《安康市物业服务与管理条例》，关“我们”什么事？

来源：【安康日报-安康新闻网】

记者 陈楚珺

据《安康市物业服务与管理条例》正式施行，已一月有余。新条例效果如何？作为普通群众的“我们”又该如何利用其更好维护自身权益？条例背后又是怎样的考虑与构架？本期《汉江晨刊》与您一同关注探讨。

正确的“打开方式”

“手机上看新闻说，《安康市物业服务与管理条例》6月1日正式施行，当时大致看了看，没想到这么快就派上了用场。”近日，一场大雨打乱了陈女士的新房装修计划，也给了她“学以致用”的机会。“我家在32层，34楼违建破坏了顶楼的防水层和排水系统，导致雨水漫灌，从33层的毛坯房漏到了我家，把师傅刮好的腻子都泡坏了。”根据陈女士提供的照片和视频可以看出，厨房湿透的地方上摆放着胶桶和盆，水从吊顶上流泻而下。而现场客厅和两个卧室都有漏水点，水痕蜿蜒盘踞在房顶。

据陈女士回忆，在协调时34楼业主称：造成的损失将照价赔偿。但楼上的改造是开发商默许了的，当时买房时，比楼下一层多交十几万元。而陈女士则果断回击：“《安康市物业服务与管理条例》明确规定，屋顶属于业主共有的房屋主体承重结构部位，你们无权私自处理。再说这也存在消防隐患。”随后，高新区城管部门了解到相关情况后展开了调查。

全程参与《条例》制定、落地工作的市政府法律顾问邱若冰律师则作出分析：“《条例》对业主在装修乱砸乱建乱占的行为和使用过程中不当行为进行了明确禁止规定。且一方面对公共区域和共有物权进行了明确，规定公共区域和共有物权产生的收益归业主共有，不得个人进行管理，对小区公共用房的最低建设面积作了强制规定，并要求在销售现场进行公示。另一方面条例对前期物业服务人的选任做出规定，房屋面积超过三万平方米必须招标选聘，低于三万平方米的经县级建设主管部门批准才可以协议选聘，前期物业服务费实行政府指导价。”

此外，《安康市物业服务与管理条例》还对业主大会召开的条件和程序作了细致规定，对业主大会和业主委员会的职责职权进行列举规定，有效地保障了业主权利不因被代表而弱化。业主大会和业主委员会成立后也可以通过招标和协议的方式自行选定物业服务人，物业服务和停车收费由合同约定。简单来讲，物业是服务业主的公司，不是管理业主的公司。作为一家服务机构，一旦不能被其所服务的对象满意，就应当接受被拒绝的对待，按服务协议走流程退出。

“《条例》结合了安康的实际情况，细化了建设单位、业主及业主委员会、物业服务人、地方各级政府、物业监督管理部门的权利、义务和职责，操作性强，真正体现了‘自业能自主’。”邱若冰补充道。

背后的“一盘棋”

正如邱若冰所分析，《条例》在基层共建共治共享的治理趋势下，尝试将物业管理服务纳入治理体系，是基于各方的期待与实际情况，也是酝酿已久的。

《安康市物业服务与管理条例》自2020年9月起草以来，经过多次讨论、审议、试点试行和修改完善。2021年10月14日，《安康市物业服务与管理条例（草案修改稿）》先行先试推进会召开，为期三个月的试点工作全面铺开。中心城区设立金州国际城、仕府大院、龙湾水境等7个试点小区，各县（市、区）参照中心城区试点方案选择1或2个小区。今年1月，《条例》经省、市人大常委会审议通过。今年6月1日，《条例》正式施行。

据市住建局房产事务中心副主任王庆介绍，《条例》依据《中华人民共和国民法典》，国务院《物业管理条例》《陕西省物业服务管理条例》等法律法规，参考了外省、市已经出台的相关地方性法规。“《条例》明确了业主大会筹备组建及解散规则、业主委员会和物业服务的公示更新制度、维修资金紧急使用规定、多元矛盾化解机制等。”王庆补充道。

在他看来，《条例》直面我市物业服务与管理活动中实际存在的突出矛盾和问题，不仅对市场公平竞争、服务方式内容、服务合同约定、收费等方面作出更系统更精确的要求，也明确了市、区、镇办、社区四级管理职责，加强了相关行政执法部门对物业区域的监督管理。明确各方权利、义务和职责，坚持了物业服务管理市场化、社会化、法治化方向。

“无论是业主还是物业使用人都要依据条例，维护自身在物业活动中的正当权益。”而尤其对于业主，该如何正确行使权利和承担义务，王庆则提出具体建议：例如，物业企业服务未达到合同约定的内容和标准，业主委员会未正当履职，社区未按照《条例》规定组织换届选举等，业主都可依照《条例》正确监督和评价，将问题及时反馈有关部门，使违法违规行为及时得到纠正和处理。

“红色”的更优解

而在总体上，《条例》则基于安康的发展现状，以法的形式确立了党建引领、属地管理、部门监管、社区治理的管理架构。其中作为顶层设计的“党建引领”，不仅在《条例》中有多处体现，且在《条例》成型前就已有实践基础。

“2017年10月，安火路社区成立社区党总支部。此后的社区治理中，我们一直突出党建引领，组织联建、资源融合、要事协商、实事共办，推行物业公司、业委会成员‘双向进入、交叉任职’机制。”夏成红从事多年的社区工作，从自带凳子在屋檐下开党员大会，到2011年正式担任社区党总支部书记，她亲身参与了社区的发展，也见证了社区党员们无私奉献、服务在前的责任担当。

在她看来，鼓励引导更多的党员亮身份、作表率，在无物业小区、老旧小区的治理中效果尤为明显。“前几天下大雨，社区的一个老旧小区楼顶漏水了。我们迅速发动小区业委会的党员，找维修机构，做预算、做对比，在群里发公告，保证全流程公开透明。”多年的工作经验告诉夏成红，像这种无物业小区和家属院小区，群众对原单位还有依赖习惯，对服务付费还没有意识。想要更专业、更优质、更及时的服务，只有组织牵起头，对接有专业资质的机构。而《条例》的出台，为此类工作提供了法律依据和流程规范，也提升了群众的主人翁意识、参与度和配合度。

这种引领效应，也体现在居民的精神面貌上。

“刘厚成是一名退役军人，回乡养老前曾在上海做过六年的志愿者。2019年他就在小区露天的地方给大家修电器、缝缝补补、给老人理发。后来社区给他协调了一间小房子，他就自费置办了缝纫机、老虎钳、修理箱一堆工具。”每每回忆起这位老党员的事迹，夏成红都深受感触。“后来刘厚成因意外去世，他女儿从外地回来整理遗物，来看了这间小房子。我告诉他女儿，房子里的东西全是他父亲自己置办的，都可以拿走。但他女儿说什么也不要，只希望这间屋子的门不要关上。”夏成红补充说。

此后，一位又一位的党员接过了接力棒。“老刘工作室”也逐渐成为了安火路社区的“爱心驿站”，服务内容也由最初的磨刀、理发拓展至法律援助、扶危济困。

“目前社区有在册党员280多人，下设了2个党支部和包括物业企业、业主委员会在内的多个特设型党支部。2021年，我们社区正式提出了打造‘红色物业’。”在不断实践中，夏成红的思路也更加清晰：“红色物业”并不是党委政府“一把抓”，而是在市场化的基础上，发挥党组织和党员的引领作用，促进社区更好发展。

据了解，像安火社区这样的社区物业党建联建示范点，目前全市超过20个，都建立了以镇（办）党组织领导、社区党组织为核心，小区业委会、物业服务企业党组织为基础的党建联建机制。同时中心城区陆续成立业委会超过70个，一些不具备成立业委会条件的小区（家属院），将建立小区代表议事会、网格员议事会、小区物业管理委员会等自治组织，逐步实现小区组织自治全覆盖。

通过构建起“网格党支部+业委会+物业服务企业+各类社会组织”的综合性党建服务平台，安康以“红色”更优解推动“共建、共治、共享”的基层治理新格局加速形成。随之而来的，则是群众获得感、幸福感、安全感的不断提升。

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