅基地的使用权，但因为其有权继承宅基地之上建筑物的权利（房屋是私人财产），所以按照法律规定的“房地一体”原则，该子女可以基于房屋所有权而继续使用宅基地。这就彻底打消了很多农村人不愿意把户口迁到城市的后顾之忧了。但要记住一点，那就是非农户口的子女，不得进行翻建、改建、扩建等行为。而且未来房屋一旦损毁、灭失后，宅基地所有权将会被村集体收回。

农村户口的不用担心，取得相关手续后，是可以翻建、改建和扩建的。比如农村村民需要“翻建”的，需要准备用地申请书、农村村民建设用地审批表、户口簿复印件(与原件核对)、原集体土地使用证书等材料到相关部门办理即可。切记一条，农村盖房要坚持“有利生产，方便生活”的原则，即不可铺张浪费，不能建得太高，一般情况下，普通住宅不得超过3层，层高不超过3.3米。

第三、农民不得买卖宅基地，禁止城镇居民到农村购置宅基地

宅基地的所有权属于村集体，村民享有的是宅基地的使用权。也就是说，宅基地使用权是福利性质的。所以本村集体之外的人是无法享受宅基地使用权的。村民如果出现“一户多宅”，是可以按照自愿原则，在村集体内部转让的，但坚决不允许把宅基地和房屋出售给城镇居民，以及本村集体之外的其它村民。对于城镇居民非法到农村购买宅基地建房的行为，法律规定，要依法进行拆除，宅基地使用权收回村集体。换句话说，城镇居民到农村购买宅基地，是无法确权登记的。

第四、举家搬迁到城市的确权登记问题

本着自愿原则，若主动交回田地、宅基地的，不予确权；若不愿意交回的，应予以确权登记，确保其合法权益。而且，进城落户也不能以交回土地作为前置条件。

第五、农村老宅继承问题，大致分为三种

首先要明确的是，不管是农村户口还是城市户口，都依法享有农村老宅之下宅基地的“使用权”。合法继承人，继承房屋的同时，按照“房地一体”原则，也继承了宅基地的使用权。所以，农村老宅的继承，本质上是房子在起作用，房子在则宅基地使用权在，房子倒塌，宅基地使用权自然也就消失了。所以，确保农村房屋安然无恙极其重要，尤其是对于多子女都在城市居住生活的家庭，定期回到农村查看老宅状况，及时修葺房屋，非常重要。

子女继承农村老宅，大致分三种情况：第一是，多兄弟姐妹家庭，由户籍和父母在一个户口簿上的子女继承；第二是，多兄弟姐妹家庭，无子女和父母同户口簿，则多子女平均分摊继承房屋；第三是独生子女家庭，无论农村还是城镇户口，都可以依法继承父母的农村房屋，同时继承宅基地使用权。

第六、未来即便房地产税开征，依法拥有的农村房屋也不用交税

这一点已经非常明确了。根据房地产税试点“授权”文件描述，“依法拥有的农村宅基地及其上住宅”是不参与试点的，也就是不用交税。

这里有个重点，需要我们好好理解，那就是“依法拥有的”，换句话说，“不依法拥有的”都要交税。比如上文提到的，无法完成确权的，包括但不限于超过一户一宅、多占的宅基地及其上住宅，或者小产权房。有人可能不解，小产权房为什么要交税？这其实很好理解，小产权房未缴纳土地出让金，未取得国家房管部门颁发的产权证，所以其本质是违章建筑，不合法。交税是为了公平。