业主欠付物业费可能收到的三份法律文件——律师函、支付令、传票

在数十年的物业管理实践中，如果说业委会成立难，是困扰业主一方的头等难题的话；那么物业费收费难，则是各地住宅类物业公司所普遍面临的工作难点。作为物业公司这类企业的“主营收入”，物业费的收缴率，事关物业企业能否正常运转，各项服务工作能否有效开展，服务内容和标准能否保质保量，乃至直接影响到物业公司的“企业价值”能否实现。

我们说过，法典之前，物业公司在费用清欠过程中采取的手段和措施，多数上不得台面，经不起推敲，见不得阳光，往往“游离于”合法与非法之间的盲区地带。虽然法典仅明确了“不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”但可据此推定的是，其他的诸如捆绑收费、门卡车卡电梯卡乃至刷脸限制进出等等涉嫌侵害业主合法人身权益的做法，亦是非法的催费手段。

也就是说，严格按照法典第944条之规定，对于拒付物业费的小区业主，物业公司须“先行催告”，“在合理期限届满后仍拒不支付的”，物业公司方可“或诉或裁”。（注：实务中鲜见通过“仲裁”的方式来处理物业费纠纷，个中原因较为复杂，不去详述）

这是法典赋予物业企业的权利，也是物业公司向拒付费业主主张“权利”的唯一合法途径。那么当物业公司依法公事公办时，对于那些出于“种种原因拒付物业费的”业主而言，可能会在不同的阶段收到下列不同的三份法律文件：

一、“送达”的《律师函》。

各类物业公司，基本都有其“常年法律顾问”。所谓的律师函，是指执业律师接受客户（物业公司）之委托，就有关事实或法律问题（业主欠物业费及违约金的数额、时间段、造成的后果）进行披露、评价，进而提出要求（限期补交）以达到一定效果的专业法律文书。

律师函，你可以把它看做是一份“加强版”的物业催费通知。为何是加强版？毕竟它是由专业的执业律师制作并“签发”。当律师函用于物业催费时，其“逻辑之严谨、措辞之严厉、引用法规之准确、欠费后果之严重”等等等等吧，无不“令人发指”。这些都是物业公司“下发”的各类通知所无法比拟的。

此外，律师函在履行物业公司诉前必经的“催告”程序，以及中断诉讼时效以保留诉权方面，其在有效“送达”的前提下，作为书面证据更易被人民法院所采信，其重要作用不言而喻。

当然，律师函能否起到顺利催收费用的效果，还要“因人而异”；主要看欠费业主的“心理抗压”能力以及具体的欠费原因等等，实践来看：

1、某些欠费户，收到律师函后立即“按要求补齐费用”，当物业“大度”地免收其“滞纳金”时，几乎感恩戴德感激涕零，承诺今后自当按时交费。这类业主似乎是受到他人“蛊惑”才“随大流儿”拒绝付费，在仅收到一份律师函时，心理防线即告崩塌。

2、也有某些欠费户，在经咨询后了解了律师函的法定意义，进而与物业充分协商。这是最为“理性”的选择，事情都可以摆在桌面上谈，各让一步以和为贵为最佳。

3、比较极端的做法是，对律师函视若无睹或者顺手撕毁乃至付之一炬。这当然也没有什么问题，毕竟律师函并不具备“法律强制力”。即便不按它的要求去做，也不会因此招致某些强制性的后果，否则那就是物业一方违法或侵权。

但是，你也必须要做好两手准备，也就是说，在多数情况下，物业公司在送达律师函无果后，极有可能会通过诉讼来追缴欠费。（如果你收到律师函后再无后文，那说明你小区的物业可能就是个不正规的无良物业，它可能就不敢去起诉你，你就可以“弹冠相庆”了）

二、支付令。

所谓“支付令”，是指在督促程序中由人民法院发布的限令债务人履行支付义务或者提出书面异议的法律文书。

对欠费业主而言，如果你收到律师函后，或许尽可以置之不理，束之高阁；但如果你收到了人民法院送达的支付令，此时你必须高度重视并当机立断。

支付令，是否适用于物业费纠纷案件，在十余年前略存争议，仅作为某些地区的“试点”。这是因为，申请支付令必须符合严格的法定条件。

但从近些年来的实践来看，业已基本达成共识。在某些新修订的地方性物业法规中，明文规定：欠费户在被催告后，合理期限届满依然拒付，物业公司就可以向人民法院申请支付令。

对物业公司而言，申请支付令较之立案提起诉讼的程序繁琐、周期长、成本高等“诉累”相比，其最大优势在于“迅速、有效、可执行”。或许，这是今后物业公司“依法催收”物业费的一种更为主流的选择。

而对欠付物业费的业主而言，务须懂得至关重要的两点关键，当你收到支付令之日：

在15日内，再说一遍，必须在15日内！或者履行支付义务，（此时虽仍可与物业协商但回旋余地不大）或者提出书面的“实质性”异议。（要针对物业合同的履行争议而提出，例如合同无效、欠费数额不准确等等，其他诸如：你没有能力偿还或者物业的存在影响了你们的夫妻关系、物业导致你家孩子没考入重点大学等等，均会被视为你没有提出异议）

反之，15日内，如果你既不付费，也不提出被法院认可的书面异议，那么物业公司就可以直接申请人民法院予以“强制执行”。

三、法院传票。

由上可知，一旦支付令申请成功，这对于物业公司而言颇为有利；对于欠费的业主来说，自然是“极为不利”。实践中看，在收到支付令后，多数业主还是懂得“司法权威不容挑战”的基本原则，或者及时履行义务，或者及时提出书面异议，当异议被法院认可后，“督促程序中止”，由此案件将进入诉讼程序。

当然，当下绝大多数物业费案件，是物业公司直接提起的诉讼，并非自支付令这一督促程序转来。而对于物业公司通过诉讼追缴物业费的“物业服务合同纠纷”，这里反而没有太多可以展开讨论的余地，这个话题属于那种反复讨论的物业热点话题。

那么当欠费业主直接收到的是人民法院送达的“传票”，此时也面临多个选择，不像收到支付令那样必须在15日内作出决断，反而可以“从长计议”。

至于到底该如何选择，这需要根据自身的具体实际，多去看看头条的类似话题文章，多去学习包括法典在内的相关法规，进而自行作出针对性的选择。