一、案情
甲欲出卖自家的房屋，但是其房屋已经出租给张某，租赁期还剩余1年。甲将此事告诉给了张某，张某明确表示，以目前的房价自己是无力购买的。
甲的同事乙方听说以后，提出购买，甲表示原因但是需要再考虑细节。乙担心甲将房屋卖给了他人，提出签订书面合同，保证甲将房屋卖给自己，甲同意，甲乙一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在甲的名下，且所有权的一栏中只有甲的名字，双方草签了房屋租赁合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定，乙在合同签订后的5日内将房款的三分之二通过银行转账给甲，但是甲需要提供保证人和他人的房屋作为担保，双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
甲找到丙做为保证人，并且用丁的房屋进行抵押，丁与乙签订了抵押合同并办理了登记，但是没有约定担保范围。甲乙双方办理了房屋买卖合同预告登记，但是甲为了告诉乙房屋出租的情况。
此外，甲的房屋实际上为夫妻共同财产，甲自信妻子李某不会反对其将就放出卖换大房子的，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意，但是甲还是瞒着李某与乙办理了房屋所有权的转移登记。
三年后，甲与李某离婚，李某认为当年甲擅自处分房屋共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。甲抗辩说，赔偿请求权已经过了诉讼时效。
二、分析
1、在本案中，如果甲不履行房屋预购合同，乙能否强制法院请求其履行，为什么？
乙不能强求法院强制其履行，因为甲与乙订立的是预购合同，并无履行的强制性。
以将来订立买卖合同为内容，其性质为预约。因为预约产生的债务关系为劳务之债，不能强制履行。
2、甲未告诉乙有租赁事实，需要承担什么责任？
甲需要对于乙承担违约责任。因甲既然没有告诉乙房屋上有租赁之事，则甲应当确定房屋上没有租赁负担。然而，在甲将房屋出卖给乙之后，因为承租人可以主张买卖不破租赁的保护，故房屋上存在租赁的负担，故甲对乙构成了违约，应承担赔偿损失、违约金和降低价金等责任。
3.如果甲不按照合同交付并且转移的房屋的所有权，预告登记将会对于乙产生何种的效果？
在预告登记期间内，未经过乙的同意，甲不得房屋进行所有权的处分行为。
买受人办理了预告登记后，可以对出卖人的再次出卖行为加以制约，即限制出卖人未经预告登记的买受人的同意，将房屋进行出卖和进行抵押的行为。
4.如果甲在预告登记以后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？为什么？
该合同是合法有效的，房屋买卖合同的成立不以买受人有处分权为前提的，故甲在预告登记期间内虽然没有处分权，但是并不影响甲与第三人订立的房屋买卖合同。
因为预告登记后，出卖人未经预告登记的买受人的同意，将房屋出卖、抵押给第三人的，第三人不能取得物权，但是出卖人与第三人之间的买卖合同、抵押合同的效力是不受影响的。
5.如果甲不履行合同义务，在担保权的实现上，乙可以行使什么样的权利？担保权实现后，甲、丙、丁的关系是如何的？
乙可以要求甲承担担保责任，丙和丁要承担连带责任。乙应当先就甲的房屋担保来实现自己的权利，根据法律的规定在出卖人自己提供担保的情况下，应当先就出卖人的担保来实现权利。若丙来承担了担保物权，可以要求和丁承担份责任，在丙和丁承担责任后可以让甲承担责任。
保证人丙、抵押人丁均为第三人担保，当事人也未对担保的范围和顺序进行约定，故丙和丁承担连带担保责任。因此，甲如果不履行合同义务可以选择实现抵押权或者向保证人丁主张保证责任。乙担保权实现后，承担担保责任的丙和丁，可以向债务人甲进行追偿，也可以让另外承担担保责任的丙或者丁承担应承担的份额。
6.甲擅自处分夫妻共有财产，其妻子李某是否可以主张合同无效，是否可以主张房屋登记无效或者撤销登记？为什么？
其妻子不能主张合同的无效，因为债权合同的成立并不以出卖人有处分权为前提，甲进行了物权处分，但是合同依然是有效的。不可以主张房屋登记无效或者撤销登记，因为甲进行无权处分，对方是善意的而且没有重大过失，符合善意取得的构成眼见，故其妻子里面不能主张无效或者撤销。
7.甲对其妻子里面所提出的时效抗辩提出了异议是否成立?为什么？
没有过时效抗辩的期限，根据《婚姻法》的规定，应当从发现之日起计算诉讼时效德 期限。
根据《婚姻法解释（三）》第11条第2款的额规定，夫妻一方擅自处分共有财产，致使第三人善意取得的，离婚时，受损失一方可以对擅自处分一方请求赔偿损失。故“离婚”是“索赔”的前提，婚姻关系的存续则是索赔的障碍。在此基础上，《民法总则》所规定的诉讼时效中止的事由中，包括其他权利行使的障碍。故通说认为，婚姻关系属于“其他障碍”，故本案应当适用诉讼时效中止的规定。
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