二手房房屋买卖合同

一、问题提出

有二手房购房人买家来咨询，说之前签订了《房屋买卖合同》支付了定金，现在业主卖家却因为“认房不认贷，降低首付比率”新房地产政策出台后，说新政策导致现在二手房价格大幅上涨了是不可抗力，他这套房子也要求变更合同涨价，否则就不卖了。请问律师，对方这种行为合法吗？我该如何维护自己的权益？

二、律师建议

北京德和衡（广州）律师事务所李维常律师建议：1、购房人与卖家沟通多保留书面沟通证据，比如微信沟通记录。书面证据是后期诉讼胜败的关键。2、对方在签订合同之后，以新政策为由要求涨价，该政策影响房价的涨跌，但却不是不可抗力，对方显然是违约行为。3、可以要求对方继续按原合同约定履行合同。若对方坚持拒绝履行合同，可以在律师指导下发函给对方解除合同，要求对方支付违约金、赔偿期间房价上涨的损失。

三、来看二手房交易业主卖家以涨价违约，被购房人要求赔偿违约金、房价损失的案例

1、案件事实

2016年7月10日，邹某（买受人）与刘某（出卖人）经链家公司居间介绍达成并签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定邹某购买吴某的涉诉房屋（房屋所有权证：X京房权证昌字第XXXX号，共有权证：X京房权证昌字第XXXX号）,产权证所载建筑面积共85.20平方米；房屋性质为商品房，已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2015年10月19日，出卖人应于2016年8月31日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为1500000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1250000元。同日，邹某（买受方、乙方）与刘某（出卖方、甲方）以及链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》。该协议第一条约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家电、装饰装修和配套设施作价总计为2 750 000元。

2、买受人与出卖人争议

购房人买受人：要求按合同履行购房。邹某交付定金后多次约吴某办理解押手续，吴某均不配合，向吴某发催告函，吴某拒收。

业主出卖人：吴某提出要涨价。2016年9月28日，吴某办理了涉诉房屋的北京银行的抵押权解除手续但并未告知邹某，亦未告知链家公司。2016年9月29日，吴某将涉诉房屋抵押给案外人吴某1，并办理了抵押登记。

3、原告无奈只能起诉

2016年12月19日，邹某起诉：要求判令解除《北京市存量房屋买卖合同》，由吴某承担违约金，赔偿房屋差价损失，返还邹某定金及利息。

4、二审法院判决结果

解除合同；返还邹某定金80000元及利息347元；赔偿邹某违约金550000元；赔偿邹某房屋差价损失200000元。

四、律师看法

二手房买卖纠纷，如果对方违约给己方造成的损失，合同约定的违约金不够的情况下，还可以向对方主张房屋涨价或降价的差额损失的。