即使过了保修期，出现这样的情况开发商也要担责！

➤2008年12月，石某与正达房产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买正达房产公司开发的商品房一套用于居住，建筑面积151.74㎡，付款方式为一次性付清房款。

➤合同签订后，石某按约履行了给付购房款义务，正达房产公司交付房屋后，石某对该房进行了装修，并居住使用至今。

➤自2009年下半年石某开始发现房屋面有渗漏，房产公司派人进行维修，至目前虽进行过多次维修，但渗漏现象未能解决。

石某于2016年9月向法院提起诉讼，请求判决正达房产公司履行修复义务并赔偿损失40000元。

法院判决及理由

法院认为，本案石某、正达公司所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据双方合同约定，正达公司对石某所购买的房屋有保修责任。在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。本案从该小区物业公司出具的证明可以看出，正达公司自2009年至2015年一直派人修理房屋渗漏问题，但房屋渗漏问题未解决，其房屋渗漏一直处于持续状态，因此本案不应受保修期5年的限制，对石某要求正达公司继续修复房屋渗漏的请求，应予支持。据此判决正达公司于判决生效后三十日内将涉案房屋屋顶的渗水问题予以修复。

律师提醒

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，超过保修期后，出卖人是否还履行保修义务是本案争议的焦点。《建设工程质量管理条例》四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年。渗漏问题超过保修期是否仍有权要求出卖人承担责任要从以下几个方面认定：

1、保修期内的渗漏原因及维修措施；

2、保修期内的房屋渗漏问题是否延续至保修期届满；

3、查清保修期届满后的渗漏原因，是保修期内的渗漏复发或是其他第三方所致。

若出卖人从保修期内开始即多次维修，未解决房屋渗漏问题，房屋渗漏一直处于持续状态，且不能提供维修记录，无法说明其维修措施及渗漏原因，亦未能举证证明渗漏系买受人或第三人的原因造成，则该房屋防渗漏的保修期不受5年限制，出卖人将面临继续履行维修义务的风险。律师提醒，买受人若发现房屋渗漏的问题将至保修期，要求出卖人维修的同时还应固定证据，以免保修期届满后，丧失免费要求出卖人维修的权利。

作者单位：江苏诚达律师事务所（苏州工业园区苏茜路99号）

联系方式：0512-62808500

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编辑/黎月华 执行主编/潘文亮

原文刊载于《中国建筑防水·悦居》电子杂志2017年第8期

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