王十、应九诉吴四、黎二商品房销售合同纠纷案

【案件类型】民事案件

【案由】商品房销售合同纠纷

【委托人】王十、应九

【承办律师】广东广强律师事务所 刘彩凤律师

【原告】王十、应九

【被告】吴四、黎二

【受理机关】广州市增城区人民法院

【审理结果】双方庭后达成和解协议，王十、应九依约向吴四、黎二支付购房款，吴四、黎二依约配合王十、应九办理房屋过户手续，协议履行完毕后，王十、应九向广州市增城区人民法院申请撤诉，广州市增城区人民法院裁定：准许王十、应九撤诉。

【案情简介】

一、原告诉称

2016年年底，两原告经中介方介绍与两被告认识，经多次协商沟通达成房屋买卖合意，并签订《房屋买卖合同》，总金额8X万元。两原告依约向两被告支付购房定金3万元，并配合中介方、两被告办理完房屋按揭贷款手续及存量房网签手续等。2017年1月，银行下发《个人住房贷款同意贷款意向书》后，两原告便催促两被告配合办理房屋过户手续，但两被告一直拖延，至2017年3月，两被告明确表示不愿再履行合同，要求解除合同，并愿向两原告支付违约金。因该房屋系两原告倾尽全家之力购买，且房价持续上涨，如此次购房失败则往后将无力再在广州购买房产，故两原告坚决不同意解除合同，并要求继续履行，具体诉讼请求如下：

1．判令两被告继续履行与两原告在2016年12月XX日签订的《房屋买卖合同》，协助两原告办理增城市XX房的交易过户手续；

2．判令两被告向两原告支付逾期履行合同义务的违约金，暂计人民币XX元（自两被告逾期履行合同义务之日，即2017年1月XX日起计算至合同义务履行完毕之日止，按涉案房屋成交价日1‰标准计算）；

3．判令两被告承担因其违约行为致使原告所产生的律师费用人民币XXX元；

4．本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。

二、被告辩称

两被告未参加庭审，未予答辩。

三、法院认为

因本案系未判决前原被告双方便已达成和解，并由原告在和解协议履行完毕的情况下撤销结案，故法院未明确认定本案事实及法律说理。

四、审理结果

双方庭后达成和解协议，王十、应九依约向吴四、黎二支付购房款，吴四、黎二依约配合王十、应九办理房屋过户手续，协议履行完毕后，王十、应九向广州市增城区人民法院申请撤诉，广州市增城区人民法院裁定：准许王十、应九撤诉。

【律师工作】

2017年3月XX日，承办律师广东广强律师事务所刘彩凤律师接受王十、应九委托，担任其与吴四、黎二商品房销售合同纠纷案一审阶段的诉讼代理人，并于当日与王十、应九办理委托代理手续，签订《民事委托代理合同》、《民事授权委托书》等材料。

2017年3月XX日，刘彩凤律师向王十、应九详细了解此次纠纷产生的来由，梳理相关证据材料，以及双方目前的沟通谈判情况，并向王十、应九仔细分析案情，探讨案件可能存在的法律风险，及接下来我们应该采取怎么样的措施来避免发生最坏的可能，并落实是否在诉前向吴十、黎二发律师函警告、是否采取诉前保全措施、是否立即立案或进一步沟通协商后再予立案等诉讼策略问题。

2017年3月XX日，刘彩凤律师基本查阅了与本案相关的所有法律法规及类似案例，并在此基础上结合案件所有证据材料，书写并完善了起诉及财产保全所需的全部文书材料，包括但不限于《民事起诉状》、《当事人提交证据材料清单》、《财产保全申请书》、《财产保全担保书》等。

2017年3月XX日，刘彩凤律师先后向广州市公安局增城区分局调取吴四、黎二的人口身份信息、向广州市增城区国土资源和规划局调取本案争议房屋的房地产权查册表，并于当日向广州市增城区人民法院提起诉讼，并申请财产保全，法院向王十、应九出具《受理案件通知书》、《缴费通知书》等，王十、应九于当日向法院缴纳诉讼费及保全费。

2017年3月XX日，增城法院作出《民事裁定书》，查封本案争议房屋及担保财产。

2017年4月，刘彩凤律师多次向广州市增城区人民法院了解案件进展情况，包括案件材料是否送达到对方当事人、对方当事人是否有提供证据材料、什么时候安排开庭等等。

2017年5月XX日，因法院未能成功向吴四、黎二户籍地送达法律文书，刘彩凤律师向法院提交《申请书》，请求将案件相关文书送至吴四工作单位所在地。

2017年5月XX日，刘彩凤律师前往吴四、黎二所在地民政局查询其二人的婚姻登记情况。

2017年5月XX日，增城法院送达《传票》，告知于2017年8月XX日开庭，并告知审判庭组成人员，同时将案件由原来的简易程序转为普通程序审理。

2017年8月XX日，刘彩凤律师与王十、应九于开庭前核对相关原件材料，并告知其庭审流程，及庭审时注意事项。

2017年8月XX日，刘彩凤律师与王十、应九等共同参加庭审，吴四、黎二则未到庭也未提交答辩意见及任何证据，增城法院最终缺席审理，并告知，如吴四、黎二拒不配合办理房屋过户手续且该房屋的贷款方也不予配合办理相关涂销，则需追加该房屋的贷款方农业银行为第三人参与本案审理。庭审后，刘彩凤律师与王十等共同前往农业银行了解农业银行的态度及吴四近期的还贷情况，并希望农业银行能出面调和。

2017年9月至11月，刘彩凤律师多次组织王十、应九与吴四、黎二面谈，并从中调解，经过几个月的往复协商相互退让，最终双方达成一致意见，并于2017年11月XX日双方签订《和解协议》。

2017年12月XX日，为顺利办理涉案房屋的过户手续，刘彩凤律师向增城法院递交《解除财产保全申请书》，请求解除对涉案房屋的查封，以便办理过户。增城法院收到后即作出解封裁定，并对涉案房屋予以解封。

2018年1月XX日，《和解协议》已经基本履行完毕，双方已经无争议，故刘彩凤律师代王十、应九向增城法院递交《民事撤诉申请书》。

2018年1月XX日，增城法院作出《民事裁定书》，裁定准许原告王十、应九撤诉。

2018年1月XX日，刘彩凤律师为王十、应九准备退诉讼费相关材料，并交待其前往增城法院办理退费手续。

至此，律师工作处理完毕。

【办案总结】

律师承办商品房销售合同案件时，为避免涉案房屋被再次销售并办理过户，导致案件判决后无法执行等问题，宜在接案后尽早立案，并在尽早对涉案房屋进行查封，同时，如该房屋仍处于按揭还款中，宜将该房屋的抵押权人银行列为本案第三人共同参加诉讼。

本案产生的原因是因为2017年年初，广州限购政策施行，导致广州市各地区房价迅速上涨，在巨大的利益冲突面前，很多卖房人便开始选择违约拒不履行合同义务，并要求解除合同赔付买房人违约金了事，但是事实上，依据我国法律规定，只要合同签订系双方真实意思表示，即对双方均具有法律约束力，非因法定或合同约定事由任何一方不得随意解除，故，只要双方没有将房价上涨约定为合同解除的事由，则任何一方不得以此为由解除双方签订的购房合同。

所以，本案最终虽是和解结案，但仍是继续履行原被告双方签订的《房屋买卖合同》，当事人委托律师的合同目的已经实现，且和解更有利于双方积极履行各自义务，可省去法院强制执行带来的复杂程序和长时间等待。

当事人对律师的专业服务表示非常满意。

【相关文书】

1．《民事委托代理合同》

2．《民事授权委托书》

3．《财产保全申请书》

4．《财产保全担保书》

5．《民事起诉状》

6．《当事人提交证据材料清单》

7．《申请书》

8．《和解协议》

9．《解除财产保全申请书》

10．《民事撤诉申请书》

11．《受理案件通知书》

12．《传票》

13．《民事裁定书》