新房交付起争议 物管费用谁买单？

2018年4月13日，三名消费者代表来到攀枝花市西区消委会，反映其居住小区的物业公司收取物管费不合理。

该小区房屋开发商于2017年2月20日通知消费者办理交房手续，但部分消费者认为开发商未通过验收，未取得《建筑工程竣工验收备案表》，故拒绝办理交房手续，而物业公司此时已接收该小区物业了。2018年1月10日，开发商完善相关竣工要求后，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，于2018年3月14日通知消费者验收房屋。2018年4月9日，消费者找到开房商验收房子时，开发商让其到小区物业处验收，消费者确被告知要补齐2017年2月20日至今的物管费，才能领取住房钥匙。消费遂于4月13日向攀枝花西区消委会投诉，请求帮助维权。

经调查，消费者反映情况属实。西区消委会联系了房屋开发商、物管公司，组织三方进行调解。 最初，开发商认为2017年2月份已将小区交由物管公司管理了，物管公司也认为他们此时对小区进行了物业管理，所以收费是合理的。

根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条 “建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。”以及建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房﹝2010﹞53号)“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案。”之规定，消委会认为在房屋未交付之前，消费者不应承担物业管理费。物业公司的行为违反规定，侵害了消费者的合法权益。

消委会通过多次协调，最终三方达成如下协议：

2017年2月20日至2018年1月10日物管费由房地产开发有限公司代消费者向物业管理公司支付物业费。

2018年1月11日至2018年3月14日期间物管费由物业管理公司承担。

【律师点评】北京安博（成都）律师事务所主任陈军律师认为：

根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

本案的主要争议在于房屋开发商交付房屋的时间，对于该问题的处理，西区消委会起到了一个良好的协调作用，准确查明了事实，妥善把握各方当事人的心理态度，最终达成的协议合理合法，有效化解了各方之间的纠纷，为以后同类型纠纷的解决提供了参考方案，具有较强示范性意义。

四川消费者之家