执行案件办案札记：不动产买受人排除强制执行的实务要点

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房产是执行中的重要财产类型，基于我国现行房地产开发及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订房屋买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得物权法意义上的所有权往往滞后于债权合意。但是在房地产企业频频暴雷的今天，在涉及房地产企业的诉讼中，被查封的不动产已由买受人购买，但是仍然登记在开发商名下。面对该种情形，买受人是否有权排除法院的强制执行？本文将基于我国立法情况，对不动产买受人排除强制执行的请求权基础进行分析。

一、不动产买受人法律地位的立法沿革

在执行程序中对不动产买受人进行优先保护的理论基础是买受人物权期待权保护，我国对于不动产买受人法律地位相关规定的发展有其自身的背景和正当化理由。

我国大陆地区关于不动产买受人执行异议之诉规则源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释〔2002〕16号】，该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该条规定给予消费者生存权更高的价值维护，对于具有消费者身份的买受人予以优先于普通金钱债权人的特殊保护。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》【法发〔2004〕5号】第十五规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”该条规定将物权期待权的保护对象扩大至从开发商处购买房屋的所有房屋买受人。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释〔2004〕15号】第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条规定是对不动产物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存权利，将物权期待权的保护对象再次扩大至所有登记财产的买受人。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“异议复议规定”）【法释〔2015〕10号】第二十八条、第二十九条赋予无过错买受人（一般物权期待权）与消费者购房人（消费者物权期待权）优先于债务人金钱债权人（普通债权）的法律地位。

《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》【法〔2019〕254号】（以下简称“九民纪要”）继续赋予了不动产买受人优先的法律地位。

二、不动产买受人排除强制执行的适用条件

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

物权期待权所依据的基础法律关系必须合同有效，《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均要求买受人“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，该条规定较为明确。经笔者检索，司法实践中对于该要素的主要争议在于对合同签订时间点和签订形式的认定。

1、如何认定法院查封时间与买卖合同签订时间

第一，人民法院在判断案外人的房屋买卖合同是否在查封前签订，通常以案外人提起执行异议之诉时所针对的执行行为采取查封措施的时间点为节点。最高人民法院（2020）最高法民申5058号民事裁定认为：“关于本案所涉合同效力问题。2013年6月日广通远公司形成对案涉1901室的抵押权，2016年7月8日法院进行了保全查封。2014年6月5日刘青青与彦海房产公司签订案涉1601室《认购书》，签订时间在人民法院查封前。”因此，无论案外人提起执行异议之诉针对的不动产是被首轮查封还是轮候查封，只要该案查封时间点在买卖合同签订之后，即可满足在人民法院查封之前已经签订买卖合同这一要素。

第二，实践中存在案外人已经占有使用房屋且已经支付价款，但是买卖合同签订于查封之后的情形。最高人民法院（2020）最高法民申1626号民事裁定认为：“案涉房产系在第80号案件的诉讼期间保全查封的，当事人申请财产保全的目的在于实现债权。如前所述，民基公司对苏通公司的售房行为系明知，并已收到案涉购房款，故民基公司的保全目的已经实现。至于苏通公司向民基公司支付的200万元工程款是否系第80号案件所涉的1#、2#、4#、5#号楼的工程款并不影响民基公司已实现200万元债权的事实，民基公司内部关于工程款的分配问题不影响本案的审理。刘伟签订本案《商品房买卖合同》的时间虽然在法院查封之后，但鉴于上述情况，且刘伟在案涉房屋已居住使用多年，应当认定刘伟对案涉房产享有的权利能够排除强制执行。”因此法院在认定此类情况时，会综合考虑案外人对不动产的占有情况、查封权利人对不动产出售的主观状态以及其保全目的是否实现等具体因素，再进一步判断案外人排除强制执行的权利能否得到支持。

2、如何认定签订有效的书面买卖合同

第一，法院在认定是否签订了“书面”买卖合同时，重在审查买受人及开发商之间就买卖房屋事项达成的真实意思表示，并不完全拘泥于“书面买卖合同”的解释。最高人民法院（2020）最高法民申5058号民事裁定认为：“该认购书经刘青青与彦海房产公司共同签字盖章确认，且双方在一、二审中均认可其效力，故该认购书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。该认购书对房屋买卖的主要事项均约定明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定为正式的书面买卖合同。”因此，买受人与开发商就买卖事项签订了《房屋认购书》《认购意向书》等“意向”协议的情况下，若上述认购书、意向书等确定了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收取购房款的，亦应当实质性的认为双方之间形成了买卖合同关系。

第二，实践中存在买受人与开发商签订了书面的买卖合同，但是未办理房屋网签备案的情形。最高人民法院（2020）最高法民终538号民事判决书认为：“《商品房购销合同》未备案也不影响该合同的合法性。”因此，对于已经签订书面房屋买卖合同，但是未办理网签等手续均不影响合同的有效性及合法性。

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产

首先，买受人物权期待权之所以可以得到保护，是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以占有方式对外进行了公示。其次，占有不动产的行为必须发生在查封前，在查封前占有的，受查封的效力所及不得对抗债权人。在实践中，买受人往往需要举证证明其在查封之前已经占有使用案涉不动产，如向法院提交实际缴纳水电费的凭证、开发商将房产钥匙交于买受人、物业管理处、当地居委会出具书面证明等。

最高人民法院（2020）最高法民终525号民事判决认为：“王巍虽于一审法院2014年10月23日查封案涉房屋之前与宏缘公司签订了《商品房买卖协议》及《补充协议》，但其于2015年8月27日获得入住单并交纳水费、电费等，即王巍并未在人民法院查封之前占有案涉房屋。一审法院认定本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，并无不当。”

（三）支付全部价款或将全部剩余价款交付执行

根据该条规定，买受人支付房屋价款的时间并未限定于法院查封之前，如果买受人在法院查封之前未支付全部房屋价款，但是将剩余的房屋价款交付法院执行的，亦符合该要素。实践中，买受人需要举证证明已经支付案涉房屋的价款，如转账证明及开发商的收款证明等。如果买受人仅能提供开发商出具的收据或者主张以现金支付方式支付房屋价款的，只有经法院综合审查取款凭证、资金来源、现金支付的理由以及支付过程中细节，根据交易习惯能够合理认定付款事实的真实性后，才会作出已经支付价款的认定。

实践中亦存在案外人认为其与被执行人以房抵债的，往往也认定为已经支付全部价款。《九民纪要》认为对于采取抵债方式的可以视为支付价款，但案外人应当提供所抵债客观存在及符合抵债要件的证据材料。因此案外人主张与被执行人以房抵债，已经支付全部价款的，需要举证证明案外人与被执行人在案涉不动产被法院查封之前存在合法有效的到期债权债务关系；该债权债务关系涉及的标的与执行标的的价值大致相当；双方在法院查封之前已经签订了书面的以房抵债协议；该以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务的情形等等。

（四）非因买受人自身原因未办理过户手续

《异议复议规定理解与适用》中，最高人民法院执行局将能够归结于买受人的原因总结为三类：“一是对他人权利障碍的忽略，最典型的系买受人未对于不动产上已存在的抵押权登记尽到注意义务；二是对政策限制的忽略，典型为明知标的不动产的购买具有限制政策而无法过户但仍予购买；三是消极不行使登记权利。”《九民纪要》第127条对于非因买受人自身原因未办理过户手续作出正面的回应，即买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向开发商提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。如果买受人无上述积极行为，但其未办理过户登记有合理客观理由的，亦可认定符合该条件。

司法实践中，法院在认定该要素的过程中持较为宽松的态度，即买受人因办理所有权转移登记与开发商发生纠纷并已起诉或者申请仲裁、不动产因买受人涉诉等原因被采取强制措施，无法办理、不动产尚未办理竣工验收手续，产权登记条件客观不具备等原因，均可认定为非因买受人自身原因未办理过户手续。

三、结语

《异议复议规定》第二十八条、第二十九条对不动产买受人执行异议之诉提供了法律依据，但各级法院进行适用时并非严守其要件规定，而是基于立法意旨综合考察个案中买受人权益是否应当予以优先保护，这也为实践中此类案件的审理和判断带来了不确定性，给房屋买受人在具体证据组织、条文理解及灵活应用上提出了更高的要求。

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作者介绍

王新芩律师，毕业于中国政法大学，现为青海树人律师事务所西宁所诉讼部律师，主要从事金融、执行案件，先后代理青海生科中小企业创业有限公司、青海发投碱业有限公司、青海洁神环境科技股份有限公司等涉诉案件，日常工作中，具有良好的团队协作能力及沟通能力。

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