都是因为旧房卖不掉，现在他要交90万滞纳金？

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最近粉丝问题有点多：

A先生买了招商雍华府的别墅，但是旧房子放盘很久都卖不掉，所以房款还没交，他申请延期付款。但现在项目告知A先生，要交滞纳金了。如果A先生一直未能付款，最高可能要交90万滞纳金。

这是当前改善族换房最可能遇上的问题：旧的房子卖不出去，新的房子却先下定了，这下糟了，资金跟不上，名额也没有，付款期限过了要交滞纳金。

像A先生这样买的是高端产品，90万滞纳金，绝不是一笔小数目，搁在别人那儿都可以做一套房子的首付了。

而且购房者和开发商签订了合同，却未能在规定时间内付款，是购房者的责任，要罚款是合理的。

我们咨询了广东南方福瑞德律师事务所曹纯珂律师，他表示：

这种因自身原因没有合理预期安排置换房屋的衔接时间，导致没有购房资格进行置换新房的责任不在于开发商哦。按双方协议的约定，购房者要按条款履行付款义务及协助办理网签手续，办理网签及递件过户时，购房者需要符合购房资格。

这种情况，因购房资格问题导致无法继续正常履行合同，作为购房者需要按协议承担相应的违约责任，至于承担滞纳金的违约责任，还是合同符合约定解除条件，开发商能否没收全部预付款，就要看双方签订的购房协议是如何约定了。

卖一换一，寸步难行

2018年卖房，难上加难。

现在买家的观望情绪更加浓厚，入手意愿低。现在链家的经纪人一般会直接劝客户主动降价10 %，因为在目前低迷的市场下，基本上是无降价不成交。

6月份之后，议价空间不断拉大。才8月份，已经达到了去年年底的水准。

据广州链家数据，目前的房源成交周期大概在90天左右，相比2017年，今年的成交周期明显拉长。

而且，随着广州取消双合同，让部分潜在客户都分流到了一手市场，进入10月份，全市二手房量价齐跌；除了荔湾，全市10区的成家量齐齐下跌。

青青草原蔓延广州，片片绿意凉透心头。

卖一换一，有两个关键

在这个时候，换房族要卖一换一，曹律师还给了一些贴心建议：

无论是置换一手还是二手房，购房者一定要记住二个关键词“衔接时间”、“预多不预少”。

置换旧房换新房的业主可以提前向中介、房管部门核实了解整个房屋出售交易的时间周期，有无其他因素影响交易时间延长的情形，都有必要做个预估。最后，跟买家谈妥交易递件过户时间，黑纸白字写清楚。

保守一点的话，我们会建议购房者知道自己有名额的时间节点后再去进行签约。如果购房者看到喜欢的新房，怕错过购房机会，非要提前签约进行置换，那就要考虑清楚如何缩短自己旧房处理的交易时间了。要不然就是把新房交易时间的预留长一些，甚至可以双方协商约定特别条款，若双方在某个时间节点前，因处理旧房无购房资格名额问题导致逾期网签或递件过户双方不承担任何违约责任。但是，这种特别条款的协商需要双方一致同意。

而我个人认为，这个时候想要卖一换一的话，要留出充足的时间准备和良好的心理准备。

充足的时间准备：最好是先把房子卖掉了，再考虑买房。手上确定有充足的现金流，另外要确定把购房名额给腾出来了。

而在这段时间内，你可以多对比不同的楼盘，加上现在是压价的好时机，又临近年尾，无论是一手房还是二手房，更容易淘到笋货。

良好的心理准备：你要舍得降价，刺激买家成交。在这个阶段，还有什么能比降价更实在，更吸人眼球的呢？

卖家的房子一般是在前几年买进的，经过一轮的上涨周期，业主已经享受了房子溢价带来的红利，即使现在降价那也是是适当回调并不是腰斩。

数据来源：安居客| 制表：广州PLUS

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