北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问：

章哥您对燕郊的房子有了解吗？

现在燕郊的房价确实跌了很多了，二手房均价在两万左右，前几天看了天洋城四代和港中旅的房子，都是很新的，尤其港中旅，物业是真的没的说。

由于我是今年七月份刚来北京，没有北京的购房资格，工作证倒是可以办理，单位有名额，是律师事务所，将来可以办。

但是还是一个问题，钱不算多，首付100万左右，年前应该没法买北京的房。所以看了燕郊的，唯一的缺点就是比较远，要接受来回三小时的上下班时间，也考虑十年以后换房。

问题：想问下现在入手燕郊房屋是否合适（抛开通勤问题，钱少的原因），第一说是2025年会通地铁，燕郊镇，如果赚钱快的话也打算在五年左右就换房。第二说是跨潮白河的大桥也正在修建，必将缩短进京时间。

我觉着将来燕郊房价跌的原因有两个，一是北京放开限购，就没人买燕郊了；二是燕郊自己大幅跌价。这两个原因都会导致燕郊跌价。我考虑的就是在换房时可以做到不赔钱即可，做到保值或者升值（肯定是因政策原因）。

还有个问题是现在港中旅的房子外观很漂亮，物业也维持的非常好，已经实地查看过，绿化没的说，2017年交付的，能维持到现在的状态肯定是好物业。现在85平米左右的两居室的二手房大概160-170左右，现在购买港中旅的房屋是否合适？

回答：

1、燕郊不熟了，好几年不去了，我只对市区的还了解一些。简单说几句吧。

2、燕郊房价的涨跌和北京是否放开限购无关。我最早接触燕郊的项目是在2001年，那会儿哪有什么限购啊？北京就算是限制外地人买房也不过是3%的手续费而已，交钱就算审批通过。

那会儿的燕郊还是以别墅为主，买房的就是因为北京的太贵，动辄2/3000美金起，而燕郊才2/3000人民币，当然有人图便宜去那儿买了。

3、这就甭瞎琢磨了，如果北京放开限购，那在购房者增多的情况下房价还会涨。而刚需们的资金是有限的，买不起北京的房子怎么办？更会涌向环京呗，那燕郊的房价只会涨，不可能跌。

记住了，燕郊到目前为止，还只是一个普通的生活居住区，不是产业区。这里的主要功能是承接北京买不起房的溢出人群的，必须跟随北京的行情涨跌。所以燕郊的优势就只有一个，便宜，物美价廉。

我2005年开始参与燕郊普宅项目的，那会儿燕郊总人口才10万，其中本地人3万。当时的普宅新房才2000出头，算上二手房的均价才1000多。约等于北京均价的30%。从此我就记住了这个比例，只要超出就说明有泡沫，行情过去就肯定跌回来。

到现在我还敢这么说，燕郊的房价必须维持在北京的3折，超过就意味着风险。历次行情涨跌也是这种情况，无论炒的多高，最后都回归到这个比例，现在应该也一样。

4、其次再看租售比，超过北京平均值的10%就算有风险，30%就是风险较大。我去年大概算过燕郊的，几个指标都正常，所以我说燕郊的水分挤干净了，至少是没有太大的风险了。当然我就算了两三个小区的，手里没数据，算不全也算不清。

这问问当地中介吧，和北京的平均值比一比。听说是燕郊涨了，我也不知道具体行情。现在北京均价6万多，那燕郊均价如果不超过2万就算合适。北京平均租售比700，燕郊在800左右就说得过去。

5、具体的小区我不知道，天洋城都好久没去了，港中旅的更没去过。这凭个人喜好选吧，不用太关注单独小区的价格，只要是成熟板块就行，关键的是均价，那才能代表市场。将来是否赔钱那就得看大环境了，如果北京的不下跌，那燕郊也没什么下跌的道理。但也别盼着走出独立行情，涨的猛就肯定跌的狠，这18年来一直如此。

6、总之吧，算算两边的价格差率，如果在比例之内就买，应该没什么风险了。但也别太看重地铁什么的能拉动，这不是秘密，价值早体现在价格之中了。就算是开通了，顶多对地铁站周边的几个小区有点儿利好，其他的大概率还是照旧。

仅供参考。

燕郊房价膝斩，那现在还能买吗？