房屋“买卖”没过户 二十年后起纠纷

内容提要

2017年，我市启动乌桥岛棚户区改造工作，其中的一大工作，是房屋产权登记和征补赔偿，这是件好事，但市民赖女士却因房屋的所有权问题与人发生纠纷，闹得很不开心，这是为何呢？

赖女士所说的房屋，位于市区二马路133号二楼，她说，这间房屋，是1997年她和丈夫向姑母买下的，当时双方写了一份协议，还让自己的表姐作为见证人。

协议立据就写我姑母二马路这房子，几楼，多少平方米，卖给我老公，多少钱，三万元。这个钱拿去了，房契就给我们了，我表兄做介绍买房子，卖了房子给我们，我表姐去给我们做见证人，签了这份协议。

——赖女士

当时买了3万元，他们夫妻是我公司的员工，我当时还补助了几千元去买这房子，介绍人是我老婆，已经去世了，我现在能作证，我老婆签名在里面，我可以拿我老婆的笔迹来证实。

——“见证人”的丈夫

赖女士说，买房当时，她拿到了姑母的房契，但因缺乏法律意识，一直没去过户，那份立据，也只拿到一份复印件。

在那时候因为是文盲和法盲，不懂，就以为房契在我们这了，房子就是我们的，也没注意这张立据，不懂去过户，拿了这张立据也是复印件。

——赖女士

据赖女士介绍，卖房的姑母已经去世，她本以为此事已“板上钉钉”，没想到20多年后，因为乌桥岛改造，房屋的产权问题发生了纠纷。近期，姑母的儿子向有关部门提出，房子并没有卖，赖女士手头的证据都是伪造的。

最近她儿子陈某去信访，他说2014年他母亲去世之后，房契找不到了，他的房子没卖，我们这种立据是我们伪造的，因此现在拆迁办不肯给我们办手续了，存在争议，要我们去谈妥。

——赖女士

由于权属出现争议，旧房的登记工作只能暂停。对此，手续不齐、难以自证的赖女士就感到很无助。

最近政府说来拆迁，我们等到现在才看到一点希望，但是现在这样我们真的不知道怎么办，希望政府来帮助调查解决。

——赖女士

就此事，记者也通过电话向赖女士姑母的儿子陈先生了解情况，陈先生表示，这间房屋当年只是借给赖女士居住，并不存在买卖。

没有买卖房子这回事，我的公证书都在我手上，她说我母亲卖房给她，证据只有一张协议，这份是假的，就是一张字条，我们都没跟她签订协议，所以说房子不能借人，借了自找麻烦，好心办坏事。

——陈先生

针对这一情况，有律师就指出，本案中赖女士所说的合同是否有效，还需由法院最终确定。

《中华人民共和国民法典》第215条规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。本案中涉及了两个问题，第一个是物权是否变动，第二个是合同是否生效。很显然，从当时提供的资料来看，没有到不动产登记部门办理变更登记，显然是物权没有发生变动，不产生效力。那这个合同是否有效，因为一方当事人去世，见证人也不在人世，这个合同是否有效，按照司法实践，必须由人民法院进行确认。

——广东铭扬律师事务所律师 石荣江

律师提醒广大市民，根据相关规定，房屋买卖除了双方的合意之外，还必须到不动产登记部门办理相关的产权转移登记手续，才能真正地取得房屋的所有权。房屋买卖在没办理产权变更登记之前，存在许多风险，比如房屋主体是否合格，是否有权处分；是否存在一房多卖；房子是否被抵押，是否不能过户无法交易等法律情形。

虽然二手房买卖法律没有规定要什么时候去办理产权登记，没有这种强制规定，但是从诉讼时效设立的初衷来看，目的是防止“权利人睡觉”，就是说法律不保护在权利上“睡觉”的人，所以我们建议，如果双方当事人二手房屋达成买卖合意后，应当及时办理变更登记，避免日后不必要的纠纷发生。

——广东铭扬律师事务所律师 石荣江