物业官司中，同时履行抗辩权没那么好用

在物业费官司中，有很多专业人士给出建议，只需要祭出“同时履行抗辩权”的大旗就能无往不胜。事实果真如此吗？来看看我的真实案例就知道了。

可能很多人还不太了解“同时履行抗辩权”，根据《合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”这一条规定用在物业费官司上，就是说业主可以以物业未尽到服务义务为由拒交物业费。是不是听起来很美？然而在实际应用过程中，还是有很多问题的。

我家房屋外墙漏水严重，最厉害的时候屋外雨水哗哗，屋内水流成河。多次报物业维修，断断续续搞了几年才找到漏点，屋内的墙皮因为漏水脱落的不成样子，阳台上的地台也受潮塌陷。中间又因为物业停水检修水管，导致我家厨房水管爆裂，物业却说他们不负责修理，我自己请人修理，需要他们提供必要的协助，他们也粗暴地拒绝。就因为他们的不配合，导致我们一直修到凌晨2点钟。一怒之下我停交了物业费。物业经理与我协商好，他们帮我把室内墙面恢复原状，我开始交物业费，但是需要观察一个雨季，确认不再漏水之后才能复原。等雨季过完，物业经理换人了。新经理对以前的一概不认，且态度蛮横，不但不给我复原墙面，还要求我补缴之前欠缴的物业费和滞纳金。律师函直接贴到我的门上，我去找新经理沟通，联系多次才见到人，摆出一副大老爷的面孔，各种威胁，对我说：“我劝你还是早交了的好，我看你年纪轻轻，上了失信人名单可不划算。”“不怕告诉你，我打官司还没输过！”好吧，既然物业不愿意拿出诚意来沟通，那我就奉陪到底打官司好了。

小区业主对物业的不满与日俱增，小区的卫生状况十分糟糕，公共区域垃圾遍地，楼道卫生很久才打扫一次。证据就是疫情最严重期间，步行梯有两三摊呕吐物，三天了都没人打扫，要等业主通知了物业，才安排人来清理，清理的也很潦草，1年了还能看到当初留下的印迹。电梯设施老旧，不进行及时维修、定检，多次出现电梯关人的事故，最可气的是，电梯关人电话报到物业，他们要等到20多分钟之后才出现处理。电梯里的摄像头和紧急呼救电话全部是摆设；随意砍伐小区里的成年大树、停车管理混乱、保安形同虚设。这些不好量化的服务标准暂且不说，公共区域的广告费不公示、不分配，不经过业主同意，随意涨地面停车费，动用公共维修基金不经过业主签字同意这些，则是明目张胆地违反了最新出的《民法典》的相关条款了。

我准备了很多图片证据，也查了相关法律条文，拿着这些文件信心十足地去了法院。庭审现场发挥的也不错，把该表述的都表述清楚了。物业就派了两个普通工作人员来代表出庭（可见其自信），全程被我问的哑口无言，其中一位一直在摆弄手机，被法官当庭申饬，庭审结束后又特地跑过去批评了几句。两名书记员对我态度很好，有问必答，我感觉官司胜算还挺大。

大半个月之后收到判决书，心瞬间凉了半截。法院认为我提交的物业服务不到位的证据不足以作为不交物业费的依据，鉴于欠缴事出有因，且有两年的物业费过了诉讼时效，最后判决减免了滞纳金和两年的物业费。就这样的判决，也被普遍认为是业主的胜利。

从判决书的用词上分析，法院对这类纠纷，还是本着和稀泥的基本原则，共同行使抗辩权的判定主观因素很强，因为物业服务的质量其实不太好量化，如果我们与物业有分歧，最重要的当然还是证据留存，证据很充分很有力的话，法院才有不容质疑的判定依据。

想要成功主张“共同履行抗辩权”，对证据的要求非常高，基本上需要与物业打交道的每件事每句话都有录音或者视频为证。大多数时候我们是没有这种意识，也没有这个条件的。作为单打独斗的个人来说，想要搜集铁证是十分困难的事情，这时候，业主委员会的重要性就凸显出来了，业主委员会可以与物业公司交涉、谈判，甚至可以代表业主与不合格的物业公司解除合同，这才是当下业主维权最便捷好用的渠道方式。