房贷的等额本金、等额本息到底怎么算的？

我们买房贷款的时候经常面临两种还款方式：等额本金、等额本息。通常我们会借助房贷计算器等小程序或APP来进行计算，那么我们如何运用所学的财务管理知识独立去计算，本文将进行详细解析，并对其进行拓展。

举个栗子：买一套房子需要150万，房贷年利率为5%，分20年偿还。

第一种：等额本息偿还

我们按照所学的货币时间价值进行对号分析，实际上是我们现在需要150万，每年需要还多少钱，每年还款额按年利率按5%进行折现，折到现在等于150万。经过意思转换，实际上就是运用投资回收系数进行折算。

投资回收系数与普通年金现值系数互为倒数，

月利率=5%/12=0.4167%，月数=20*12=240

查表得：（P/A，0.4167%，240）=151.5253

则投资回收系数=1/151.5253=0.0066

则月供=0.0066*1500000.00=9899.34元

月供里面有一部分是还的本金，剩下是还的利息。此处就需要联系会计上摊余成本的概念。

拓展一、

摊余成本，金融资产或金融负债的摊余成本，应当以该金融资产或金融负债的初始确认金额经下列调整确定：

①扣除已偿还的本金；

②加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额；

③扣除计提的累计信用减值准备（仅适用于金融资产）。

比如第一期月供，其中，期初摊余成本*月利率=1500000.00*0.4167%=6250.00，即为实际利息，月供里面减去实际利息即为本期所偿还的本金。

第一期期末的摊余成本=期初摊余+实际利息-本期月供=1500000.00+6250.00-9899.34=1500000.00-（9899.34-6250.00）=1500000.00-本期偿还的本金。至此，摊余成本可以简单的理解为剩余的本金。

拓展二、

我们展开一下，从房地产公司的角度出发，收入准则确认收入五步法中第三步，确定交易价格，其中规定，合同中存在重大融资成分的，企业应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额（即，现销价格）确定交易价格。即此处，房地产公司应按150万元的现销价格确认收入，实际上是企业为客户提供重大融资成分，企业在进行账务处理时确认“长期应收款”和“未实现融资收益”。不过房地产企业有其特殊性：采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。根据上述规定，房地产企业以银行按揭方式销售现房，首付款和按揭款应当分别在实际收款日确认企业所得税收入。

第二种：等额本金偿还

等额本金，顾名思义，每一期的本金都相等，也就是1500000.00/240=6250.00元，每期还的本金一样，我们再运用上述摊余成本的理念，即可计算出每期需要偿还的利息，每期偿还的本金+每期偿还的利息=每月的还款额。

最后，再以表格的形式，总结如下：