从一个房屋买卖合同审判案件看委托律师的必要性

今天看了一个房屋买卖合同审判案件，切实的感觉到在诉讼活动中，委托律师的必要性。

案例简要情况：双方签订房屋买卖合同后，因房屋存在向第三人抵押的情况，无法网签，买方主张不能实现合同目的，卖方存在根本违约，出具解除合同通知书，并起诉至法院，要求退还订金，并按合同约定赔偿房屋总价款20%的违约金。卖方出庭应诉，没有委托律师。

纵观整个案件过程，卖方有以下不利于己的几个方面：

1、买卖合同并没有约定网签时间，房屋不能网签是因为卖方之前向第三人借款，将房屋抵押给第三人，如果卖方与第三人协商，还款并解除抵押，就可以网签，就不存在违约的问题。如果约定了网签时间，卖方在网签时间届至时没有解除抵押，才构成违约。可惜的是，卖方根本就没意识到这一点，并且庭审时，法官还问了合同没看到有约定的网签时间，有没有约定网签时间？买卖双方都回答没有约定网签时间。此时，卖方还没有意识到这是自己反驳对方的一个重要理由，任由庭审朝不利于自己的方向发展。

2、即使已经违约，也存在违约责任过重的问题。合同约定了房屋价款20%的违约金，法官问了买方有没有买别的房子，买方说买了，法官又详细问了另买房屋的时间和价款，并要求提供相关证据。这又是卖方减轻自己违约责任的一个良好时机，可惜卖方没有任何法律知识，错过了机会。违约责任一般根据双方合同约定计算，但若双方约定的违约责任过重，违约方可以请求法院根据对方的实际损失减轻违约责任。这也是法官问买方另买房子时间和价款的原因，由此可以计算出卖方违约给买方造成的实际损失，可以卖方仍然没有意识到这个减轻自己违约责任的机会。

3、卖方在庭审时做了很多无关甚至是于己不利的陈述，如自己签合同时没有详细看合同条款，自己没有钱归还第三方也就不能解除抵押，自己目前没有钱退还订金，所以已经另外找几波人买此房子以归还订金。这不就是在说自己没有想办法履行合同，甚至已经有违约的意思表示并采取行动了。

综上可以看出，诉讼活动中，需要给法官呈现一个有证据证明的新的客观事实，而不是当事人自认为的客观事实。

本案尚未宣判，但就双方的主张来看，卖方肯定是违约了，并且需要承担违约责任。

如果卖方委托律师，律师首先就会主张解除抵押即可网签，不存在违约，即使存在违约，也可以主张减少违约责任，也不会说很多无关的于己不利的陈述。委托律师是需要承担律师费，但律师的存在肯定是有用的，他给你减少的费用会超过律师费的。